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2025年03月13日
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“不動產(chǎn)登記條例”的出臺還是會對市場預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。未來一段時間內(nèi)，二手房市場的掛牌量可能會有一定的增長，但是這一條例并不能夠?qū)κ袌鲈斐商蟮挠绊憽?/p>
——亞豪集團(tuán)市場總監(jiān)郭毅
今年以來，中高端改善需求成為支撐市場的中堅力量。在剛需銷售乏力的情況下，不僅高端新房銷售火爆，甚至出現(xiàn)日光，高端二手房成交也連月增長。
高端二手房成交量增長背后，實則是整個二手房市場成交的回升。據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計，截至26日，8月北京市二手住宅共成交6908套，成交量環(huán)比上月同期增加了9.4%，達(dá)到了今年四月以來的最高水平。
受到二手房市場新動向的影響，新房市場也應(yīng)時而動。尤其是換房人群，或受到二手房市場回暖預(yù)期影響，或在二手房市場回暖中原先的房源得以出售，也加速入市步伐，直接刺激改善型新房項目銷售。
此外，近期流傳的房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記消息，也對二手房市場產(chǎn)生了一定影響，部分業(yè)主主動下調(diào)報價以求盡快成交，這也在一定程度上刺激了二手房市場的成交。
高端二手房成交兩月連漲
根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，8月(1-24日)高端二手住宅成交117套，環(huán)比上漲6.14%。
麗茲行豪宅研究院鄭海燕表示，各地取消限購對于購房者來說是一個信號，增強(qiáng)了購房者對市場的信心，因此不少高端置業(yè)者選擇在這個時期考慮購置房產(chǎn)。另一方面，對于業(yè)主來說，由于今年上半年至今中高端需求成為支撐市場的重要需求群體，部分業(yè)主也是看到現(xiàn)在這個需求旺盛的時機(jī)，降低價格以求能夠更快出手，這種“特價房”也在很大程度上促進(jìn)了成交。
值得注意的是，根據(jù)麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了前三個月的下探后，7月份高端二手住宅成交量總計152套，環(huán)比上漲7.04%。如此一來，北京高端二手房成交已實現(xiàn)兩月連漲。
“高端二手房成交的上漲，很大程度上也是受到整體二手房市場大勢的影響。隨著賣舊買新需求的釋放，7月下旬開始，北京高端二手房需求量有所上升。”鄭海燕表示，對于高端市場來說，網(wǎng)簽成交量目前僅是微漲，這更多反饋的是上月的實際成交情況，市場的利好信號對成交量的帶動效應(yīng)，整個三季度的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)。從當(dāng)前買方入市情況來看，預(yù)計‘金九銀十’高端二手房的成交量還會有所上揚(yáng)。
業(yè)主報價兩極分化
據(jù)了解，由于高端二手房和普通二手房分布區(qū)域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份，泛CBD、萬柳和朝陽公園區(qū)域都是成交的熱點(diǎn)區(qū)域，這些區(qū)域由于配套成熟完善、地段的增值保值性成為高端置業(yè)者考慮的重點(diǎn)區(qū)域。此外，隨著廣渠金茂府二手房項目開始入市，大望路區(qū)域的成交也有所提升。
與此同時，京城高端二手房的業(yè)主報價開始出現(xiàn)兩極分化。“小區(qū)里確實有部分業(yè)主為了套現(xiàn)或者換房，主動調(diào)低價格。例如小區(qū)里一套報價1500萬元的四居室，這周業(yè)主又降了20萬元。但是現(xiàn)在市場有回暖的跡象，與之前業(yè)主普遍下調(diào)報價不同，目前一半業(yè)主都堅持報價不會調(diào)整，甚至個別業(yè)主還抬高了報價。像之前掛出的一套1600萬元的四居室，上周業(yè)主又漲了50萬元。”富力城周邊一中介門店工作人員介紹。
在業(yè)內(nèi)看來，最近傳言即將啟動的房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)登記確實對高端二手房市場有一定的影響，部分手中擁有一定房產(chǎn)的業(yè)主會趁現(xiàn)在出售房源，因此報價會相對偏低。還有一部分業(yè)主因為套現(xiàn)、移民等原因也會主動調(diào)低報價。但另一方面，由于目前整體二手房市場日趨穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)回暖跡象，相反的會有業(yè)主提高報價，并且態(tài)度比較強(qiáng)硬。因此出現(xiàn)了業(yè)主報價兩極分化的現(xiàn)象。
