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2025年03月13日
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“3·30”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái),近兩個(gè)月里,各地不斷出臺(tái)放松限購(gòu)等政策,個(gè)別城市樓市也有所“升溫”,成交量迅速放大,甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場(chǎng)人士認(rèn)為,樓市有望全面解禁,房?jī)r(jià)眼看就要“大漲”。對(duì)此,專(zhuān)家表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸會(huì)走向分化格局,并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,但是總體上不會(huì)出現(xiàn)全面“暴漲”的局面,尤其是一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)仍有難度。
多地取消多項(xiàng)限制
目前,除北上廣深4個(gè)一線城市和三亞外,各地已全部取消限購(gòu)措施。而2015年至今,已有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策,北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市則增加了公積金貸款額度。
5月19日,濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策;25日,長(zhǎng)沙市貸款額度提高至60萬(wàn),首套房首付比例降至20%,二套房首付比例降至30%;天津也對(duì)個(gè)人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi),福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件,或是加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度,或是提高公積金貸款額度、降低首付比例,對(duì)市場(chǎng)的刺激不斷增強(qiáng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計(jì)顯示,4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升,部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,分城市看,分化仍然較為明顯,房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。
房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn)
隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng),如今無(wú)論是購(gòu)房者還是投資者,都希望知道在各地庫(kù)存逐漸消化和地價(jià)越來(lái)越貴的情況下,是否會(huì)有新一輪房?jī)r(jià)“大漲”。
“雖然樓市成交量開(kāi)始回暖,但是基本還是呈現(xiàn)一個(gè)分化的格局,一線城市供求形勢(shì)相對(duì)正常,而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重,庫(kù)存仍居高位。因此可以說(shuō)目前的回升幅度還是有限的。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)本報(bào)記者表示。
雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至,但從實(shí)際效果看,經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。“在本輪市場(chǎng)中,市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變,已經(jīng)從過(guò)去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以,房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間,并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來(lái)價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí),一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極,而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
也有專(zhuān)家認(rèn)為,當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題,原來(lái)的一些庫(kù)存還有很高比例尚未消化,包括前期降價(jià)的一些樓盤(pán)將要到交房期,期房變現(xiàn)房后市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)改變。從整體上來(lái)看,當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備快速回暖的基礎(chǔ),如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,反而容易帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。
情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)
雖然全面放開(kāi)限購(gòu)短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn),不過(guò)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變,就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力,因此在情況特殊時(shí),具體的調(diào)整也存在一定可能。
“尤其是一線城市不光是一個(gè)土地供應(yīng)是否跟得上的問(wèn)題,還有一個(gè)城市定位的戰(zhàn)略問(wèn)題。這里面,城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會(huì)給樓市帶來(lái)很大影響。雖然整體來(lái)說(shuō)政策肯定是有放松的趨勢(shì),并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視,但市場(chǎng)還是有它本身規(guī)律的,不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說(shuō)。
“由于歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo),而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響,因此后市走勢(shì)需要綜合預(yù)判。其中,市場(chǎng)整體存量的大幅增長(zhǎng),尤其是一二線城市以外地區(qū)庫(kù)存的持續(xù)攀升,將成為影響市場(chǎng)變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計(jì)2015年,房地產(chǎn)政策會(huì)延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路,并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi),地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。”張大偉說(shuō)。
