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2025年03月12日
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建立首都經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。那么究竟誰是真正的贏家？我們研究部通過研究發(fā)現(xiàn)，在加速推進(jìn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，最大受益者將是承接首都功能轉(zhuǎn)移的河北各個(gè)城市，這些城市將承接部分首都外溢資源以及非核心產(chǎn)業(yè)的外遷。這些城市包括毗鄰北京的廊坊、保定，還包括河北省會(huì)石家莊及海濱城市秦皇島等。最先受益的是具有前瞻眼光的開發(fā)商，其早期儲(chǔ)備的土地及開發(fā)的項(xiàng)目，均將受益于一體化進(jìn)程，以及近幾年商辦用地價(jià)格普遍上漲而帶來的價(jià)值攀升。
早期布局的房企已開始從一體化進(jìn)程中受益
自十年前京津冀一體化戰(zhàn)略首次推出以來，一些具有前瞻性眼光的中國房地產(chǎn)開發(fā)商于2002年就開始了在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)，顯而易見，這些早期獲取的地塊將最終顯著受益于一體化戰(zhàn)略的升級(jí)和實(shí)施。
國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商中，綠地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、鴻坤地產(chǎn)、華夏幸福基業(yè)等企業(yè)都已較早地在首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)布局并占據(jù)重要地位。其中布局規(guī)模較大的房企——華夏幸福基業(yè)，早在2002年就已進(jìn)入固安工業(yè)園區(qū)，并以極低的價(jià)格獲得位于北京周邊地區(qū)約1500平方公里土地的開發(fā)權(quán)。憑借著早期大量土地儲(chǔ)備，華夏幸福基業(yè)已開發(fā)了12座產(chǎn)業(yè)新城，其中4座位于廊坊市下屬的縣及縣級(jí)市，即固安、香河、永清、霸州，其他園區(qū)位于河北省的其他8個(gè)縣市。2013年，華夏幸福基業(yè)持續(xù)增加新的土地儲(chǔ)備，并通過招拍掛獲得多宗位于天津的地塊，同時(shí)在廊坊的固安、大廠、香河、張家口的懷來及河北其他地區(qū)繼續(xù)獲取土地。
北京大興區(qū)商辦用地價(jià)格大幅上漲
2014年2月，中央政府將首都經(jīng)濟(jì)圈上升至國家戰(zhàn)略高度并決定加速一體化進(jìn)程之后，優(yōu)先的政策受益者包括北京大興區(qū)、天津武清區(qū)和河北的5個(gè)縣市，即廊坊、固安、保定、石家莊和秦皇島，這些地區(qū)均開始在首都經(jīng)濟(jì)圈一體化戰(zhàn)略中獲益。
事實(shí)上，中央政府加快首都經(jīng)濟(jì)圈一體化建設(shè)的最先、最大受益者是位于北京南部的大興區(qū)。自2011年開始，大興區(qū)商辦用地價(jià)格急劇上漲，而需要指出的是，土地價(jià)格上漲不僅僅是因?yàn)榇笈d在京津冀一體化戰(zhàn)略中的重要位置，還有一個(gè)不能忽視的原因，即因?yàn)檫^去四年間北京商辦用地整體市場(chǎng)的價(jià)格水平也呈現(xiàn)了顯著的增幅。自從2014年2月政府明確表示將加快經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程后，大興區(qū)繼續(xù)成為投資熱點(diǎn)區(qū)域。過去四年間，位于大興區(qū)、包括亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的現(xiàn)有五個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，已經(jīng)成為商辦用地及工業(yè)用地的交易熱點(diǎn)區(qū)域。在大興區(qū)擁有較多土地儲(chǔ)備的大型房企主要包括萬科、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、首開集團(tuán)、北京城建及泰禾集團(tuán)等。在土地投資持續(xù)活躍的情況下，2011至2014年上半年間，大興區(qū)的商辦用地價(jià)格大幅上升了470%。
天津武清區(qū)憑借位置優(yōu)勢(shì)吸引了眾多開發(fā)投資者
除了北京南部的大興區(qū)，天津市西北部的武清區(qū)因其位于北京、天津與河北三地之間的交叉點(diǎn)，戰(zhàn)略位置極為重要，已經(jīng)吸引了諸多實(shí)體產(chǎn)業(yè)、開發(fā)商和投資者。除了主要電商企業(yè)如阿里巴巴、亞馬遜和當(dāng)當(dāng)網(wǎng)等在此建立物流基地外，自2011年起，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等，陸續(xù)在武清區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，多個(gè)低密度住宅、高層及多層公寓產(chǎn)品已經(jīng)落成，而高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資活動(dòng)則多由地方政府所支持的本土開發(fā)商所主導(dǎo)。
