以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月15日
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畢業(yè)院校：哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院
現(xiàn)任職務(wù)：北京世博偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理
世博投資控股有限公司董事長
北京腦庫文化發(fā)展有限公司董事長
城市化進(jìn)程中將出現(xiàn)的社會問題
城市化是鄉(xiāng)村變?yōu)槌鞘械膹?fù)雜過程，是社會發(fā)展中重要的世界性現(xiàn)象。城市化進(jìn)程是城市人口比重快速提高和城市的生產(chǎn)不斷擴(kuò)大的過程，也是社會經(jīng)濟(jì)變化的地域空間過程。按照年均增長1個百分點(diǎn)預(yù)測，我國新增的城鎮(zhèn)人口對生態(tài)環(huán)境必將產(chǎn)生巨大的壓力。雖然目前我國城鎮(zhèn)的人均能源消費(fèi)水平還不高，但是8.3億城鎮(zhèn)人口的總量卻是世界最大的。在城市化加速發(fā)展中，不可避免地存在一些問題。
問題一：貧困
縱觀城市化進(jìn)程可以發(fā)現(xiàn)，貧困不僅是城市化進(jìn)程中的“果”，在一定意義上更是推動城市化的“因”。工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化是現(xiàn)代社會歷史發(fā)展過程中三個相互影響、相互作用的重要因素。在農(nóng)村人口增長、農(nóng)業(yè)比較效益遞減、土地資源約束以及技術(shù)替代等多種因素作用下，大量農(nóng)村勞動力向城市、向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已成為不可逆轉(zhuǎn)之勢。
貧困壓力下的農(nóng)村勞動力的流動表現(xiàn)出的是一種為求生計(jì)而萌發(fā)的主動性。一方面，城市的發(fā)展又反作用于農(nóng)村的貧困。這樣，使農(nóng)村更落后，城市更現(xiàn)代。二是現(xiàn)階段出現(xiàn)的城市貧困問題。城市貧困問題的最基本表現(xiàn)，就是在一定時期內(nèi)，由于各種原因，在城市逐漸出現(xiàn)一部分人和一部分家庭的基本生活處于入不敷出的窘困狀態(tài)，這些貧困者在短期內(nèi)很難依靠自身力量擺脫貧困，導(dǎo)致溫飽難以維持。城市貧困問題如處置不當(dāng)，易于激化一系列社會問題，應(yīng)該引起政府和社會的廣泛關(guān)注。
在21世紀(jì)前30年里，我國城市化水平將進(jìn)一步提高，由此而來的城市貧困人口的增加將是一個必然的趨勢，也就是新生的城市貧困村將呈規(guī)模化發(fā)展，流動中的絕對貧困隊(duì)伍逐漸多元化、組織化，而后備的相對貧困隊(duì)伍正在形成，老年人口貧困發(fā)生率將因?yàn)閮π顪?zhǔn)備不夠和社會養(yǎng)老保障制度不健全而越來越高，在城市貧困人口中，男性比女性貧困發(fā)生率更高。
問題二：就業(yè)
在討論加快城市化問題時，人們議論較多的是，在近兩年就業(yè)形勢嚴(yán)峻、下崗職工安置問題越來越突出的情況下，農(nóng)村人口進(jìn)入城市后，就業(yè)空間在哪里，城市化能否擴(kuò)大就業(yè)空間?城鎮(zhèn)化水平與城鎮(zhèn)失業(yè)率呈逆向關(guān)聯(lián)。如果我國城市化水平保持每年提高1個百分點(diǎn)，同時經(jīng)濟(jì)增長速度為年均8％，城鎮(zhèn)失業(yè)率就可以控制在5％左右。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長速度為年均7％，城鎮(zhèn)失業(yè)率可控制在5.7％－7.8％之間。但是，如果城市化速度低于每年提高1個百分點(diǎn)，就業(yè)形勢就會更加嚴(yán)峻。
問題三：土地
城市化是否會占用更多的耕地，能否提高土地利用的集約程度，這是實(shí)施城市化戰(zhàn)略必須要明確回答的問題。據(jù)建設(shè)部資料，我國的城市、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)和村莊的建設(shè)用地合計(jì)為18.95萬平方公里（2.84億畝），占全部非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的53.7％。其中城鎮(zhèn)（包括設(shè)市城市、縣城及一般建制鎮(zhèn)）用地4.28萬平方公里（0.64億畝），占23％；鄉(xiāng)村居民點(diǎn)（包括集鎮(zhèn)和村莊）用地14.67萬平方公里（2.20億畝），占77％。居民點(diǎn)用地中，土地利用的集約程度隨居民點(diǎn)規(guī)模的下降呈顯著下降態(tài)勢，特大城市的人均占地僅75平方米，但小城市已上升為143平方米，建制鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)則上升為154平方米和170平方米。由此可見，如何更加集約、更有效率的土地利用方式，也將決定我國城市化進(jìn)程的成功與否。