據(jù)鄭海燕介紹，進(jìn)入2014年以來，北京高端二手房市場成交量持續(xù)處于低位狀態(tài)，半年多的時間，高端市場成交的主流，都是以“特價房”為主導(dǎo)。但隨著高端二手房成交量的上漲，業(yè)主的心理預(yù)期會發(fā)生變化，或?qū)?dǎo)致“特價房”越來越少。
影響
賣舊買新需求釋放 改善型項目人氣攀升
二手房市場的熱度，也開始輻射到新房市場，特別是改善型市場。對于一些換房人群來說，在二手房市場回暖中舊居得以出售，也加速了入市步伐。
換房需求帶熱改善型市場
在將位于通州九棵樹的一套兩居室掛牌近3個半月之后，佟先生終于得到中介的消息稱，有意向的購房人想要面談。據(jù)佟先生介紹，之前也有一些人托中介打電話來探口風(fēng)，但詢價之后，基本都沒了下文，冀望通過賣舊房換新房的想法也只能一拖再拖。
事實上，佟先生的感受正如實反映了近期二手房回暖的跡象。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬北京二手房住宅成交量出現(xiàn)反彈，達(dá)到最近5個月同期的最高點(diǎn)，預(yù)期8月份二手房成交量將達(dá)到9000套以上，房價下調(diào)的幅度在逐漸放緩。
日前，記者以購房人身份來到位于順義區(qū)的龍湖好望山，當(dāng)天正逢平層產(chǎn)品開盤，34套房源認(rèn)購“日光”的同時，記者還了解到，該項目近期別墅類產(chǎn)品的銷售情況也很可觀。“進(jìn)入7月份，前來購房的客戶就突然增多，攔都攔不住。”據(jù)銷售人員介紹，僅8月份以來，該項目的疊墅產(chǎn)品，銷售額已達(dá)到2億元，目前僅剩下最后幾十套疊墅房源。
事實上，近期開盤主打改善的項目，均創(chuàng)下了不俗的業(yè)績。記者了解到，位于海淀區(qū)的純新盤項目京投銀泰·琨御府以73000元/平米的均價在8月16日首次開盤，當(dāng)天認(rèn)購率即達(dá)95%，而位于朝陽區(qū)的首開常青藤則推出均價42000元/平米的兩棟樓王，盡管開盤價格較上一期上漲17%，當(dāng)天仍然全部售罄。
部分項目促銷“搶客”
在位于亦莊河西區(qū)的中信府，項目銷售人員告訴記者，“90%以上的客戶，都是通過賣掉舊的房子實現(xiàn)成交的。”據(jù)了解，項目開盤僅一個月，160套房源，目前僅剩下70多套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比剛需的猶豫觀望，改善型客戶入市相對比較堅決，在二手房市場銷售難度下調(diào)的情況下，一些換房客戶入市的意愿增加。同時，從整體看，入市的項目價格均比較平穩(wěn)，相比之前性價比提高，也促成了改善型項目的成交整體走高。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)改善型項目在報價基礎(chǔ)上，通過辦卡等方式，均能實現(xiàn)優(yōu)惠5萬-20萬元不等的額度，此外，根據(jù)付款方式的不同，還可以再額外享受9.9折以上的優(yōu)惠，一套價值500萬元以上的房子，很輕松就可以折讓最高50萬元的優(yōu)惠額度。而這，還不包括“開盤當(dāng)天有驚喜”的購房福利。
“盡管改善型購房客群手中資金量較充裕，但整體市場的以價換量的氛圍，仍然影響著這部分購房人的心理預(yù)期。”一位不愿具名的房企人士透露，一些項目希望通過價格上的讓步，實現(xiàn)項目的快速去化。
釋疑
“不動產(chǎn)登記條例”促成回暖？
近日來，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》的推出，在業(yè)內(nèi)引起了不小的關(guān)注。近段時間又恰逢樓市出現(xiàn)新動向，高端二手房市場的成交量環(huán)比有所上升，部分媒體因此將這一現(xiàn)象同不動產(chǎn)登記暫行條例的出臺聯(lián)系在了一起，認(rèn)為是該條例的出臺促使了樓市的回暖。不過多位業(yè)內(nèi)人士表示，兩者之間并無因果關(guān)系，不動產(chǎn)登記的消息對市場影響不大。
部分高端房源被降價拋售
事實上，隨著不動產(chǎn)登記條例的逐步推出，確實對部分房主的心理預(yù)期造成了一定的影響，市場上也出現(xiàn)了一些降價拋售的個案。最近準(zhǔn)備買房的林先生看中了一套位于朝陽公園的房源，據(jù)他介紹，該套房是面積大約在240平方米左右的四居室，目前市場價應(yīng)在1300萬元/套。但是房主私下里向他表示，由于急于出手，價格可以再便宜280萬。
“賣家是通過我的一位朋友介紹認(rèn)識的，”林先生向記者透露，該套房子之所以會有如此大的降幅，主要可能還是因為房主在政府部門工作，對于政策比較敏感。“在不動產(chǎn)登記條例即將推出的消息出現(xiàn)前，房主并沒有降價拋售的打算。”此外，林先生還向記者表示，他也有朋友在最近買房時碰到過類似的情況，降價出售并不是個例。
