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2025年03月13日
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2016年是“十三五”的起始年。這一年，房地產將面臨怎樣的市場？大家眾說紛紜。
回顧過往，從2000年住房制度改革至今的15年間，房地產發(fā)展歷程有一個很大的特點：這一時期經濟高速增長，所有房地產資源的配置都是在高增長的市場態(tài)勢下進行的。比如，2000年是《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃的建議》的出臺年，這一年全國商品房銷售面積為2億平方米；2006年是“十一五”的開啟年，全國商品房銷售面積達到6億平方米，整整增長了2倍；到了“十二五”的第一年（2011年），全國共出售商品房10億平方米。在這15年里，房地產總體需求從2億平方米、6億平方米到10億平方米，呈現(xiàn)出較快的增長速度，有兩個年份的商品房銷售增速甚至達到45%。正是由于需求的高增長，才帶動了土地開發(fā)的高增長、投資的高增長、建設的高增長，甚至價格的增長。
高增長階段是一個好時期，它帶來了產業(yè)的擴張?，F(xiàn)在，房地產需求高增長的時期已經過去，我們面臨著一個新的好時期：我國從高增長的房地產市場階段走入了總量大的房地產市場階段。展望未來，當大家都對將來的房地產市場表示擔憂、對庫存問題表示悲觀時，我覺得“十三五”時期的房地產也不乏亮點，表現(xiàn)在：“十三五”時期的需求增長不可能像之前的15年那么高，但是現(xiàn)在的房地產銷售面積達到了歷史最高水平（2015年商品房銷售面積估計超過12億平方米，是2000年的十幾倍），這一狀態(tài)還會維持一段時間。
這一時期的房地產投資機會也不同于以往15年。把2000年以來全國商品房開發(fā)投資的增長速度列出來，我們可以發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：2013年以前，房地產開發(fā)投資的增速基本在20%以上，增速最高的年份是2010年，房地產開發(fā)投資的增長達到了33%；2013年以后的2014年、2015年，房地產開發(fā)投資的增速以年均10個百分點的速度在下降（2013年全國房地產開發(fā)投資的增速是19.8%，2014年全國房地產開發(fā)投資增速只有10.4%，2015年降到1%左右）。目前，除了銷售指標外，房地產的其他指標都進入了增速下降的階段，但是房地產的市場總量依然龐大。
基于以上對房地產市場的分析，我認為，“十三五”時期我國房地產的投資亮點主要在以下幾個方面：
第一，從整個房地產行業(yè)的角度看，“十三五”時期，房地產將會步入專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化發(fā)展的新階段。不同于過去15年擴張式、粗放式的快速發(fā)展格局，未來將步入專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化的發(fā)展模式，這意味著未來房地產行業(yè)中，各個企業(yè)間的競爭會加劇，會“大者恒大，強者愈強”。“大”指的是資金實力大，即有很強的融資能力，因為房地產是資金密集型行業(yè)，融資能力強、資金周轉速度快的企業(yè)有著巨大的市場競爭力；同時，資金實力大意味著能熬過房地產自身的小周期波動，能活得更長久?！皬姟敝饕笇I(yè)化能力強，有競爭力的企業(yè)不一定很大，但是一定要有足夠強的專業(yè)化能力。“十三五”期間，房地產企業(yè)的兼并重組是不可避免的，市場集中度會越來越高，優(yōu)秀企業(yè)、品牌企業(yè)，專業(yè)化以及資金實力強的企業(yè)會占有越來越大的市場份額，處于不同層級的企業(yè)應該對此有充分的認識，做好自身未來發(fā)展的整體設計和轉型準備。
第二，從房地產交易的角度來講，“十三五”時期將會從過去絕對的增量交易為主，步入存量與增量交易并重的階段。今天，中國的房地產市場與發(fā)達國家的房地產市場有一個很大的不同，這不是價格的高低；也不是發(fā)達國家很多人住別墅、人均面積大，我國很多民眾住公寓、人均面積小的區(qū)別；最大的不同是目前發(fā)達國家的房地產市場需求主要靠二手房交易滿足，而我國目前還主要靠新房交易來滿足。比如，美國現(xiàn)在每年出售約500萬套房子，其中90%以上是二手房，新房交易量只有不到10%，而我國過去15年的房地產開發(fā)注重的是新房、新區(qū)、新建建筑的開發(fā)，民眾的住房需求主要靠新建商品房滿足。