問題四：郊區(qū)城市化
郊區(qū)城市化是城市在經(jīng)歷了中心區(qū)絕對集中、相對集中和相對分散以后的一個絕對分散的階段，是由于城市中心區(qū)的土地稀缺地價昂貴、交通堵塞擁擠、居住人口密集、環(huán)境質(zhì)量惡化，致使城市中心區(qū)人口和企業(yè)、公司外遷到郊區(qū)，使城市中心區(qū)的人口增加低于郊區(qū)，形成相對中心區(qū)而言的離心化現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是城市周圍的農(nóng)村地域受到城市擴(kuò)張的影響，逐步向城市性因素和農(nóng)村性因素相互混雜的過渡地域變化的過程。郊區(qū)城市化首先出現(xiàn)在歐美等工業(yè)化、城市化程度很高的國家，以美國尤為突出。與郊區(qū)城市化現(xiàn)象相聯(lián)系的另外一個現(xiàn)象是原有的中心城市功能衰退，環(huán)境惡劣，導(dǎo)致中心城區(qū)向郊區(qū)發(fā)展的現(xiàn)象。
（1）城市蔓延引發(fā)城郊土地利用矛盾。城市郊區(qū)是各類用地矛盾的集中之地，因?yàn)槌鞘新硬坏加么罅康母兀股a(chǎn)城市必需的原材料和農(nóng)副產(chǎn)品的空間減少，而且工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)往往在郊區(qū)建設(shè)，布局不合理，需要更多的能源消耗和建設(shè)投資。
（2）土地級差效益與盲目開發(fā)不和諧。城郊是城市到農(nóng)村的動態(tài)過渡帶，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展以及城市擴(kuò)張引起土地級差收益的變化，而此時往往由于沒有科學(xué)的土地開發(fā)利用模式和管理制度作指導(dǎo)，土地朝暫時級差收益較高的方向盲目開發(fā)利用，使得土地不能發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益。
（3）破壞城市郊區(qū)的生態(tài)環(huán)境。郊區(qū)生態(tài)是城市生態(tài)的重要組成部分，合理的郊區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)和布局是優(yōu)化整個城市生態(tài)的重要因素，但城市的發(fā)展和郊區(qū)工業(yè)的繁榮，往往只考慮經(jīng)濟(jì)效益而忽略了郊區(qū)土地非農(nóng)開發(fā)給郊區(qū)生態(tài)帶來的影響，肆意占用耕地和不合理的非農(nóng)用地使得城市污染蔓延，郊區(qū)污染增多，城市和郊區(qū)居民的生活環(huán)境同時惡化。
當(dāng)然在城市化進(jìn)程中還將出現(xiàn)：城鎮(zhèn)公共安全管理的問題、社會保障的建立和健全的問題、城市發(fā)展中的城市資源短缺問題、社會主體間利益分配的問題、水資源的矛盾、空氣質(zhì)量、固體廢棄物處理問題等等。
企業(yè)家要承擔(dān)社會責(zé)任
企業(yè)是社會成員、是市場主體。伴隨社會進(jìn)步發(fā)展，企業(yè)是否能夠在激烈的經(jīng)濟(jì)實(shí)力競爭和社會形象競爭中不斷提升競爭力，是加快社會發(fā)展的關(guān)鍵所在。但在如今的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)競爭力的強(qiáng)弱卻突出表現(xiàn)為其對利潤的追逐能力。無可厚非，利潤是企業(yè)存在的理由和發(fā)展的動力。但與此同時，企業(yè)更是社會這個大系統(tǒng)中的有機(jī)組件，而且與整個社會的其他組織和個人發(fā)生大量互動。在這些互動過程中，由于外部性問題和由信息不對稱所可能引致的道德風(fēng)險行為，使企業(yè)的逐利活動與社會的整體利益之間可能會產(chǎn)生矛盾或問題。而解決或減少矛盾和問題的重要措施之一就是看企業(yè)是否具有社會責(zé)任感。
大量事實(shí)證明，企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任并非只是一種負(fù)擔(dān)，只要把握和利用得好，完全可以轉(zhuǎn)化為一種企業(yè)發(fā)展的機(jī)會。同時，一個長期奉公守法、善待社會、勇于承擔(dān)社會責(zé)任的企業(yè)還可以提升自己的形象，增加無形資產(chǎn)。
