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2025年03月14日
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另外，在城市建設(shè)及房地產(chǎn)投資方面，統(tǒng)計(jì)顯示，上半年天津固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)34.7%，增速連續(xù)10個(gè)季度保持在30%以上，這一方面體說(shuō)明天津城市活力和吸引力，同時(shí)也意味著天津城市建設(shè)進(jìn)入了新一輪城市化發(fā)展期。在城市總體規(guī)劃引導(dǎo)及眾多大型標(biāo)志性項(xiàng)目投資建設(shè)帶動(dòng)下，天津“多中心、多功能”的城市新格局正加速實(shí)現(xiàn)。 、
城市擴(kuò)展節(jié)奏加快
近來(lái)，多個(gè)標(biāo)志性大型項(xiàng)目的相繼面市，給樓市帶來(lái)了新的活力，使人們感到天津新一輪城市擴(kuò)展節(jié)奏加快。在天津日前召開(kāi)的“2010樓市開(kāi)啟濱海時(shí)代”及有關(guān)區(qū)域價(jià)值論壇上，來(lái)自北京的業(yè)內(nèi)專家及天津規(guī)劃部門專業(yè)人士及地產(chǎn)界人士以濱海新區(qū)新興核心區(qū)及大梅江等“新老”標(biāo)志區(qū)域發(fā)展為例，對(duì)天津區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了探討。
市規(guī)劃局專業(yè)人士在論壇上表示，天津市經(jīng)歷了從1995年到2004年第一輪城市擴(kuò)展，主流趨勢(shì)是從西部華苑區(qū)域向南部梅江區(qū)域，再向東部麗苑及西北部的瑞景發(fā)展，形成了由南向北的圈層擴(kuò)展節(jié)奏。近幾年，津南外環(huán)邊緣及東麗湖、中北鎮(zhèn)等區(qū)域的快速崛起，進(jìn)一步填充了外圍區(qū)域發(fā)展空間。而去年以來(lái)，除了海河上段核心區(qū)域多個(gè)大項(xiàng)目面市，大梅江區(qū)域也出現(xiàn)了富力等企業(yè)大盤，東部空港經(jīng)濟(jì)區(qū)也有多個(gè)項(xiàng)目亮相或開(kāi)盤。今年，西部西青和南部津南區(qū)域又有大批大型項(xiàng)目面市或亮相，同時(shí)東部海河?xùn)|區(qū)域的多個(gè)大型項(xiàng)目也正式亮相。再次形成相似的圈層擴(kuò)展節(jié)奏，與上一輪擴(kuò)展不同的是，本輪擴(kuò)張具有參與建設(shè)企業(yè)多、各個(gè)區(qū)域同時(shí)啟動(dòng)的特點(diǎn)，因此無(wú)論從規(guī)模上還是從速度上，都將超過(guò)上一輪。
他認(rèn)為，去年天津?qū)ν庹故玖丝臻g戰(zhàn)略規(guī)劃，其中“雙城雙港”，“一軸兩帶”概念的提出，使天津跳出了過(guò)去一個(gè)中心的發(fā)展局限，向多功能和多中心區(qū)的城市規(guī)劃格局方向發(fā)展。在“雙城”的定位里，中心城區(qū)定位于“主要是提升城市功能和品質(zhì)”。目前，中心城區(qū)能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化大都市功能和品位的區(qū)域仍以大梅江區(qū)域及海河上段老城廂等區(qū)域?yàn)橹鳌Ｖ韵逻@樣的定論，主要是基于這兩大區(qū)域經(jīng)濟(jì)定位，聚集了較多品牌項(xiàng)目，同時(shí)有較高的人口紅利(人均社會(huì)負(fù)擔(dān)少)。
在外圍區(qū)域，濱海新區(qū)發(fā)展舉足輕重，新的“雙港”的規(guī)劃，為濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)分工及區(qū)域城市功能進(jìn)行了明確定位，港口最能代表城市發(fā)展，隨著港口的發(fā)展，相對(duì)應(yīng)的各類服務(wù)設(shè)施需求量會(huì)增加，從而帶動(dòng)城市品質(zhì)的提升，并間接帶動(dòng)與兩港距離最近的海河?xùn)|區(qū)域及梅江區(qū)域等中心城區(qū)服務(wù)功能和品質(zhì)的提升。
多中心發(fā)展是擴(kuò)展趨勢(shì)
在區(qū)域發(fā)展論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌就區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展提出建議說(shuō)，區(qū)域發(fā)展應(yīng)突出三個(gè)新：新時(shí)期、新城市、新家園。“首先，我們處在城市化發(fā)展新時(shí)期。”1978年中國(guó)的城市化的水平是17.9%，今年是47%，但是沒(méi)有達(dá)到70%的現(xiàn)代化的國(guó)家水平，這恰恰是城市擴(kuò)張發(fā)展的基礎(chǔ)和機(jī)會(huì)。其次，“要建設(shè)一個(gè)新城市，不能走美國(guó)大面積鋪張的路子，要走歐洲那種緊湊型的發(fā)展路子，在新的發(fā)展過(guò)程中，避免攤大餅式的發(fā)展，這種發(fā)展會(huì)帶來(lái)交通擁堵、環(huán)境污等很多問(wèn)題。在新城規(guī)劃以及房地產(chǎn)規(guī)劃中，不能一味地采用城市圈的模式，應(yīng)該是包餃子，建立多個(gè)有聯(lián)系的新的城市中心，用地鐵、輕軌、城際交通等來(lái)連線。”多中心發(fā)展是新城市擴(kuò)展趨勢(shì)。