此外，一些大型公建項(xiàng)目也落戶于天津武清區(qū)，譬如全球商品博覽匯已于2011年開始建設(shè)，這座地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目建成投入使用后，將增強(qiáng)武清新興商貿(mào)服務(wù)中心的地位。由于密集的投資活動(dòng)，武清區(qū)的商辦用地價(jià)格在2011至2014年中的三年半時(shí)間里已上漲了138%。
開發(fā)商無論是通過與當(dāng)?shù)卣块T達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系以獲取土地一級(jí)開發(fā)，還是通過土地招拍掛競(jìng)得土地，都將受益于由政府推動(dòng)的一體化加速發(fā)展，而面臨更多更廣闊的發(fā)展機(jī)遇。
河北廊坊已經(jīng)開始在一體化加速進(jìn)程中獲益
河北省各市縣已經(jīng)開始從京津冀一體化戰(zhàn)略實(shí)施中受益。未來，正在緊鑼密鼓地建設(shè)的北京大興第二機(jī)場(chǎng)，將會(huì)為北京大興和河北廊坊等地區(qū)創(chuàng)造大約5萬個(gè)新增就業(yè)崗位。此外，規(guī)劃中的新機(jī)場(chǎng)交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，將使廊坊市的固安、永清等地區(qū)與北京構(gòu)建成一小時(shí)交通圈，這已經(jīng)體現(xiàn)在各地土地市場(chǎng)的升值預(yù)期中。
事實(shí)上，固安縣距離北京較近，地理位置優(yōu)越，因此其商辦用地價(jià)值已經(jīng)快速升值。同時(shí)，未來完工的大興第二機(jī)場(chǎng)也勢(shì)必會(huì)促使機(jī)場(chǎng)周邊（包括新航城區(qū)域）土地價(jià)值的升值。固安的土地價(jià)值也因受益于新機(jī)場(chǎng)建設(shè)而有望繼續(xù)提升。
過去數(shù)年間，廊坊已經(jīng)受益于區(qū)域一體化而吸引了一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商。2014年，廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司與北京萬科企業(yè)有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同開發(fā)物流園區(qū)以及新型工業(yè)園區(qū)。盡管過去萬科一直以住宅開發(fā)為主，但是首都經(jīng)濟(jì)圈的未來發(fā)展前景依然吸引了它的積極參與。在京津冀區(qū)域，萬科地產(chǎn)已經(jīng)涉足兩個(gè)重大項(xiàng)目，即廊坊新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)物流園項(xiàng)目、萬莊生態(tài)新城項(xiàng)目。
全國知名房企如華夏幸福基業(yè)、市級(jí)房企如廊坊新奧房地產(chǎn)開有限公司及固安富民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，早已經(jīng)在北京周邊市縣儲(chǔ)備了大量建設(shè)用地。2011年至2014年上半年，三年半的時(shí)間里，這些土地的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)上升了276%。
保定及石家莊得益于省會(huì)及傳言中的政治副中心
直接或間接受北京及其周邊城市經(jīng)濟(jì)一體化加快的刺激，石家莊和保定的商辦用地價(jià)格也呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。雖然石家莊不像廊坊那樣鄰近北京，但是因?yàn)槠涫?huì)城市的地位勢(shì)必要與北京產(chǎn)生更為緊密的聯(lián)系。
不僅受益于2012年底投入運(yùn)營(yíng)的北京——石家莊高鐵，近年來，石家莊也從城市環(huán)境治理及舊城改造中受益頗豐。市中心的重工業(yè)工廠污染嚴(yán)重，石家莊曾深受其害，目前這些工廠大部分已被關(guān)閉。3.8平方公里的舊城改造計(jì)劃已付諸實(shí)施，將為石家莊創(chuàng)建一個(gè)嶄新的市中心。大型國有開發(fā)商華潤(rùn)置地，以及本地企業(yè)如河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，已經(jīng)合作參與城改工程，從而推動(dòng)石家莊的商辦用地價(jià)格于2011年到2014上半年期間，上升了44%。
