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2025年03月14日
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新年伊始，很多城市商品房銷售有所降溫，然而，土地價(jià)格卻持續(xù)攀升，開發(fā)商拿地?zé)崆橛性鰺o(wú)減，多地出現(xiàn)“地王”。地價(jià)高企，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌似乎變得渺茫。專家指出，高地價(jià)背后的主要推手是土地財(cái)政，從中長(zhǎng)期看，要從改革財(cái)稅制度來(lái)解決。
【“面粉貴過(guò)面包”】
2014年開始，多地商品房銷售量相應(yīng)下降。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月上旬，北京區(qū)域新增出售房源掛牌量比上月同期降低了12%。不僅一線城市，其他部分城市樓市銷售也有減緩。有信息顯示，2014年的前12天中，全國(guó)主要的54個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售下降，相比2013年12月初環(huán)比下降20%。
銷售雖有點(diǎn)冷，但地產(chǎn)商拿地的熱情絲毫未減，不斷拍出地價(jià)新高，出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。1月20日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心宣布，其門頭溝新城MC16-073地塊經(jīng)公開招標(biāo)，最終由3家公司聯(lián)合體以58.66億元獲得，北京歷史上新的總價(jià)“地王”由此產(chǎn)生，溢價(jià)率近50%。最近，上海錦繡投資以490%的溢價(jià)率、1.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，令自貿(mào)區(qū)概念下的上海臨港新城土地市場(chǎng)價(jià)格猛漲。1月9日，合肥市在馬年首拍中，拍出了2370萬(wàn)/畝的地王價(jià)格。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過(guò)千億元，僅北京一地，土地出讓金收入就超過(guò)了去年同期的7倍。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，部分地區(qū)地價(jià)年內(nèi)將翻番。
顯然，高地價(jià)意味著將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，人們期盼已久的房?jī)r(jià)下跌又要化為泡影了。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析指出，如果全國(guó)主要城市出現(xiàn)的地王要達(dá)到正常的贏利，市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大。
【土地財(cái)政是推手】
最近商品房銷售降溫有節(jié)假日原因，還有一部分人在觀望房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)。“長(zhǎng)期高企的房?jī)r(jià)讓普通百姓沒有能力購(gòu)買，這部分剛需被擠出市場(chǎng)也是銷售下降的一個(gè)原因。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心戰(zhàn)略研究部副研究員張茉楠在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出。
地價(jià)走高并非新近之事。國(guó)土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平持續(xù)上漲。全國(guó)土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬(wàn)億元，刷新了2011年土地出讓金收入3.15萬(wàn)億元的歷史高位。
地價(jià)持續(xù)攀升有多方面原因。業(yè)內(nèi)人士分析，一二線城市尤其是一線城市短期內(nèi)土地供應(yīng)總量仍然偏少，市場(chǎng)供求關(guān)系仍較為緊張。因一二線城市具有比較好的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，有實(shí)力的房企則不遺余力拿地。
固然開發(fā)商不惜高價(jià)拿地炒高了地價(jià)，但高地價(jià)的根源還在于土地財(cái)政。眾所周知，土地出讓金在地方財(cái)政收入中占比很高，土地財(cái)政成為高房?jī)r(jià)一個(gè)重要推手。有統(tǒng)計(jì)顯示，10年前地價(jià)在整個(gè)房?jī)r(jià)中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。
近來(lái)推高地價(jià)還有一個(gè)特別的因素，張茉楠說(shuō)，很多地方債務(wù)償還期限逼近，政府還債壓力大，賣地能獲得很大一筆收入以緩解債務(wù)壓力。還有些地方經(jīng)濟(jì)下行壓力大，財(cái)政收入從實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲取的份額不多，只有賣地了。
【改變依賴土地收入模式】
要讓房子降價(jià)，重要的一條是把土地價(jià)格降下來(lái)。可在短期內(nèi)解決這一問(wèn)題并非易事。“從中長(zhǎng)期看，要通過(guò)財(cái)稅制度改革來(lái)解決，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀。” 張茉楠說(shuō)。
張茉楠認(rèn)為，房地產(chǎn)問(wèn)題是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期失衡的結(jié)果，長(zhǎng)年積累的矛盾積重難返，短時(shí)間內(nèi)靠一兩項(xiàng)政策解決，就又回到行政主導(dǎo)市場(chǎng)的老路子上了。而用市場(chǎng)的辦法解決，則需要較長(zhǎng)時(shí)間。2014年房產(chǎn)稅有可能再提上議事日程，但開始時(shí)主要在面上推廣，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比例不會(huì)高，所以，短期內(nèi)賣地還是地方財(cái)政的重要收入。
要改變地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，關(guān)鍵是完善地方稅體系。他說(shuō)，營(yíng)改增之后就面臨著需要調(diào)整地方稅的配置。合并一些地方零碎的小稅種，把現(xiàn)在屬于中央的有些稅種配置為地方稅。
中國(guó)東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇建議，開征財(cái)產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，讓地方政府主要的財(cái)力來(lái)源支柱由財(cái)產(chǎn)稅構(gòu)成（50%以上）；把過(guò)去直接依賴土地出讓收入的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橛墒袌?chǎng)化土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和配套支持。