企業(yè)的利潤和企業(yè)履行的社會責(zé)任應(yīng)該是一致的，從長遠(yuǎn)來說，社會責(zé)任履行更好的企業(yè)，更能贏得消費(fèi)者、顧客的信賴。
反觀國外的知名企業(yè)，追求股東利益最大化，謀求長期生存為終極目標(biāo)。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展期，已成為推動中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之支柱行業(yè)之一。而在高速的城市進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)家的角色如何定位？
我認(rèn)可一個觀點(diǎn)：企業(yè)之與社會，如同樹木之于大地。企業(yè)作為一個有機(jī)的生命體，先是從社會汲取營養(yǎng)獲得生長，然后通過不斷地回報這個社會，使得這個環(huán)境的土壤更為肥沃，進(jìn)而汲取更多的社會資源，完成新的生命周期的循環(huán)。事實(shí)上，回報社會，這是一種內(nèi)在規(guī)律使然。所以，企業(yè)須首先以一種系統(tǒng)和開放的觀點(diǎn)認(rèn)準(zhǔn)自身與社會外部環(huán)境的關(guān)系，確立自己的經(jīng)營理念和核心價值觀。房地產(chǎn)業(yè)本身是社會影響力極強(qiáng)的行業(yè)，人們甚至用居住改變中國來形容它的力量。房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的產(chǎn)品改變的不僅是人們的居住狀態(tài)，更包括城市的文化形態(tài)、城市的生活方式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)從社會價值、城市責(zé)任等諸多角度均衡考慮自身的定位。
讓建筑與社區(qū)充滿人文氣息
作為城市建設(shè)的直接參與者，從最小的起點(diǎn)出發(fā)，首先我們應(yīng)該讓建筑與自然相和諧，讓建筑與城市相和諧；其次，社區(qū)是國家的細(xì)胞，所有的社區(qū)和諧了，和諧社會自然也就形成了。
作為開發(fā)商我們應(yīng)該主動承擔(dān)推動科學(xué)城市化進(jìn)程和構(gòu)建和諧社會的社會責(zé)任，是把建筑材料建成沒有生命的水泥森林，還是把它建設(shè)成為有美感、有生命力的城市呢？這些責(zé)任無疑落在我們身上。作為城市的建設(shè)者、管理者，對城市的建設(shè)和城市的未來負(fù)有責(zé)任。
在誠品建筑的開發(fā)建設(shè)過程中，我們首先想到的就是應(yīng)該讓項(xiàng)目傳承北京西區(qū)的人文氣質(zhì)。希望透過人文、知性的空間規(guī)劃，建造一座承載學(xué)問的建筑，讓每一位居住在誠品建筑中的人能夠深切感受并喜愛被文學(xué)、藝術(shù)包圍的生活，使讀書成為誠品建筑獨(dú)特而新鮮的生活風(fēng)尚，讓喜愛閱讀、崇尚知識的人們找到心靈的歸屬。
住宅的開發(fā)，除須強(qiáng)調(diào)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)外，更要通過能充分體現(xiàn)社區(qū)特色的公共空間的建設(shè)及運(yùn)營營造富有內(nèi)涵的生活氛圍，讓生活于此的人們能夠享受到生活的美好。為此我們在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了近三千平方米的生活配套，不僅滿足了700余戶業(yè)主的基本生活需求，還建設(shè)了藏有近百位名人薦書的社區(qū)咖啡圖書館。為社區(qū)公共空間文化氛圍的營造，我們不僅定期邀請各界知名人士在社區(qū)內(nèi)的“名家講堂”演講、還定期組織業(yè)主舉辦各種主題的小型沙龍。迄今為止，誠品建筑的名家講堂活動已經(jīng)舉辦過16屆，如卞祖善先生的“如何欣賞交響樂”、徐慶平的印象派作品的欣賞，余秋雨的關(guān)于文化、閱讀和生活，丁聰?shù)漠嬚埂Ｅe辦過文化沙龍18次，如漫談中西文化的差異、碰撞、融合，品位極品咖啡，提升生活品質(zhì)，宗教信仰浸染文化與生活，文化藝術(shù)溝通心靈等，內(nèi)容涉及文學(xué)、軍事、法律、藝術(shù)等領(lǐng)域。大型的文化活動在誠品建筑也已舉辦過6次。
構(gòu)建和諧社區(qū)，在誠品建筑社區(qū)發(fā)起有業(yè)主參與的社區(qū)文化基金建設(shè)倡議，以便為社區(qū)長期文化建設(shè)籌集更多的資金，將誠品建筑真正打造成為一個充滿人文氛圍的現(xiàn)代新型社區(qū)。讓看不見的建筑空間流淌人文的精神。同時，社區(qū)文化建設(shè)關(guān)系到社區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主，需要全社區(qū)所有人的共同參與，我希望通過這種活動，能讓每一位業(yè)主真正參與到社區(qū)文化建設(shè)當(dāng)中。