第三是建設(shè)新家園，應(yīng)該建設(shè)什么樣的新家園？顧云昌認(rèn)為，這幾年很多城市發(fā)展出現(xiàn)了相同的問(wèn)題，即把城和市隔離了，城和市應(yīng)該一起發(fā)展，光有城沒(méi)有市沒(méi)法生活，光有市沒(méi)有城不可能有交易。現(xiàn)在城的概念也豐富得多，不光是坐在家里，要搞娛樂(lè)、體育活動(dòng)，要上學(xué)要看病。市的概念是商業(yè)、貿(mào)易、商務(wù)，當(dāng)然還有工業(yè)。
現(xiàn)在的新家園提倡的是城和市結(jié)合在一起，因此出現(xiàn)了綜合體，這些綜合體除了居住，還具有文化娛樂(lè)及購(gòu)物功能，甚至具有就業(yè)功能，因此，多功能綜合體建設(shè)也是新家園建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)。
天津新“城市中心”呼之欲出
隨著天津“一主兩副，雙港雙城”城市項(xiàng)規(guī)劃的落實(shí)，天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市布局進(jìn)入了從單一城市核心快速向多中心、多功能、國(guó)際化城市新格局。在研討會(huì)上，機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向看，作為連接中心城區(qū)與濱海新區(qū)的前沿陣地，以河?xùn)|區(qū)為代表的海河?xùn)|區(qū)域，以及地處兩港與市區(qū)交界的梅江南部區(qū)域有望率先形成天津新的城市核心區(qū)。眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)正是看好這一發(fā)展契機(jī)借勢(shì)濱海，大面積布局南部梅江及津南區(qū)域、東部海河?xùn)|及空港經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域，建設(shè)功能完備、具有現(xiàn)代城市功能的新城市中心。
據(jù)規(guī)劃部門及多家開(kāi)發(fā)企業(yè)人士分析，看好中心城區(qū)海河?xùn)|和南部的新城市中心的形成，主要從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位、進(jìn)程，以及現(xiàn)有及未來(lái)城市功能及人文特點(diǎn)和規(guī)劃來(lái)判斷。梅江居住區(qū)是上世紀(jì)90年代末規(guī)劃的安居型生活區(qū)，但是隨著規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施，以及生態(tài)概念的運(yùn)用，梅江最終以高檔生活住區(qū)的姿態(tài)入市，之后又?jǐn)U展出梅江南區(qū)域。目前這里的突出優(yōu)勢(shì)是人口紅利高，在這里居住的知識(shí)分子和高收入家庭多，老人相對(duì)較少，因此社會(huì)負(fù)擔(dān)小，消費(fèi)力強(qiáng)，這一人文條件對(duì)大梅江的擴(kuò)展提供了有效支撐。過(guò)去這里商業(yè)配套欠缺，但是隨著梅江會(huì)展中心的建成使用、多個(gè)市政配套項(xiàng)目的建成，以及近期等遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城大型高端綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，梅江區(qū)域的城市功能將快速提高，并形成南部真正意義上的“新城市中心”。
海河?xùn)|是今年快速崛起的另具有城市核心區(qū)潛力的區(qū)域。自2006年天津城市新規(guī)劃確定后，大批反應(yīng)靈敏的國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始大舉進(jìn)軍河?xùn)|，包括2007年前后入津的嘉里集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、陽(yáng)光集團(tuán)、金地集團(tuán)等國(guó)內(nèi)品牌企業(yè)。近兩年，紅星、萬(wàn)達(dá)、中信、招商、中糧等知名地產(chǎn)大鱷再次大手筆投資河?xùn)|，建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平方米，而且多數(shù)是包括國(guó)內(nèi)一流的購(gòu)物中心等尖端物業(yè)在內(nèi)的綜合體。這一方面體現(xiàn)河?xùn)|區(qū)的發(fā)展魅力，另一方面強(qiáng)勁的投資開(kāi)發(fā)跟進(jìn)，也促進(jìn)海河?xùn)|城市中心的形成。目前這里主要弱點(diǎn)是人文氛圍，但是近年來(lái)，區(qū)域內(nèi)海河節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)商務(wù)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)起建、交通網(wǎng)絡(luò)形成，以及空港物流區(qū)等相關(guān)區(qū)域快速發(fā)展，也使其具有聚集人的潛力。
