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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 近日，任志強(qiáng)在清華大學(xué)某論壇上表示，“房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系”。此論調(diào)一出，旋即引起網(wǎng)絡(luò)一片熱議。那么，房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有關(guān)系？城市化委員會(huì)專家委員、北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授撰文對(duì)此作了分析。
文中，趙曉從房地產(chǎn)稅的歷史說(shuō)起。房地產(chǎn)稅是中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的一個(gè)古老稅種，只是在不同國(guó)家和不同時(shí)代，其名稱和征稅范圍稍有差異。在歐洲中世紀(jì)，諸如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等都是以房屋為征稅對(duì)象。美國(guó)1798年通過(guò)的財(cái)產(chǎn)稅法律就包含了對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定，到20世紀(jì)初，美國(guó)各州都開(kāi)征了房地產(chǎn)稅。在日本，雖未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅稅種，但也將房產(chǎn)統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的征稅對(duì)象。在中國(guó)，古代的“廛布”，唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬于房地產(chǎn)稅性質(zhì)。時(shí)至今日，除英國(guó)外，絕大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都開(kāi)征了房地產(chǎn)相關(guān)稅收。
趙曉表示，縱觀各國(guó)，雖有的地方叫房地產(chǎn)稅，有的地方叫房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅，但有一點(diǎn)相同，那就是：房地產(chǎn)稅與其他稅種一樣，其開(kāi)征的目的主要是為政府籌集財(cái)政收入。在歐洲中世紀(jì)，名目繁多的房產(chǎn)稅是封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段。在美國(guó)，房產(chǎn)稅收稅主體是郡、市和學(xué)區(qū)，稅款主要用于民眾所在區(qū)域的教育、治安、綠化及其他公共服務(wù)支出，真正體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的基本原則。另外，房產(chǎn)稅稅率大多由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦墓卜?wù)需求和當(dāng)年的實(shí)際開(kāi)支來(lái)確定，并不會(huì)考慮其對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響。因此，從征收本意來(lái)講，房地產(chǎn)稅只是政府的一種籌資手段而已，和控制房?jī)r(jià)確實(shí)沒(méi)有什么關(guān)系。
但是，在中國(guó)一提到房地產(chǎn)稅，大家都會(huì)很自然地將它與調(diào)控房?jī)r(jià)聯(lián)系起來(lái)，背后原因在于近十年來(lái)一路狂飆的房?jī)r(jià)，以及中國(guó)房地產(chǎn)稅的演化歷史。雖然早在1949年新中國(guó)剛成立時(shí)，房產(chǎn)稅就被列為開(kāi)征的14個(gè)稅種之一，1984年又將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種，但一直只對(duì)商業(yè)用房征收，對(duì)個(gè)人居住房屋暫免征收。趙曉指出，首次提及要對(duì)住宅開(kāi)征房地產(chǎn)稅(初期叫物業(yè)稅)大概是在2003年，也就是房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲的時(shí)期，理由是在保有環(huán)節(jié)對(duì)住宅開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以抑制購(gòu)房需求，從而控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。雖然后來(lái)又有人把“調(diào)節(jié)中央與地方財(cái)政收入分成”、“調(diào)整中國(guó)稅制結(jié)構(gòu)”、“縮小貧富差距”等功能加到房地產(chǎn)稅的身上，但“調(diào)控房?jī)r(jià)”一直是中國(guó)房地產(chǎn)稅還未出生即有的“胎記”，也是近年大家討論的焦點(diǎn)所在。
那么，開(kāi)征房地產(chǎn)稅到底能不能調(diào)控房?jī)r(jià)呢？抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)擁有2套以上住宅的家庭比例為21%，而且越大的城市，這一比例越高，中國(guó)“先富人群”平均擁有住房6-7套。試想一下，如果年稅率真的達(dá)到4%-5%，甚至10%，擁有多套住房的家庭是不是要考慮賣掉一些呢？如果大家都開(kāi)始拋售，房?jī)r(jià)上漲是不是就能夠有所控制呢？
趙曉認(rèn)為，理性地想一想，上述方案實(shí)施的可能性基本為零。首先，開(kāi)征房地產(chǎn)稅引發(fā)房?jī)r(jià)下降，這不是政府想看到的。在當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”在短期內(nèi)還難以扭轉(zhuǎn)，新型城鎮(zhèn)化下的內(nèi)需增長(zhǎng)仍是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大引擎；其次，在當(dāng)前中國(guó)稅收遵從度普遍不高的大環(huán)境下，如此高的累進(jìn)稅率，在實(shí)踐中很難執(zhí)行。2011年在上海和重慶開(kāi)始試點(diǎn)的房產(chǎn)稅為什么稅率那么低，征稅范圍那么窄？其實(shí)就是有上述各方面的考慮。
因此，趙曉判斷，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是遲早的事，但是政府肯定會(huì)注意以下幾點(diǎn)：第一，家庭第一套住房免征的可能性很大，中國(guó)不可能照搬西方國(guó)家的征收模式。辛辛苦苦貸款買套房自己居住，每年還要額外繳納不菲的房地產(chǎn)稅，公眾從情感上還難以接受；第二，不管是家庭的第二套、第三套還是第N套房，開(kāi)始的稅率都會(huì)比較低，不會(huì)超過(guò)3%，若干年后再視情況逐步提高稅率，如同成品油消費(fèi)稅稅率逐步提升一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和公眾都需要一個(gè)逐步適應(yīng)的過(guò)程；第三，開(kāi)始只會(huì)對(duì)大城市的住宅征收房地產(chǎn)稅，然后逐漸擴(kuò)展到小城市，對(duì)農(nóng)村房屋開(kāi)征的可能性很小。
最后，回到本文標(biāo)題所提的問(wèn)題——房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有關(guān)系？趙曉的回答是：本來(lái)不應(yīng)該有，而且短期內(nèi)關(guān)系確實(shí)也不大，但長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)有。
