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2025年03月13日
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房地產(chǎn)稅啟動(dòng)立法程序，狼真的來了？
業(yè)界人士表示，未來將是交易稅低、保有稅高，從而有效抑制投機(jī)行為
最近，十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃對(duì)外公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部制定三類計(jì)劃，房地產(chǎn)稅力爭明年實(shí)施。這意味著或許在明年，擁有多套商品房，或者打算購買多套房的改善型人群，恐怕要為如何繳納房產(chǎn)稅發(fā)愁了。
面對(duì)即將到來的房地產(chǎn)稅，作為購房者，將會(huì)受到怎樣的影響？
房地產(chǎn)稅≠房產(chǎn)稅
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，樓市的話題再次回到房地產(chǎn)稅身上。
有媒體報(bào)道稱，此次房地產(chǎn)稅立法的初稿已經(jīng)完成，相關(guān)部門正在等著進(jìn)一步完善、落地。據(jù)了解，本次房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
這些年來，有關(guān)房產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅擴(kuò)容的消息時(shí)而在坊間熱傳，但其推進(jìn)工作一直遲遲不見啟動(dòng)。2011年上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅后，征收試點(diǎn)并未見擴(kuò)容。而此次提出的房地產(chǎn)稅，更是讓不少人疑惑：房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別究竟在哪里？
據(jù)了解，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
“與房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當(dāng)前提及房地產(chǎn)稅改革意味著這是一個(gè)綜合性改革。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。
中國政法大學(xué)教授施正文也曾表示，房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。
“雖然國外在征收房產(chǎn)稅方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。但對(duì)國內(nèi)來說，房地產(chǎn)稅是一個(gè)全新的稅種。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅更主要的是對(duì)地方財(cái)政收入的支撐，其督促政府在提升城市建設(shè)的基礎(chǔ)上，保證房屋的保值升值能力，并平衡地方的財(cái)富分配均衡。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示。
“狼”來了，買房or賣房？
如此看來，房地產(chǎn)稅立法并非僅著眼于房地產(chǎn)市場。但對(duì)普通購房人來說，卻不得不考慮其對(duì)樓市和自己的影響。
眼看著二手房市場一天天漸漲，想要改善居住環(huán)境的蔣雯也加入到看房大軍里。“剛在新聞上看到要征收房地產(chǎn)稅，就有中介打電話來介紹一套朝陽的房源，周邊類似房源總價(jià)需要400萬，這套房子350萬就愿意出手。”蔣雯回憶，雖然價(jià)格很吸引人，但也讓她多了一份疑慮：“會(huì)不會(huì)正趕上房地產(chǎn)稅征收的節(jié)點(diǎn)，那持有成本恐怕也不少。”
對(duì)于類似蔣雯提出的疑問，業(yè)內(nèi)專家給出了相應(yīng)回答。
“這次房地產(chǎn)稅立法需要經(jīng)過規(guī)劃、征求意見和修改。由于涉及民生問題，將會(huì)比之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)的政策謹(jǐn)慎很多。因此房地產(chǎn)稅到具體落實(shí)階段或許還需要5年時(shí)間，也就是到2020年之前能夠出臺(tái)和實(shí)施。”顧云昌表示。
顧云昌的看法，代表了不少專家業(yè)內(nèi)人士的看法。“5年內(nèi)計(jì)劃購房的話，不需要過多地考慮房地產(chǎn)稅出臺(tái)的問題。”張宏偉同樣表示，且目前房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是新購置房產(chǎn)。從推進(jìn)范圍、力度和市場接受心理來看，未來房產(chǎn)稅擴(kuò)容也不會(huì)在一開始就向存量房開征。
人人都將成納稅人？
雖然房地產(chǎn)稅落地尚有時(shí)日，不過在不少業(yè)內(nèi)人士看來，不同于目前上海執(zhí)行的僅針對(duì)于新購置房源征收稅費(fèi)的政策，未來房地產(chǎn)稅將覆蓋所有商品房的持有環(huán)節(jié)。
但是，該買的房子還是得買。房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)，也成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
重慶、上海開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，也為這個(gè)答案提供一定佐證。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。因此也有一種觀點(diǎn)：謹(jǐn)慎選擇房源，控制人均住房面積將會(huì)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)稅的手段之一。
“房地產(chǎn)稅涉及面廣，地區(qū)和人群特征差異大，因此在征收方式和稅率方面需要謹(jǐn)慎定奪。不過根據(jù)保障合理住房需求的理念來看，對(duì)剛需等人群也會(huì)出臺(tái)一些減免政策。如何確定房地產(chǎn)稅征收范圍和稅率，也是立法面臨的難點(diǎn)之一。”顧云昌表示。
此外，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)稅可將以往開征的多種間接稅并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)。
樓市影響幾何？
