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2025年03月14日
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一段時(shí)間從公眾視野“淡化”的房地產(chǎn)稅有了新動(dòng)向。十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃本周向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)進(jìn)入其中，這就意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國(guó)立法規(guī)劃。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)稅立法意味著相關(guān)工作將進(jìn)入快車道，從時(shí)間節(jié)拍上也符合之前的市場(chǎng)預(yù)判。作為本屆人大立法規(guī)劃的第一類項(xiàng)目，這也意味著在本屆政府到任兩年之內(nèi)房地產(chǎn)稅法必將落地亮相，房產(chǎn)稅將變得有法可依，一旦坐實(shí)法律，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅條例會(huì)被廢止?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)稅納入立法，目的在于理順和完善各環(huán)節(jié)法規(guī)，以便日后順利推出。
豪宅恐成最大贏家
中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)稅落地，尤其是房產(chǎn)稅的開(kāi)征會(huì)帶來(lái)房屋持有成本的大幅上升。相對(duì)應(yīng)的，會(huì)凈化樓市投資投機(jī)氛圍，對(duì)于刺激二手房供應(yīng)也有直接效果，早期入市的投資客必然會(huì)大量拋盤，短期內(nèi)顛覆樓市供求格局，推動(dòng)房?jī)r(jià)向下發(fā)展。
而從市場(chǎng)上看，偏遠(yuǎn)地區(qū)的大戶型將迎來(lái)掛牌潮。一旦開(kāi)征，大量空置房源拋向市場(chǎng)，房?jī)r(jià)、租金下跌將是大概率事件，而市場(chǎng)需求也會(huì)發(fā)生變化。
同時(shí)，偏遠(yuǎn)地區(qū)周邊居住條件不如中心區(qū)域好，還要承受稅賦壓力，如一些升值潛力較差的老公房，會(huì)被選擇拋售或者置換成中心區(qū)域品質(zhì)較高的項(xiàng)目。
這就給未來(lái)該區(qū)域的豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了契機(jī)。外圍偏遠(yuǎn)地區(qū)由于受到一些掛牌沖擊，價(jià)格會(huì)有下降。而中心區(qū)域交易向高端項(xiàng)目集中，因此成交價(jià)格還會(huì)維持比較堅(jiān)挺的走勢(shì)。當(dāng)前中心區(qū)域的豪宅都樂(lè)意做大戶型甚至是大平層產(chǎn)品，在房地產(chǎn)稅的壓力下，開(kāi)發(fā)商料會(huì)調(diào)高小戶型房源比例。
有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，估值100萬(wàn)元的首套房每年增加約5000元稅負(fù)。盧文曦向記者表示，房產(chǎn)稅將很可能以面積計(jì)征，還會(huì)有一些其他連鎖反應(yīng)。以上海的房產(chǎn)稅計(jì)征為例，目前對(duì)家庭人均60平方米以外部分征稅，未來(lái)房地產(chǎn)稅的免征面積很可能小于60平方米，否則仍起不到預(yù)期效果。
在房地產(chǎn)稅法落地前，開(kāi)發(fā)商將采取積極應(yīng)對(duì)的措施。首先，通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地或加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)有序消化土地儲(chǔ)備;其次，在供求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，加快庫(kù)存去化，實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn);第三，未來(lái)房企拿地重心向中心區(qū)域轉(zhuǎn)移，非成熟區(qū)域的地塊將受到冷落;第四，根據(jù)市場(chǎng)需求，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做相應(yīng)的調(diào)整，面對(duì)中高端改善群體的高品質(zhì)、高配置的緊湊型房源陸續(xù)推向市場(chǎng)，與普通住宅拉開(kāi)差距。
將成地方財(cái)政的支撐
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是“土地財(cái)政的替代者”。這就意味著，房地產(chǎn)稅需要像所得稅一樣，有很廣的覆蓋面，有龐大的基數(shù)作支撐，因此幾乎和每一個(gè)業(yè)主都有關(guān)。以上海為例，去年商品住宅銷售面積1780.9萬(wàn)平方米，如果估值2萬(wàn)元/平方米，總值就是3561.8億元。去年二手住宅成交面積1539.3萬(wàn)平方米，同樣按2萬(wàn)元/平方米估值，總值就是3078.6億元。二者總值為6640.4億元。參考國(guó)際慣例，首套房稅率在0.5%左右，一年稅收就是33.2億元。而去年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金額1632.9億元。顯然僅對(duì)新增交易收稅的話，難以起到補(bǔ)貼財(cái)政收入的功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。對(duì)一線城市而言，房地產(chǎn)稅達(dá)到1千億元級(jí)別才能起到比較好的財(cái)政支持效果。對(duì)于三、四線城市而言，能達(dá)到200億~300億就能對(duì)土地財(cái)政有效補(bǔ)充。
目前，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)于依賴，樓市一旦有大幅波動(dòng)，地方經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到影響。一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將成為穩(wěn)定的來(lái)源，不再受行業(yè)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。
大批囤積房源將流出
盧文曦表示，通過(guò)壓低房?jī)r(jià)，將置業(yè)成本分擔(dān)一部分到未來(lái)幾十年的養(yǎng)房上面來(lái)，可以使一個(gè)家庭擺脫階段性消費(fèi)枯竭局面，購(gòu)房同時(shí)還能維持穩(wěn)健的社會(huì)消費(fèi)力，可以帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展，消費(fèi)溢出效應(yīng)不可小覷，往大了說(shuō)，將有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。
有支持，也會(huì)有反對(duì)的聲音。目前，市場(chǎng)上普遍反映的情況是，思維上的局限性導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅有些擔(dān)憂，擔(dān)心樓市就此走向衰落。尤其是一些投資客和房企反對(duì)意見(jiàn)較多。盧文曦認(rèn)為，對(duì)投資客而言，只要及時(shí)退出，不會(huì)有什么損失。房地產(chǎn)稅預(yù)計(jì)至少還要兩三年時(shí)間才會(huì)真正落地，而且近兩年投資客比例大為減少，前幾年進(jìn)入樓市的投資客，收益早已翻倍。就算房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，也最多是利潤(rùn)上的折損，不會(huì)“虧到肉里”。
對(duì)房企而言也未必是壞事。短期由于個(gè)別項(xiàng)目拿到高地價(jià)，隨著房地產(chǎn)稅推出，房?jī)r(jià)下跌，利潤(rùn)會(huì)受到影響。但是隨著需求提前釋放，庫(kù)存下降，回籠的資金可以繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，或是加快轉(zhuǎn)型步伐。
此外，盧文曦還向記者表示，目前高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的直接影響是購(gòu)買力的下降。房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，不僅可以化解當(dāng)前多地的存量過(guò)剩壓力，更為未來(lái)開(kāi)放了更大的城市住房開(kāi)發(fā)需求，形成新房開(kāi)發(fā)和二手房流轉(zhuǎn)兩個(gè)市場(chǎng)的高度蓬勃。
易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，三四線城市人均居住面積大，且以自住需求為主，如果征收房地產(chǎn)稅，應(yīng)該會(huì)提高起征點(diǎn)。
不過(guò)，目前來(lái)看，一旦房產(chǎn)稅征收被立法，征稅將是全國(guó)性的。對(duì)于那些在多個(gè)城市同時(shí)擁有多套住宅的家庭來(lái)說(shuō)，甩賣三四線城市住房，確保所擁有的一二線城市住宅在人均免稅面積內(nèi)，也許會(huì)成為新趨勢(shì)。
