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2025年03月13日
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2015年3月1日開始，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施。為此，有不少人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記將成為拉低房?jī)r(jià)、抑制腐敗的利器，甚至有人說(shuō)未來(lái)十年后中國(guó)最便宜的就是房子。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是什么？不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)究竟能發(fā)揮什么作用？《城市化》雜志特邀中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)副主任、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌進(jìn)行解讀。
顧云昌：我認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記將成為拉低房?jī)r(jià)、抑制腐敗的利器”是人們對(duì)于此項(xiàng)工作的一種期望。
先看看房?jī)r(jià)，決定房?jī)r(jià)的因素是供求規(guī)律和供求關(guān)系，當(dāng)供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)就上不去；供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)必然上漲。過(guò)去十年我國(guó)房?jī)r(jià)之所以上漲快，除了供求關(guān)系，其主要原因是貨幣因素，市場(chǎng)上貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，房?jī)r(jià)必定上漲。第二個(gè)因素是中國(guó)的土地制度，地方政府需要靠土地維持財(cái)政，地價(jià)不可能降，2014年各項(xiàng)指標(biāo)都在下降，唯獨(dú)地價(jià)沒降，地價(jià)上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。面粉賣得比面包貴，面包會(huì)便宜嗎？第三個(gè)因素和金融產(chǎn)品有關(guān)，老百姓沒有更好的投資渠道，只好投資買房子來(lái)實(shí)現(xiàn)保值增值。只有我們的金融改革跟上去了，有更多的金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)的人或許會(huì)減少。
說(shuō)未來(lái)十年后中國(guó)最便宜的就是房子，這是憑主觀想象出來(lái)的，這要看是相對(duì)哪些國(guó)家而言，同時(shí)需要我們客觀分析未來(lái)十年的供求關(guān)系如何、貨幣政策、土地和金融改革怎么樣。當(dāng)這些還不得而知時(shí)，也就不能簡(jiǎn)單地進(jìn)行判斷。我個(gè)人認(rèn)為，如果中國(guó)的房地產(chǎn)保持健康的態(tài)勢(shì)，特別是隨著老百姓財(cái)富的增長(zhǎng)，未來(lái)十年整體的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有升；如果房地產(chǎn)崩盤了，泡沫破裂了，就會(huì)像人們說(shuō)的那樣出現(xiàn)最便宜的房子。只要房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，就不可能有最便宜的房子。房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度可能和我們的收入增長(zhǎng)速度差不多。
至于有人提到的反腐敗，這不是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的，只是在實(shí)施過(guò)程中的一種副產(chǎn)品，比如不動(dòng)產(chǎn)登記之后更透明了，對(duì)不正當(dāng)行為更清楚，讓查處腐敗更方便，對(duì)不通過(guò)非法手段拿到房子的人更有威懾作用，畢竟原來(lái)可以隱瞞的現(xiàn)在沒法隱瞞了。在不動(dòng)產(chǎn)登記前，我們的反腐工作照樣在進(jìn)行。
其實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記有兩個(gè)主要目的：一是通過(guò)對(duì)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況等“摸清家底”，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，有利于國(guó)家制定科學(xué)的宏觀發(fā)展政策，可以大幅提高房地產(chǎn)政策的針對(duì)性；對(duì)于國(guó)家的決策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展就能很好地按照實(shí)際情況來(lái)做。第二個(gè)目的是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的利益，因?yàn)榈怯浫雰?cè)的房產(chǎn)是誰(shuí)的、土地是誰(shuí)的、小產(chǎn)權(quán)是誰(shuí)的，一旦遇到爭(zhēng)議，民眾能夠根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載來(lái)確定權(quán)利和保護(hù)權(quán)利。
現(xiàn)在有一種誤解，似乎覺得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一點(diǎn)也不清楚。其實(shí)不是這樣的。土地部門、房產(chǎn)部門等都有自己的統(tǒng)計(jì)，只是不太完整和系統(tǒng)，現(xiàn)在要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記讓其統(tǒng)一起來(lái)，使其更加完善。
不動(dòng)產(chǎn)登記究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響呢？不動(dòng)產(chǎn)登記后，讓一些人不敢大量地購(gòu)置房產(chǎn)，也有可能讓房產(chǎn)稅的征收加快速度，讓一部分人退出手頭的房子，進(jìn)而影響到供求關(guān)系，這將讓房地產(chǎn)更加規(guī)范和健康發(fā)展。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》十問(wèn)十答
1問(wèn)：可以以人查房嗎？
答：不可以，目前只能以房產(chǎn)地址查詢。
2問(wèn)：什么人可以查？
答：只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
3問(wèn)：什么是權(quán)利人、利害關(guān)系人？
答：權(quán)利人指的是房地產(chǎn)權(quán)的所有人，房子是自己的話，就可以申請(qǐng)查詢自己名下的房產(chǎn)情況。若房子抵押給銀行，那么銀行作為抵押權(quán)人，憑借抵押登記也有權(quán)去查詢登記資料。
利害關(guān)系人是指和不動(dòng)產(chǎn)所有者有直接關(guān)系者，比如夫妻等。此外，在一些債務(wù)糾紛中，債權(quán)人可以憑借人民法院的補(bǔ)充證據(jù)材料通知書，自行或委托律師事務(wù)所查詢債務(wù)人（欠債者）名下的已確權(quán)房產(chǎn)情況。
4問(wèn)：怎么進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？
答：步驟是這樣的：申請(qǐng)人提出申請(qǐng)→提交材料→不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書面給出受理通知→完成登記（自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日完成）。
5問(wèn)：申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記都要準(zhǔn)備點(diǎn)什么資料？
答：主要準(zhǔn)備6項(xiàng)內(nèi)容：首先需要填寫登記申請(qǐng)書；另外攜帶申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；法律、行政法規(guī)以及條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。
6問(wèn)：什么時(shí)候能查不動(dòng)產(chǎn)？
答：2014年——建立基礎(chǔ)性制度；
2015年——健全配套制度；
2016年——全面形成制度體系；
2017年——實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，依法公開查詢。
7問(wèn)：能否查海外資產(chǎn)？
答：不動(dòng)產(chǎn)登記條例不涉及海外資產(chǎn)的登記和查詢。
8問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能有哪些？
答：可適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值，如利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度與反腐敗形成“組合拳”。
國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。
為全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)形成，構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。
9問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)登記和百姓有什么關(guān)系？
答：不動(dòng)產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點(diǎn)就能一步查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎(chǔ)，比如賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等。
10問(wèn)：不動(dòng)產(chǎn)登記嚇倒了誰(shuí)？
答：嚇貪官：不動(dòng)產(chǎn)登記是反腐利器？打擊房叔、房姐，這主要還是看管理部門，普通人是查不到官員的房產(chǎn)的。
嚇買房者：為房地產(chǎn)稅鋪路？短期內(nèi)并不能實(shí)現(xiàn)，要看房地產(chǎn)稅的立法推進(jìn)情況。
嚇賣房者：房?jī)r(jià)會(huì)下降？對(duì)二手房短期內(nèi)有影響，但是真正要讓房?jī)r(jià)下降有困難。（依據(jù)網(wǎng)上資料整理）
