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2025年03月13日
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城市化網訊 近期人民幣持續下跌，對此，城市化委員戰略咨詢委員、獨立評論人馬躍成撰文表示，很多人覺得人民幣值錢了，就說明我們國家更強大了，人民幣不如以前了，就以為我們要吃虧了。對此他評論，這一輪人民幣貶值，與中國經濟發展速度放緩形成正關聯，更加強了人們的這種認識。以前，出國旅游也好，買東西也好，到國外留學也好，人民幣都挺頂事，現在突然就不行了，這讓很多人很傷心。其實，不但到國外使用人民幣會覺得有很大影響，就是在國內買的房子，也會跟著貶值。
馬躍成認為，人民幣貶值升值的變動，終歸是一個宏觀經濟問題。雖然變現到微觀層面上，會直接影響到我們每個人財富的多少。但是，從宏觀上看，人民幣貶值還是一個雙面劍，一定時期根據經濟發展需要，根據國際債務需求變化，可能歡迎本幣貶值。一定時期，可能會更傾向于本幣升值。當然，是不是能按照本國的好惡變化，不全是認為能決定的，更多的時候，會受到國際市場的影響。
馬躍成分析，這次人民幣貶值，主要是受美國量化寬松政策轉向有關，也與美國經濟向好密切相關。人民幣貶值，會導致國外熱錢逃離中國市場，這必然導致樓市里的外資大量撤離，因為，外資投資到不動產一直是熱錢的主要獲利手段。這種情況，從去年的樓市變化已經有所表示。在樓市投資減少一半的情況下，庫存量仍然暴增到6億平方米，供求關系已經發生根本性改變。但是，如果僅僅因為熱錢撤離，樓市就將腰斬，或者說就要崩盤，也是言過其辭。只能說，對樓市擠壓泡沫有很大作用。從這方面講，這樣的效果，對樓市健康發展也是有好處的。
“人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內流出中國，進一步加劇國際資本流出。”馬躍成認為，中國房地產業在十幾年的高速增長中，國際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無疑將增加部分企業的債務風險。因為，資本的流出對企業到國外融資不利，很大程度上造成企業短期融資成本上漲和融資難度增加。房地產商開發資金來源中，銀行貸款的比例只占13%-15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發債、海外上市、房地產信托、基金、企業兼并和聯合拍地模式等多種模式。海外融資成本增大和匯率風險加劇，對海外資本和開發商來說，都不得不考慮風險規避問題，被迫拋售房產回流資金應該是首先采取的措施。這樣就會增加市場供給，從而導致房價下降。
另外，馬躍成表示，由于人民幣貶值壓縮了國內投機資本的獲利空間，也將促使資本流出，造成國內流向房地產業的資金緊張，從而改變房地產的供求關系。從去年開始引起普遍關注的庫存壓力，將使缺乏資金的矛盾更加突出。在房價上漲沖動被抑制的情況下，人們買漲不買跌的習慣和判斷，需求也同時被抑制。人民幣貶值還會造成進口商品價格上升，自然也將傳導國內商品價格上升，影響社會整體的購買力水平，成為通貨緊縮的一種內在因素。總之，人民幣匯率的下跌，在房地產市場供大于求階段將強化房地產價格的回調，對擠壓樓市泡沫也是一次機會，有利于房地產市場長期健康穩定發展。
