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2025年03月13日
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最近幾天，杭州市出臺的規(guī)范商品住房銷售價格申報備案相關(guān)規(guī)定引發(fā)輿論的高度關(guān)注和熱烈討論。對“如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將被通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽”的規(guī)定，媒體普遍將其解讀為“限降令”，是政府救市。但筆者以為，杭州市此舉不是救市，也救不了市。
樓市新政救不了市
據(jù)報道，今年以來，杭州不少開發(fā)商的項目紛紛跳水。一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。進(jìn)入第二季度，杭州樓市承受著更大的風(fēng)險壓力。截止到5月24日，杭州市場庫存59132套，較上一周的57553套大漲1579套，許多品牌開發(fā)商都開始降價，這被業(yè)內(nèi)人士視為杭州整體樓市下滑的信號。
分析人士認(rèn)為，高庫存、土地流拍現(xiàn)象不斷之外，則是政府對土地財政的依賴。一項調(diào)查表明，杭州對土地財政的依賴度排全國第一，依賴度達(dá)到156.4%，賣地已經(jīng)成為政府一項關(guān)鍵的財政收入來源。因此，政府急于救市在情理之中。
如果按政府救市的思路看此次杭州樓市新政，政府目的是想托市的話，那算是出了“昏招”。
面對2009年開始的新一輪房價暴漲，幾年來，中央政府及一些地方政府出臺了各種的限購、限貸、限價的政策，但各地房價卻越限越高。為什么？因為房子和其他商品一樣，價格取決于市場的供求。限購、限貸、限價的政策思路都是想通過抑制需求來平抑房價。行政手段抑制需求的直接后果就是引導(dǎo)價格上漲預(yù)期，而這種心理的預(yù)期催生了更為強(qiáng)烈的購買需求，房價卻越限越高。
由是看此次杭州樓市新政，如果政府希望通過限制降價來保持購買預(yù)期的話，那結(jié)果一定是適得其反。老百姓會搶著去買政府不讓漲價的房子，絕對不會去搶政府不讓降價的房子。新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒曾表示，從一般均衡模型測算，預(yù)期值下降1，房價會隨之調(diào)整31%。微小的預(yù)期變化會引發(fā)市場巨大的波動。
因此，有人認(rèn)為，“限降令”將重創(chuàng)杭州樓市。因為，一方面，限制降價等于承認(rèn)了房地產(chǎn)低迷的現(xiàn)狀，會強(qiáng)化消費者不看好的預(yù)期；另一方面，開發(fā)商之所以要降價，是因為資金鏈吃緊，不得不降價賣房來實現(xiàn)周轉(zhuǎn)。政府限制降價卻不提供流動資金，等于把開發(fā)商放到火上烤，大降價會隨之不可阻擋。
警惕樓市大跌，過度沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)
經(jīng)過十多年的快速上漲，我國房價累積漲幅巨大，出現(xiàn)調(diào)整的可能性急劇增加。今年年初以來，我國樓市從局部、區(qū)域分化到全面調(diào)整，實際上反映出樓市運行內(nèi)在調(diào)整的迫切需要。
地方政府紛紛出臺各種托市政策，很大程度上是源于財政壓力。但國家堅持樓市調(diào)控不動搖的態(tài)度已經(jīng)非常明朗。因此，地方政府和開發(fā)商都應(yīng)明白要忍住陣痛，度過調(diào)整期。萬科總裁郁亮曾說過一句話發(fā)人深省：2008年宏觀調(diào)控的時候，其實我們本來應(yīng)該去完成這個調(diào)整的，但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了。
大部分專家表示，今年經(jīng)濟(jì)增長的最大壓力無疑是房市的調(diào)整，但不宜采取老辦法托市，使房市調(diào)整再次夭折，在調(diào)整期唯一需要警惕的是避免短期過度沖擊。
房地產(chǎn)業(yè)的特殊性以及其與金融的內(nèi)在緊密聯(lián)系，樓市短期、急劇、大幅的調(diào)整，將會是宏觀經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難。而當(dāng)前我國正值深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，保持一個相對穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，有利于各項既定改革任務(wù)的順利推進(jìn)。所以，無論是此前一些城市松綁住房限購措施，還是前不久央行支持首套房貸需求，都屬于逆周期調(diào)節(jié)政策措施而不應(yīng)解讀為救市行為。
可以肯定的是，杭州此舉意味著杭州的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從防大漲轉(zhuǎn)變到了防大跌。盡管在市場面前，政府干預(yù)無論是限漲還是限降，都很難阻擋市場的運行慣性。但為避免樓市斷崖式大跌沖擊宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定性，出臺一些政策措施存在必要性。因為房價大跌不只是經(jīng)濟(jì)問題，還是社會穩(wěn)定問題。