一個好的開發(fā)商，要珍惜土地資源，盡可能地做到土地資源利用的最大化，做到物有所值，物超所值，塑造建筑精品。這不僅會給業(yè)主提供非常輕松、非常優(yōu)美的生活環(huán)境，同時也會給自己創(chuàng)造更多的利潤，給城市創(chuàng)造更多的價值。
構(gòu)筑“城市思想”平臺
在中國的城市化進(jìn)入到高速發(fā)展的今天，我們希望能夠成為跨行業(yè)、國際化的文化傳播者與建筑空間締造者。希望通過我們，能夠讓更多的中國房地產(chǎn)企業(yè)用全球視野參與中國的城市化進(jìn)程，傳播國際特色的文化元素。
在地產(chǎn)開發(fā)的同時，我也資助了清華大學(xué)、美國麻省理工大學(xué)共同構(gòu)筑的城市規(guī)劃領(lǐng)域高端研修平臺——“城市思想者研修計(jì)劃”，并設(shè)立了“城市思想者俱樂部”。
研修計(jì)劃是針對全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下，城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)企業(yè)如何參與國際、國內(nèi)的城市建設(shè)而專門設(shè)置的高端培訓(xùn)項(xiàng)目。
課程中既有對全球經(jīng)濟(jì)一體化背景下城市化特殊運(yùn)行方式的分析，也有在城市化進(jìn)程中政府和城市建設(shè)者如何對待城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)等發(fā)展問題、也有通過對國外房地產(chǎn)行業(yè)及標(biāo)桿企業(yè)的案例分析，滿足轉(zhuǎn)型時期房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)自身修煉的課程內(nèi)容。此外，針對我國優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)參與全球城市建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇，研修計(jì)劃不僅在每一模塊中充分體現(xiàn)了貫通中外的知識內(nèi)容，還專門利用一個模塊專題研討企業(yè)家的社會責(zé)任。
“城市思想者研修計(jì)劃”，通過一個開放式的研修計(jì)劃，吸納在全國各地一線、二線城市間主管城市規(guī)劃和建設(shè)的官員，以及大型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長、總經(jīng)理，共同研修中國城市未來的命運(yùn)和走向，讓當(dāng)前活躍在房地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚們走上前臺進(jìn)行對話，共同探討中國房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型期所面臨的機(jī)遇、挑戰(zhàn)和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略選擇，促使中國走第二條道路，少走彎路，利用世界的經(jīng)驗(yàn)，推動中國城市的規(guī)劃與建設(shè)。
用文化傳承的責(zé)任心規(guī)劃城市
開發(fā)商不僅僅要對社區(qū)、企業(yè)負(fù)責(zé)，而且要對區(qū)域、對城市的文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)責(zé)。一個開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者只有用社會的責(zé)任心去做地產(chǎn)，才能對得起這片土地。
面對城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，面對這個進(jìn)程中出現(xiàn)的社會問題，作為房地產(chǎn)企業(yè)家，首先我們不能把利潤最大化作為企業(yè)的唯一目標(biāo)。
第二，盡其所能把企業(yè)做大做強(qiáng)，為社會提供更多的就業(yè)機(jī)會。
第三，積極參加到城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中去，為新農(nóng)村建設(shè)“添磚加瓦”，城市化過程中，放下農(nóng)具的農(nóng)民會逐漸集中到城市和小城鎮(zhèn)當(dāng)中，一方面我在參于新農(nóng)村建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)多多地考慮如何為失去土地的新市民創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，另一方面積極為城鎮(zhèn)引進(jìn)具有競爭力的城市資源、優(yōu)秀企業(yè)，給他們找到“點(diǎn)石為金”的發(fā)展道路。
