時(shí)間：2014-12-14 10:00:19
來源：齊魯網(wǎng) 作者：桑勝高
日前，青島西海岸新區(qū)率先在全國啟用城市建設(shè)“混合用地”模式。打破現(xiàn)行的一宗地只有一種用地性質(zhì)的城市用地管理模式，以建筑功能使用需求為主體的綜合性用地管理，可以在一宗地上可同時(shí)建設(shè)多種功能的建筑物。（據(jù)新華網(wǎng)）這在建設(shè)用地管理上是一個(gè)不小的創(chuàng)新。其有利于提高規(guī)劃建設(shè)用地建筑“容積率”，有利于“單位面積”內(nèi)的建設(shè)用地產(chǎn)生更多、更廣的經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益。
近年來，各地都在積極尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷加強(qiáng)大城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極改善民生事業(yè)，由此帶來的是建設(shè)用地需求的大幅增加。一方面是耕地等“土地紅線”的嚴(yán)格限制，另一方面是建設(shè)用地空間的不斷壓縮，這給旨在一心發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善民生的地方政府帶來了不小挑戰(zhàn)。如何破解建設(shè)用地趨緊帶來的困局，化解建設(shè)用地供求之間的矛盾？已成為各地正在探討破解的課題。
且看，已經(jīng)納入規(guī)劃的建設(shè)用地是不是都得到了充分利用？這些年，不少地方在建設(shè)用地上暴露出不少短板和缺陷，造成不少已規(guī)劃建設(shè)用地不能有效利用、甚至是建設(shè)用地的閑置和浪費(fèi)。而不久前，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心相關(guān)負(fù)責(zé)同志曾表示，我國城市普遍存在土地利用率低下問題。他認(rèn)為，我國城市用地中，我國工業(yè)用地存在效率低的局面，數(shù)據(jù)顯示，我國工業(yè)用地平均占城市總用地面積40%至50%，高于發(fā)達(dá)國家20%至30%。這就意味著，工業(yè)用地集約高效利用是提高我國土地利用率的關(guān)鍵。
梳理土地建設(shè)用地的各類亂象不難發(fā)現(xiàn)，以往一些地方在建設(shè)用地的使用上，主要存在以下問題。一是存在建設(shè)用地“多圈少用”的情況，致使單位面積內(nèi)的建設(shè)用地產(chǎn)出效益偏低；二是存在提前“囤地”的情況，這主要存在于房地產(chǎn)開發(fā)市場；三是存在于某些工業(yè)聚集區(qū)的一些工業(yè)建設(shè)用地，投入與產(chǎn)出不成正比，企業(yè)利稅與包括建設(shè)用地在內(nèi)的前期投入不成正比；等等。
事實(shí)上，一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，是十分重視建設(shè)用地“單位面積”效益的。比如新加坡，該國城市規(guī)劃具有科學(xué)性、超前性、權(quán)威性、透明性，十分注意充分利用土地。該國是較早引入發(fā)展概念規(guī)劃理念的國家。曾聘請聯(lián)合國專家，高起點(diǎn)、高質(zhì)量編制整個(gè)新加坡范圍概念性發(fā)展規(guī)劃，為未來30~50年城市空間布局、交通網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供戰(zhàn)略指導(dǎo)，集約利用土地。該國堪稱建設(shè)用地集約化的典范。再比如我國香港特別行政區(qū)，在城市建設(shè)用地方面，針對人多地少、可供城市發(fā)展有限的實(shí)際，采用“上天”和“下海”兩種方式，拓展建設(shè)空間，形成了獨(dú)特的建設(shè)用地風(fēng)格，土地集約化程度“可見一斑”。這些對我國當(dāng)前的城市建設(shè)用地集約化都是有益借鑒。
應(yīng)當(dāng)看到，青島西海岸新區(qū)的新用地管理模式，帶給人們很多有益啟示，主要表現(xiàn)在新用地管理模式所體現(xiàn)的“四個(gè)原則上”：一是用途引導(dǎo)原則，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型需求，在符合規(guī)劃、安全、環(huán)境和衛(wèi)生的前提下，鼓勵不同用途土地混合利用和建筑的復(fù)合使用；二是市場導(dǎo)向原則，綜合考慮區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，合理規(guī)劃，引導(dǎo)用途功能混合；三是土地節(jié)約利用原則，科學(xué)統(tǒng)籌區(qū)域混合用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和開發(fā)強(qiáng)度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合、布局優(yōu)化和轉(zhuǎn)型發(fā)展；四是土地出讓動態(tài)管理的原則，按照建筑物的性質(zhì)及不同功能的建筑規(guī)模進(jìn)行土地出讓，合理確定出讓價(jià)格，實(shí)行差別化、動態(tài)化管理。
當(dāng)然要實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)用地“用好增量，盤活存量，節(jié)約集約用地”目標(biāo)，向“單位面積”要效益的目標(biāo)，還應(yīng)從以下方面著手。一者，規(guī)劃一定要突出前瞻性，規(guī)劃建設(shè)方案制定前一定要科學(xué)調(diào)查、充分論證，做到專家意見和社會意見相結(jié)合，同時(shí)做到早規(guī)劃早公布，使人們較早地了解到城市未來的發(fā)展，避免城市地價(jià)因人為炒作而大起大落；二者應(yīng)進(jìn)一步健全完善城市規(guī)劃管理法律體系，加強(qiáng)規(guī)劃管理，避免以行政命令代替規(guī)劃；加大對違法建筑的懲處力度，從而確保規(guī)劃的權(quán)威性和執(zhí)行力。