保定的土地市場(chǎng)一度呈現(xiàn)升溫跡象。保定市市長(zhǎng)馬譽(yù)峰曾向媒體表示，保定和廊坊將發(fā)展成為服務(wù)于首都的衛(wèi)星城市，這兩座城市可以起到“輔助首都的城市定位”。馬市長(zhǎng)還提到，保定市城市規(guī)劃主管部門已規(guī)劃出大約115,000公頃的土地用來建設(shè)形成三個(gè)新區(qū)，每個(gè)新區(qū)都將環(huán)繞保定現(xiàn)有及未來興建的3個(gè)高鐵客運(yùn)站，服務(wù)于保定到北京的鐵路連接。保定市政府表示，這些新區(qū)將致力于吸引高科技企業(yè)、大學(xué)分校和其他公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐。由于保定將成為首都副中心城市的傳言在中國社交媒體快速傳播，一些投機(jī)投資性資金對(duì)保定房地產(chǎn)的興趣陡增。其實(shí)，早在這輪傳言興起的投資熱之前，北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)、河北隆基泰和集團(tuán)和河北秀蘭房地產(chǎn)有限公司等在2012年至2014年初均在增加對(duì)保定房地產(chǎn)的投資。2011年至2014年上半年，保定商辦用地價(jià)格上升了565%。
秦皇島，經(jīng)濟(jì)一體化的又一個(gè)受益者
雖然較其他周邊城市相比秦皇島距京遙遠(yuǎn)，但秦皇島仍已成為經(jīng)濟(jì)一體化的主要受益者之一。秦皇島于2011年至2014年間的商辦用地升值表現(xiàn)也非常強(qiáng)勁。秦皇島距離北京約290公里，有天然港口優(yōu)勢(shì)及極富價(jià)值的旅游資源，如北戴河郊區(qū)迷人的海灘，因此適宜發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。秦皇島也是市場(chǎng)投資的焦點(diǎn)之一，同時(shí)，成為京津冀經(jīng)濟(jì)一體化的又一個(gè)受益者。另一方面，一體化對(duì)秦皇島的利好又刺激了對(duì)工業(yè)和商辦用地投資的大量涌入。投資熱潮不僅體現(xiàn)在北京中關(guān)村海淀園秦皇島分園的設(shè)立，還體現(xiàn)在一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商也已經(jīng)進(jìn)駐秦皇島開發(fā)建設(shè)，譬如萬科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京國華置業(yè)有限公司、河北億邦地產(chǎn)、河北隆基泰和地產(chǎn)等大型企業(yè)。房地產(chǎn)投資直接推動(dòng)了2011年至2014年秦皇島商辦用地價(jià)格的攀升，三年間土地價(jià)格已經(jīng)上升了31%。而且，受近期企業(yè)搬遷計(jì)劃的影響，秦皇島寫字樓散售價(jià)格上漲得更快，三年間銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了約70%。
結(jié)論
盡管最近關(guān)于加速推進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)圈建立的新聞可能會(huì)引起一波對(duì)廊坊和保定的土地進(jìn)行投機(jī)性收購的浪潮，但首都經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)程加速的影響力已超越了地理范圍。此外，盡管那些與首都經(jīng)濟(jì)圈有緊密聯(lián)系的本地開發(fā)商都在積極地儲(chǔ)備土地，但總體規(guī)劃逐步實(shí)施的影響力也不會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，而是會(huì)在中長(zhǎng)期內(nèi)積極地、逐步地對(duì)各個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響。
然而，河北的傳統(tǒng)重工業(yè)制造基地，如唐山曹妃甸、滄州和邯鄲等城市將必然得到強(qiáng)化，配合經(jīng)濟(jì)一體化而做出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、實(shí)現(xiàn)大幅度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的城市，則是真正的贏家。這些城市包括武清和白溝，未來將會(huì)成為主要的物流倉儲(chǔ)基地，另外固安和石家莊將會(huì)成為商品批發(fā)集散中心。廊坊、保定、石家莊和秦皇島定位為研發(fā)中心、軟件開發(fā)、高科技制造業(yè)、信息技術(shù)支持及后臺(tái)等產(chǎn)業(yè)中心，也將因此而受益。同時(shí)，涿州、秦皇島和燕郊會(huì)因重新定位為醫(yī)療護(hù)理及治療康復(fù)中心而大大受益。
基于以上分析，可以明確北京緩解功能過度集中的最主要受益者是河北的各個(gè)城市，它們?cè)臼潜本┑闹毓I(yè)腹地，現(xiàn)在將很快獲得擴(kuò)張非核心高科技產(chǎn)業(yè)、知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良機(jī)。
