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2025年03月13日
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城市化網(wǎng)訊 近日，城市化委員會(huì)企業(yè)家委員、盛世神州基金董事長(zhǎng)張民耕接受媒體采訪，講述他與基金、房產(chǎn)的那些故事。如今在金融領(lǐng)域耕耘的張民耕其實(shí)是一位法學(xué)博士，他坦言：“我學(xué)的法學(xué)領(lǐng)域其實(shí)大的范圍是政治學(xué)，法學(xué)意識(shí)對(duì)我而言是有好處的。注重規(guī)則，按照法律的原則來(lái)辦事，同時(shí)不僅用法律約束自己，我也要求我的合伙人、合作對(duì)手、投資對(duì)象都嚴(yán)格按照法律來(lái)辦事。這樣對(duì)于投資人的利益就會(huì)有所保障。”以法律為準(zhǔn)繩，以投資人的利益為出發(fā)點(diǎn)，是張民耕一直秉承的職業(yè)素養(yǎng)。
在談到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)，他的預(yù)判標(biāo)準(zhǔn)有哪些？張民耕將他的經(jīng)驗(yàn)娓娓道來(lái)：第一是歷史記錄，必須是有信用的歷史記錄；第二投資都是具體項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目他有一套衡量的標(biāo)準(zhǔn)，必須符合標(biāo)準(zhǔn)，能夠進(jìn)入門(mén)檻的才可以；第三是在合作和談判的過(guò)程中，是會(huì)有一種感覺(jué)，能夠判斷是否好合作，然后還需要考慮三點(diǎn)：安全性、盈利性和操作的便利性，如果這些都符合標(biāo)準(zhǔn)，那么就可以投資。客觀而言2014年經(jīng)濟(jì)并不樂(lè)觀，張民耕的投資策略也略有調(diào)整。他認(rèn)為：2014年房地產(chǎn)總量的銷(xiāo)售是不錯(cuò)的，10億平方米的銷(xiāo)售也是相當(dāng)可觀的，這個(gè)銷(xiāo)售額僅次于2013年的銷(xiāo)售額，并且比歷史上其他時(shí)間點(diǎn)都要高。但很多企業(yè)覺(jué)得日子很難過(guò)，不盡如人意，原因是什么？在于2013年年末制定的目標(biāo)有點(diǎn)高。銷(xiāo)售的前20強(qiáng)，其中有8位是100%或是超額完成全年任務(wù)的。而后12位，則沒(méi)有完成任務(wù)，分別完成60%—90%的目標(biāo)。因此目標(biāo)設(shè)定過(guò)高導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有完成任務(wù)額這是其一。其二是總體的供應(yīng)量過(guò)大，這種總體供應(yīng)量體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上的過(guò)剩，即一線城市緊缺，二線城市松弛，三、四線城市過(guò)剩。所以盛世神州的策略調(diào)整是面向一、二線城市，面向大企業(yè)。大企業(yè)是指全國(guó)百?gòu)?qiáng)或是地方龍頭企業(yè)，如此投資的安全性就得到了保障。
張民耕認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)都在向房地產(chǎn)基金化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。原因在于房地產(chǎn)和金融是密切相關(guān)、不可分割的。房地產(chǎn)使用的資金量極大，和每個(gè)企業(yè)自有資金的有限是一對(duì)矛盾體。每一個(gè)企業(yè)實(shí)際上都想用最少的資本金去做最大的項(xiàng)目。以前是房地產(chǎn)商加上銀行，現(xiàn)在其實(shí)銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，減少了對(duì)企業(yè)的貸款。銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)能否貸款，有自己的標(biāo)準(zhǔn)，叫做2、3、4標(biāo)準(zhǔn)。主要是指2級(jí)以上的企業(yè)，30%的自有資金，4證齊全，這是一些硬性規(guī)定。其實(shí)還有一些軟性規(guī)定，有些銀行規(guī)定只做30強(qiáng)，除此之外都不做。還有的只做50強(qiáng)，有的只做百?gòu)?qiáng)。這樣就使得許多不符合條件的企業(yè)得不到銀行的貸款，張民耕表示其實(shí)銀行為了保證貸款的安全性而采取的措施是可以理解的。而國(guó)際上房地產(chǎn)金融是什么樣的情況呢？其實(shí)開(kāi)發(fā)商是最了解項(xiàng)目情況的一方，也有足夠的經(jīng)驗(yàn)可以把項(xiàng)目操作好，所以愿意承擔(dān)最多的風(fēng)險(xiǎn)，它持有10%的投資是托底，然后它去找有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)金融投資商，有的表現(xiàn)為特定基金，或者特定的財(cái)務(wù)公司。這些企業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資本金的補(bǔ)足部分，有20%—30%的資金托底，此時(shí)銀行再貸款。實(shí)際上在這個(gè)鏈條之中，開(kāi)發(fā)商有最多的經(jīng)驗(yàn)，承擔(dān)最大的風(fēng)險(xiǎn)，最后的收益也是最大的。投資商承擔(dān)中等的風(fēng)險(xiǎn)，中等的收益。銀行最小的風(fēng)險(xiǎn)，最小的收益。每一家對(duì)于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地產(chǎn)的金融資金鏈上充當(dāng)不同的角色。中國(guó)的房地產(chǎn)金融化也在慢慢地向這個(gè)方向發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)20強(qiáng)都有地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)。
張民耕表示，以往開(kāi)發(fā)商是一條龍的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，從買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售到物業(yè)管理的香港模式，到現(xiàn)在轉(zhuǎn)向了美國(guó)模式。如今開(kāi)發(fā)商可能就是負(fù)責(zé)尋找土地，買(mǎi)地的錢(qián)也許是和投資方一起承擔(dān)的，地產(chǎn)商也愿意分享一部分利潤(rùn)，更重要的是可以一同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這是一種典型的美國(guó)模式。做企業(yè)完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利已經(jīng)不復(fù)存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，這個(gè)時(shí)候就有一些房地產(chǎn)的自有基金和基金公司展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，但大多數(shù)情況而言，房企還是愿意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，與基金公司進(jìn)行合作的。盛世神州基金在資金投入后，要對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行監(jiān)控。從談投資協(xié)議的最初，就需要嚴(yán)格執(zhí)行四個(gè)表格的進(jìn)程即成本表、工程進(jìn)度表、質(zhì)量要求表、銷(xiāo)售價(jià)格表，按照這四個(gè)表來(lái)監(jiān)控項(xiàng)目的進(jìn)展情況。 2015年，張民耕提出的規(guī)劃有三，一為：雙輪驅(qū)動(dòng)的計(jì)劃，人民幣基金和美元基金同時(shí)推動(dòng)。做企業(yè)不能造勢(shì)，必須順勢(shì)。現(xiàn)在政府鼓勵(lì)企業(yè)走出去，從2012年開(kāi)始盛世神州基金在美國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)掌握了3000多套出租式公寓，還有1000多套公寓在開(kāi)發(fā)之中。二為與大企業(yè)、大機(jī)構(gòu)合作。三為進(jìn)行內(nèi)部建設(shè)，使得項(xiàng)目來(lái)源和資金來(lái)源渠道化。