“《不動產(chǎn)登記暫行條例》掛出之后，到我們這里掛牌的房主有所增加，不過肯降價拋售的畢竟是少數(shù)。”菜戶營附近一鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)理人對記者說，“這也可能是因為最近市場有所回暖，房主急于出手。究竟是什么原因，我們也不清楚。”
短期內(nèi)對市場影響甚微
中原集團(tuán)首席分析師張大偉就認(rèn)為，“不動產(chǎn)登記即將推出的消息不是一天兩天了，在短期內(nèi)對于市場能夠造成的影響微乎其微。至于個別房子降價出售屬于個例。”
事實上，不少業(yè)內(nèi)人士都將《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公布看作房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由短期向長期轉(zhuǎn)型的一個標(biāo)志。國家想要通過房產(chǎn)稅來建立起一個長效機(jī)制的思路目前已經(jīng)比較清晰了。而不動產(chǎn)登記正是推出房地產(chǎn)稅所走出的第一步。
亞豪集團(tuán)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，不動產(chǎn)登記條例的初衷是針對房產(chǎn)稅的建立，而不是控制房價。但是房產(chǎn)稅建立需要一個完整的體系，目前來講還為時尚早。
“我個人判斷，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺還是會對市場預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。”郭毅分析稱，不少購房者，尤其是中高端房產(chǎn)的持有者有可能為了避免可能出臺的房產(chǎn)稅而拋售自己名下的部分房產(chǎn)。未來一段時間內(nèi)，二手房市場的掛牌量可能會有一定的增長，但是這一條例并不能夠?qū)κ袌鲈斐商蟮挠绊憽?/p>
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商住樓二手房成交活躍價格起伏大于住宅
事實上，眼下成交量回升的不僅是二手房住宅市場，一些商住項目集中的區(qū)域，由于降價幅度大，成交也很活躍。有的商住二手房因為其面積小、總價低，其單價比周邊二手住宅還要高。
降價促進(jìn)成交
據(jù)了解，商住兩用項目是從2008年逐漸興起的項目類型，因為不限購、低總價等特點(diǎn)，成為不少投資、自住人群的選擇。經(jīng)過6年多的發(fā)展，商住樓項目遍布北京東南西北各個區(qū)域，而已建成的商住項目二手房，因為不少是投資客，其換手率也較高。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭告訴記者，由于商業(yè)房成交除了商住樓，還包括了商鋪、辦公、車庫，因此沒法單獨(dú)計算其市場成交量。不過由于商住樓降價較多，最近成交有活躍之勢。如南三環(huán)外的7克拉、東亞三環(huán)，6號線草橋地鐵附近的北京像素，以及回龍觀區(qū)域。
回龍觀地區(qū)有首開智慧社、東亞上北中心等多個商住項目。麥田房產(chǎn)回龍觀西區(qū)區(qū)域經(jīng)理王定才告訴記者，商住樓項目比住宅降價更早、更多。東亞上北一套57平方米的一居，從去年的180萬元，降到了現(xiàn)在的125萬元，降價幅度達(dá)到30%。一些年初未售出的房源一路降價，在7月集中成交了約30套。而為了順利賣房，針對日益增多的換房需求，不少業(yè)主在賣房時也標(biāo)明“接受換房時效”，同意延長買方的付款時間。而同期住宅降價幅度僅為20%。
投資特性凸現(xiàn)
不過隨著成交量的回升，近期價格又有回升之勢，令不少購房人又陷入觀望。目前商住樓成交價格在27000-30000/平方米，商品房在28000-30000元/平方米，而經(jīng)適房在23000-25000元/平方米。
記者從鏈家地產(chǎn)獲悉，近期成交的一套東亞上北57平方米一居為136萬元，單價24000元/平方米；一套38平方米一居，總價104萬元，單價則達(dá)到27000元/平方米。而附近一套7月份成交的龍錦四區(qū)120平方米三居室，成交價280萬元，單價23300元/平方米。
鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，越小的戶型，單價越高。由于商住樓面積小、總價低、不限購，且稅費(fèi)低，僅有3%的契稅，所以其價格與周邊商品房相當(dāng)，比高稅費(fèi)的經(jīng)適房則要高。
一般來說，商住樓一手銷售價格是住宅的8-8.5折，但業(yè)主作為二手房賣時，卻并不比住宅低。與此同時，商住樓由于其投資性，更易受房價波動影響。王定才告訴記者，今年年初房價開始下滑，商住樓多為投資客，對于市場信息更敏感，商住樓也比住宅先降，降的幅度也更大。“這類產(chǎn)品不抗跌，因為同類戶型多，自住長期持有的少，因此一旦房價下跌，可能引發(fā)投資客的拋售”。