“事實(shí)上，房地產(chǎn)稅更是一種長效調(diào)控手段，不會(huì)像信貸放松、降息等政策那樣迅速作用于樓市。”顧云昌表示。
在業(yè)內(nèi)看來，供需關(guān)系已經(jīng)成為目前影響樓市走向的根本性因素。“房地產(chǎn)稅會(huì)影響購房者的心理預(yù)期，但并不足以決定樓市走向。”張宏偉說。他進(jìn)一步說明：房產(chǎn)稅會(huì)減少投資者收益，從而減少樓市的投機(jī)需求，但從上海試點(diǎn)的效果看，它對(duì)抑制房價(jià)上漲的作用微乎其微。“目前上海的房價(jià)年增長可達(dá)10%，甚至20%。以一套80平方米、3萬元/平方米的房產(chǎn)計(jì)算，一年后該套房實(shí)現(xiàn)增值24萬元，遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅稅收成本。”
仲量聯(lián)行在一份報(bào)告中也指出，未來中國房地產(chǎn)稅體系有望向發(fā)達(dá)國家看齊——交易稅低、保有稅高，這將有效抑制投機(jī)行為。同時(shí)，房地產(chǎn)稅將鼓勵(lì)投資者出租所擁有的房產(chǎn)，推動(dòng)全社會(huì)資源的更有效利用。但很難簡單斷定房價(jià)或租金會(huì)漲還是跌，最終還要取決于當(dāng)時(shí)市場處于買方還是賣方市場。
但手中持有四套房產(chǎn)的張女士對(duì)于開征房地產(chǎn)稅可謂“不慌不亂”，她的理由是：加稅后成本增加了，租金自然是要漲一點(diǎn)，把多出來的成本轉(zhuǎn)到租戶身上。
此外，在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)稅或?qū)?huì)使開發(fā)商加大中小戶型產(chǎn)品開發(fā)。一位央企地方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來掛牌潮，房主或會(huì)選擇拋售，或會(huì)置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目。同時(shí)，在房地產(chǎn)稅的壓力下，開發(fā)商或?qū)?huì)調(diào)高中小戶型房源比例。但北京、上海等一線城市的情況則略有不同。“現(xiàn)在供需矛盾緊張，土地價(jià)格上漲，決定了一線城市未來的供應(yīng)將以改善性產(chǎn)品為主，因此房地產(chǎn)稅帶來的影響或許不像想象中那么明顯。”張宏偉表示。
作為一個(gè)全新的稅種，房地產(chǎn)稅從準(zhǔn)備立法到實(shí)際實(shí)行還有很長的路要走。其開征的難點(diǎn)在哪里？能否獲得全國人大通過？什么時(shí)候能夠推出？針對(duì)這些問題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。
破題
新房新辦法老房老辦法
問：房地產(chǎn)稅立法，難點(diǎn)在哪里？該怎么解決？
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)：人大負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅研究的部門曾讓社科院、財(cái)稅所提供一些國外的案例，希望有所參考。但問題在于世界上絕大多數(shù)國家都沒有在土地公有制的情況下制定過房地產(chǎn)稅。目前來講同中國情況最接近的就是以色列。所以我覺得，中國要制定在土地公有制的情況下征收房產(chǎn)稅的立法，這是一個(gè)從0到1的突破過程，沒有先例可循，有點(diǎn)困難。
央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱：房地產(chǎn)稅牽扯到很多利益集團(tuán)。但現(xiàn)在有一個(gè)目標(biāo)是2017年通過立法。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，許多看似難以調(diào)和的問題都是有解的，可以引進(jìn)時(shí)間因素去逐步消化。我多年來一直提倡的就是新房新辦法，老房老辦法。趕緊從新房著手推出去，老房過個(gè)20年，利用歷史進(jìn)程來逐步解決一些問題。中國改革一個(gè)最寶貴的經(jīng)驗(yàn)就是雙軌
問：稅收范圍如何確定？是否能夠通過立法？
任志強(qiáng)：立法細(xì)則還沒有出，但是現(xiàn)在市場上傳言的那些稅收范圍，比如以60平方米為限減免房地產(chǎn)稅，我覺得很難通過。而如果按照套數(shù)減免，則有可能通過。說到底其實(shí)還是一個(gè)利益的問題。
作用
開征持有稅抑制多套需求
問：房地產(chǎn)稅的出臺(tái)能否平抑房價(jià)？
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：我認(rèn)為對(duì)于抑制投機(jī)、改善結(jié)構(gòu)，如果說合理的方案的話，應(yīng)該在一定程度上能起到作用。至于房價(jià)上漲，我覺得從整個(gè)人類社會(huì)來看，尤其是目前我們看這個(gè)貨幣制度，是紙幣本位制，通貨膨脹是長期、大部分的時(shí)間都在經(jīng)歷的。在我國現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣存量又比較大。所有這些因素，都會(huì)讓未來房價(jià)持續(xù)保持一個(gè)上漲。雖然這期間會(huì)有一些階段性的調(diào)整，但大的趨勢不會(huì)有太大的變化。我們可以不在乎房價(jià)的整體上漲，關(guān)鍵是要控制它國度的上漲和投機(jī)性帶來的房價(jià)失控，作為稅收來說，我想我們應(yīng)該能促使它起到這方面的作用。
任志強(qiáng)：房地產(chǎn)稅在很多國家都有，也不要老說房地產(chǎn)稅能夠抑制房價(jià)。比如美國有房地產(chǎn)稅，它的房價(jià)還是上漲的，2008年跌下來以后又漲上去，現(xiàn)在的價(jià)格比2008年還高。香港的房地產(chǎn)也經(jīng)歷了幾次下跌，但是每次跌完了以后為什么房子比原來還貴？美國從有房地產(chǎn)稅開始，指標(biāo)為100，現(xiàn)在到了286，就是漲了快2倍，也沒有抑制房價(jià)的上升。但是它可以抑制多套需求，這是有可能的，也就是調(diào)整存量結(jié)構(gòu)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一：我們過去流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收比較多，但持有環(huán)節(jié)的稅收還沒有。下一步開征持有稅，減輕流轉(zhuǎn)稅，好處就是讓有多套房子的人把多余的房子推向二手房市場或租賃市場。通過這樣做，將來投機(jī)炒房的肯定會(huì)減少，能夠促進(jìn)市場的穩(wěn)定。
