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2025年03月13日
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近日，北京市住建委等部門(mén)聯(lián)合下發(fā)“京七條”，明確北京市今后將加快發(fā)展建設(shè)建筑面積90平方米以下的自住型商品住房；銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右；符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭，均可購(gòu)買(mǎi)。
“京七條”的運(yùn)作路徑是通過(guò)部分滿足“夾心層”住房需求改善市場(chǎng)供求矛盾，進(jìn)而遏制房?jī)r(jià)不合理上揚(yáng)的沖動(dòng)，堪為對(duì)樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的一次探索與求新。但應(yīng)當(dāng)指出的是，實(shí)現(xiàn)這一政策訴求還需操作執(zhí)行的積極配合。為避免最終績(jī)效被各種投機(jī)行為所蠶食，具體落實(shí)方案尚待縝密推出。
“京七條”的出爐掀起了地方政府新一輪調(diào)控序幕，其中的亮點(diǎn)就在于彰顯出“門(mén)戶開(kāi)放”精神；有明確的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；退出機(jī)制靈活。然而，自住型商品住房身兼公益與商業(yè)雙重屬性，即便其交易時(shí)間受到一定限制、投資回報(bào)也有所折扣，但作為一種廉價(jià)商品房仍會(huì)吸引市場(chǎng)投機(jī)者覬覦的目光。曾有北京市民對(duì)媒體坦言，只要與妻子假離婚就可以做到個(gè)人家庭名下無(wú)房，成為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人群。以此觀之，正如同以往經(jīng)適房、限價(jià)房一樣，其在分配環(huán)節(jié)依舊難免滋生各種腐敗與尋租，即使通過(guò)政策設(shè)限以及搖號(hào)等方式來(lái)進(jìn)行防范，徹底杜絕不公現(xiàn)象也是一項(xiàng)棘手難題。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，多通過(guò)推出重典對(duì)試圖舞弊者進(jìn)行事前威懾，而我國(guó)目前在這一法律構(gòu)建方面仍需跟進(jìn)，只有切實(shí)提高違規(guī)成本、讓投機(jī)者感到得不償失，才可能有效防范錯(cuò)位配置現(xiàn)象頻發(fā)。
除了配置環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)性問(wèn)題，自住型商品住房惠民的另一個(gè)要素就是品質(zhì)保障。根據(jù)“京七條”規(guī)定，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，終端售價(jià)則要有30%左右的優(yōu)惠幅度。現(xiàn)在的問(wèn)題是，自住型商品住房低價(jià)格體現(xiàn)的是社會(huì)公益屬性，是否都交由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。從以往保障房建設(shè)實(shí)踐看，“墻脆脆”等設(shè)計(jì)和質(zhì)量瑕疵的產(chǎn)生，皆是因開(kāi)發(fā)商為擴(kuò)充利潤(rùn)空間無(wú)度壓縮成本而來(lái)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商的本性就是趨利，社會(huì)責(zé)任的履約程度需視其道義水平而定，無(wú)法強(qiáng)求。就此而言，參與各方如何合理分擔(dān)這30%的讓利幅度、如何加強(qiáng)外部監(jiān)管保障相關(guān)住房的品質(zhì)不打折扣，這些具體操作路徑也需進(jìn)一步明確。
此外值得關(guān)注的是，“京七條”對(duì)自住型商品住房轉(zhuǎn)讓提出了交納價(jià)差30%價(jià)款的要求，是對(duì)保障性住房收益分配與退出機(jī)制的創(chuàng)新，但同時(shí)也對(duì)日后執(zhí)行提出了諸多具化要求。包括業(yè)主為購(gòu)房而支付的各項(xiàng)稅費(fèi)、為提高居住品質(zhì)而投入的裝修成本等是否應(yīng)在收益中扣除，這些細(xì)節(jié)直接關(guān)乎向政府交納價(jià)款的多寡；而諸如以“陰陽(yáng)合同”做低網(wǎng)簽價(jià)格擴(kuò)大收益等行為如何被規(guī)制等，也是相關(guān)部門(mén)不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
當(dāng)然，任何創(chuàng)新性政策的推出都會(huì)面臨各種新問(wèn)題困擾，但并不能據(jù)此就否認(rèn)其積極意義。無(wú)論如何，“京七條”點(diǎn)亮了北京許多剛需購(gòu)房者的希望，也給樓市調(diào)控提供了一種新的實(shí)踐模式。