如今，我國這個時段正在逐步過去，未來二手房交易、存量房交易將會逐步擴大，存量房再開發(fā)將會成為存量房時代最具投資價值的機會。什么是存量房時代？當一個城市的存量房交易總量超過新房交易總量時，我們認為這個城市已經步入存量房時代。存量房交易擴大，意味著城市進入有機更新階段。在存量房時代的城市市場里，城市、建筑的有機更新不是拆除重建，而是在保持原有城市建筑、街道機理、建筑格局不變的情況下的有機更新。對政府而言，城市有機更新將會實現(xiàn)人與環(huán)境和諧共處的城市發(fā)展最佳理念；對企業(yè)而言，從過去的建新房、建新區(qū)變?yōu)槲磥韺Τ鞘袃燃扔薪ㄖ母脑旄?，企業(yè)面臨新的投資機會；此外，住在老房子里的居民對于提高居住環(huán)境的宜居性、適老性和環(huán)保性也有迫切的需要。
第三，從房地產需求的角度來講，將會從“十二五”時期的剛性需求為主，逐步轉向改善性需求為主。自2011年1月26日實施“新國八條”后，房地產的投資性需求大幅度下降，目前投資性需求只占商品房銷售總量的約10%，而“新國八條”出臺之前的2010年，投資性需求占全國商品房銷售總量的約37%；反觀房地產銷售總量，卻從2010年末的10億立方米增長至2015年末的12億立方米。為什么投資性需求降低，銷售總量卻在上升？最重要的原因是，首次買房的剛性需求在“十二五”期間得到了很大的釋放。這與人口結構有密切的關聯(lián)：我們研究2013—2015年的商品房住宅銷售情況，發(fā)現(xiàn)有50%—60%的房子是被80后買走的，“十二五”時期，全國處在20—29歲之間的人口每年約有2.3億，他們結婚需要買房，這是剛需，較高的人口總量保障了商品房住宅的銷售量?！笆濉币院?，我國20—29歲的人口總量開始下降，因此今后改善性需求會上升，特別是放開二胎政策的實施，也有利于改善性需求的提高。對于房地產行業(yè)來講，這一現(xiàn)狀意味著未來房地產企業(yè)的核心競爭力變?yōu)楫a品和服務。當一個市場充滿投資性需求或剛性需求時，即使房子質量不夠高，也不必擔心銷售問題，因為投資有需要，而投資者是不太關心房子好壞的，只關心是否能升值；面對未來的改善性需求，人們關注的將不僅是面積、戶型，更是功能、環(huán)境、配套和服務的大幅提升。民眾需要什么樣的住房和服務？我們能夠提供什么樣的住房和服務？這是房地產企業(yè)未來市場競爭的關鍵。近期出臺的政策也提出，今后一定要提高住房的宜居性，這與市場發(fā)展趨勢正相吻合。
第四，從房地產金融角度來講，“十三五”時期，證券化投資將成為房地產大眾投資的主流方向。雖然我們常說“住房消費”，但其實包括住房在內的所有房地產都有很強的資產屬性，買房子就是投資，是為自己投資固定資產。過去10多年間，房地產發(fā)展迅猛，百姓投資房地產最主要的方式是投資實物（買房子）。我國當下的房地產市場與發(fā)達國家的成熟房地產市場還有一個很大不同，就是房地產投資的門檻不一樣：發(fā)達國家房地產業(yè)沒有中國的預售制，企業(yè)也就沒有大量的間接資金支持，只有先找到客戶才能找到錢，同時社會大眾投資房地產的門檻相對較低，因為有大量的證券化投資產品適合大眾投資房地產，企業(yè)可以從中融資；中國則相反，社會大眾投資房地產的門檻、風險及交易成本都很高，只能買實物、首付30%，退出難度也大。我認為，“十三五”時期，中國房地產證券化投資會逐步興起，并逐漸成為百姓投資房地產的主要方式。房地產企業(yè)也應當適應這一變化，這將為企業(yè)直接融資和房地產金融的發(fā)展提供極大空間。
第五，從房地產業(yè)態(tài)的角度來講，新型地產將獲得增長空間。目前傳統(tǒng)地產（如以普通住宅為主的同質化住宅產品）開發(fā)總量已經很大，而細分市場下、個性化需求的房地產仍存在很多有增長空間的業(yè)態(tài)，主要包括以下幾個方面：一是個性化、服務于特定人群需求的創(chuàng)新型產品（包括住宅產品）的開發(fā)；二是以改造升級和管理提升為核心的存量房的有機更新的開發(fā)；三是以資產管理為核心的辦公商務樓宇在產業(yè)升級地區(qū)的開發(fā)。目前中國面臨著“雙升級”，一方面消費結構在升級，另一方面產業(yè)結構在升級。凡是產業(yè)結構升級快的地方，以資產管理為核心的商務辦公樓宇的需求都是巨大的；四是以產業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產開發(fā)；五是以服務配套為核心的老年服務社區(qū)的開發(fā)。
總而言之，對于未來的房地產投資形勢，我認為這些亮點值得我們關注。能否抓住這些亮點、抓住投資機會，關鍵在于房地產企業(yè)自身的創(chuàng)新和轉型。我相信，未來的房地產市場將靠新供給滿足新需求。
