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2025年03月14日
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近日，隨著部分城市房價(jià)的大幅回落，浙江、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)因資金吃緊而“斷供棄房”的情況。
“斷供棄房”就是購房者停止支付按揭貸款，而將縮水的房屋資產(chǎn)丟給銀行。個(gè)別業(yè)主究竟是因不愿為未來的負(fù)資產(chǎn)買單，不惜損失首付款和已還本息而“止損”，還是因“炒房”套牢、資金鏈斷裂不得已而為之？“斷供棄房”現(xiàn)象是否讓本已從緊的信貸環(huán)境更加不容樂觀？記者對(duì)此展開了調(diào)查。
“斷供棄房”是供不起還是甩“包袱”？
此前有媒體報(bào)道稱，由于個(gè)別樓盤房價(jià)大幅回落，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)縮水，杭州等地陸續(xù)出現(xiàn)業(yè)主“斷供棄房”現(xiàn)象。但記者在杭州等地調(diào)查了解到，單純因?yàn)榉績r(jià)下跌而“斷供棄房”的案例并不多，這類現(xiàn)象的主要原因是購房者自身資金情況出現(xiàn)問題，難以繼續(xù)還貸。且選擇棄房的人多以外地投資客為主。
浙江某國有銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部一名負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，在“炒房客”較盛的地方，由于樓市整體趨穩(wěn)下行，“炒房客”資金鏈吃緊，無法按期支付按揭貸款，加之預(yù)期房價(jià)一時(shí)無法回暖，因此便“斷供棄房”。
在連續(xù)數(shù)月領(lǐng)跌全國房價(jià)的溫州市，據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門統(tǒng)計(jì)，目前房屋按揭貸款中出現(xiàn)的棄房現(xiàn)象共有４１例，較去年僅略有增長。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，目前整個(gè)住宅市場的杠桿率是非常低的，作為普通購房者，其首套房首付需付三成，二套房首付要付六成以上。這就意味著，除非房價(jià)大跌３０％以上，否則他們“斷供棄房”的可能性極小。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，２０１４年一季度杭州二手房成交均價(jià)為１８３００元／平方米，而二手房每平方米跌幅在１０００元到３０００元。也就是說，杭州二手房的最大跌幅僅在１６％，業(yè)主如果棄房將得不償失。
“斷供棄房”拷問松綁限購
在本輪樓市的調(diào)整中，地方政府在救市上表現(xiàn)得頗為積極。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有３６個(gè)城市在限購方面有不同程度松動(dòng)，幾乎占全部４６個(gè)限購城市的八成。明文松綁限購的城市幾乎都在解禁之初迎來一波樓市成交小高潮。
業(yè)內(nèi)人士表示，誠然，松綁限購在一定程度上會(huì)刺激住宅銷量增長，帶動(dòng)房價(jià)上行，但如果僅靠刺激政策，這無異于以產(chǎn)生新問題的代價(jià)去解決老問題，“斷供棄房”多為投機(jī)客資金鏈斷裂引起便是明顯例證，其將增加金融系統(tǒng)的房貸壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
馬英樞說：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機(jī)‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異于讓已經(jīng)離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機(jī)性需求，這必然會(huì)導(dǎo)致新的問題。多個(gè)城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調(diào)控初衷，政府不應(yīng)回頭重走老路。”
國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)最新發(fā)布報(bào)告稱，要警惕中國房地產(chǎn)松綁限購之后投機(jī)再起。一旦宏觀管理層放棄限購政策，被壓抑一時(shí)的市場投機(jī)需求可能反彈。
放松“限貸”恐不容樂觀
雖然目前尚無更多事實(shí)表明“斷供棄房”將成普遍現(xiàn)象，但銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點(diǎn)防控此類風(fēng)險(xiǎn)。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強(qiáng)監(jiān)控、嚴(yán)格審批房貸申請(qǐng)。
杭州一家股份制銀行個(gè)人金融部負(fù)責(zé)人表示，盡管從目前看，“斷供棄房”仍是個(gè)別現(xiàn)象，但仍需引起重視。“房貸風(fēng)險(xiǎn)的苗子已經(jīng)出現(xiàn)，需要及時(shí)應(yīng)對(duì)。特別是在已經(jīng)出現(xiàn)棄房的地方，樓市持續(xù)不景氣，一些業(yè)主還款意愿降低，一些高端樓盤以及投資客集中地是高危區(qū)域。”
“在樓市持續(xù)下跌時(shí)，‘?dāng)喙壏俊F(xiàn)象增多是免不了的”，一監(jiān)管部門人士告訴記者，“銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當(dāng)作優(yōu)質(zhì)貸款了。”
這一趨勢(shì)無疑是對(duì)寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時(shí)也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“除非銀行信貸供應(yīng)量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”
記者在上海走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前銀行吸納存款的成本居高不下、房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預(yù)見，下半年剛需購買力將被繼續(xù)抑制。
上海重陽投資管理公司總裁王慶解釋說，由于貸款以不動(dòng)產(chǎn)為抵押，房價(jià)下降會(huì)引起銀行惜貸。在原有的信貸框架下已很難解決剛需購房問題，商業(yè)銀行執(zhí)行原有購房貸款支持政策的動(dòng)力也明顯不足。未來可能需要管理層出臺(tái)專門關(guān)于支持剛需購房抵押貸款的政策，才會(huì)將此問題解決。