第四，用文化的力量去影響和幫助城市化進(jìn)程中失去土地的農(nóng)民兄弟，文化可以影響一代人，我們應(yīng)當(dāng)有這種社會責(zé)任感經(jīng)營更多的“精神食糧”，讓他們?yōu)樽约簽橄乱淮鸂I造一種良好的文化環(huán)境。
最后，經(jīng)營城鎮(zhèn)的文化、保護(hù)城市的記憶，農(nóng)村人口的逐漸聚集將擴(kuò)大城鎮(zhèn)的規(guī)模，我們應(yīng)該為他們提供優(yōu)良的居住環(huán)境，也應(yīng)該為“騰“出來的農(nóng)村土地找到一種集約化、科學(xué)化的經(jīng)營道路;城市化進(jìn)程必將打破些壇壇罐罐，但并不是去像文革一般“破四舊”，要保護(hù)城市文化和記憶，盡量保護(hù)原有的城市肌理和市政走向，保留城市中最基本的記憶，在創(chuàng)造城市活力的同時，讓將來的人們重返這片土地時，擁有美好的回憶。要把經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系聯(lián)絡(luò)起來，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展和與文化發(fā)展相結(jié)合。
做有社會責(zé)任的企業(yè)家
中國城市迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程的速度達(dá)到同期世界城市化進(jìn)程速度的兩倍。這其中，房地產(chǎn)業(yè)成為城市化進(jìn)程的主要載體。無論是舊城改造，還是新區(qū)擴(kuò)張，在整個中國的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商的身影越來越活躍。未來15年，中國的城市化率將從目前的40%提升到55%，這一城市化進(jìn)程必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間，中國的開發(fā)商無疑將成為最主要的推動者和責(zé)任承擔(dān)者。
這一過程是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益和社會價值雙重實(shí)現(xiàn)的空間容器。一個優(yōu)秀的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在此過程中為社會的可持續(xù)發(fā)展做出廣義的良性影響和積極貢獻(xiàn)。在這方面，我要求我們的員工要站在城市的高度和戰(zhàn)略的高度來實(shí)現(xiàn)“五個承諾”：即我們每到一個城市要做到為這個城市打造一張新的城市名片、為當(dāng)?shù)匕傩談?chuàng)造一種新的生活方式、與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商一起提高城市的建設(shè)水平、為當(dāng)?shù)卣侠U更多稅收、融入當(dāng)?shù)刈龊贸鞘械男麄鲉T。
一個企業(yè)家首先要愛國家、愛人民。一個企業(yè)要遵紀(jì)守法經(jīng)營，樹立社會公眾形象，不僅要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，創(chuàng)造豐富的物質(zhì)財富，而且還要肩負(fù)起社會的責(zé)任。一個企業(yè)的成功，固然與企業(yè)家和企業(yè)自身努力分不開，但國家的優(yōu)惠政策，對大中型企業(yè)資源優(yōu)化配置，特殊團(tuán)體經(jīng)營的優(yōu)勢，以及人民群眾的支持，都有著重要因素。一個企業(yè)要時刻想著回報國家，惠澤社會，不論以公有制為主體的企業(yè)，還是私營企業(yè)，都是在建設(shè)有中國特色社會主義體制下而取得的業(yè)績。我們國家經(jīng)濟(jì)還處在發(fā)展中國家層次，與發(fā)達(dá)國家甚至是發(fā)展中國家相比，各項(xiàng)指標(biāo)人均水平很低，還有很多不發(fā)達(dá)的地區(qū)，還有較多失業(yè)人員等。
“以人為本、構(gòu)建和諧社會”是每一個企業(yè)的責(zé)任。相信，中國企業(yè)家一定會在社會各界的關(guān)注支持下，適應(yīng)承擔(dān)社會責(zé)任這一新的條件約束，把矛盾或問題轉(zhuǎn)化為機(jī)會或動力，最后實(shí)現(xiàn)共贏。
綜上所述，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的角色定位可概括為城市化進(jìn)程的推動者、社會價值的建設(shè)者和富有民族復(fù)興的責(zé)任者。
