以傳播城市化專業知識為己任
2025年03月13日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
“老年人住房反向抵押養老保險”，被市場普遍稱作“以房養老”模式，也叫作“住房反向按揭”，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構,金融機構綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產若干年后價值等因素,定期發放給房主一定數額的養老金用于養老,或者由房主自主決定將養老金直接購買保險公司的養老保險產品（包括養老社區的入住資格等），待房主去世后,房產要么歸金融機構所有，要么由房主家人按照金融機構約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構贖回。
每個人都將老去，但時至今日，中國巨大的老齡化壓力和社會養老保障缺口，推動著一度在局部城市試點的“以房養老”模式進入了“倒計時”階段。
國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》）于上周五正式對外發布,《意見》明確提出為解決當前養老服務業發展面臨的“融資難”、“運營難”等難題，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，這是國務院首次明確“以房養老”模式。據了解，該模式的具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。
盤活存量不動產
“老年人住房反向抵押養老保險”，被市場普遍稱作“以房養老”模式。某專業養老保險公司負責人告訴記者，簡單而言，該模式也叫作“住房反向按揭”，相當于住房抵押消費貸款，即老人將付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構,金融機構綜合考慮房主年齡、健康狀況、預期壽命、房產若干年后價值等因素,定期發放給房主一定數額的養老金用于養老,或者由房主自主決定將養老金直接購買保險公司的養老保險產品（包括養老社區的入住資格等），待房主去世后,房產要么歸金融機構所有，要么由房主家人按照金融機構約定的住房抵押消費貸款利率向金融機構贖回。
現今，我國已經進入人口老齡化的快速發展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，預計到2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，社會養老保障體系存在的巨大壓力已經不言而喻。按照改革路線圖，到2020年我國將全面建成“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉”的養老服務體系。在業界看來，發源于美國上世紀八十年代的“以房養老”模式，能夠滿足一部分觀念開明的消費人群的需求。
“如果‘以房養老’模式能夠在我國如期順利推進，首要意義是盤活了老年人群存量的不動產資產，改變老年人群‘有資產沒現金’的局面，直接滿足其現實的養老保障需求，同時帶動商業養老保險市場發展。”前述養老保險公司負責人稱，這一模式有助于將老年人未來的資產價值提前變現，盤活這一人群沉睡的不動產，提高老年人群的收入水平和消費能力，最終成長為一種商業化的補充養老工具。
但該負責人表示，改革能否順利推進仍然取決于諸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保險公司的養老保險產品設計是否契合這部分老年人群需求，未來的商業養老社區能否吸引老年人群以抵押房屋的方式換取入住資格等。
不同于“以房換養”
近幾年來，南京、上海、北京、長沙等城市曾經自發興起所謂的“以房養老”試點。如南京“溫泉留園”老年公寓早在2005年在全國率先創立“以房養老南京模式”，擁有該市60平方米以上產權房、年齡60歲以上的孤殘老人可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用，待老人去世后，房屋產權歸養老院所有；2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》，首次以官方態度鼓勵“以房養老”，試點措施基本是以替老人出租房屋或賣房的方式來支付老人的養老院費用，所謂的“以房養老”其實是“以房換養”。結果，由于老人不認可、租賃市場尚不成熟等多重因素，上述試點因業務成交量極少而最終陷于停滯萎縮的局面。
相比之下，“以房養老”模式在國外已經成熟運行了多年，但市場人士提醒消費者，西方人與中國人在家庭觀念、養老觀念、消費觀念上存在巨大的差異性，萬萬不可忽視，并且國外高額遺產稅的征收也是重要因素，結果導致國外老人更加樂意將房產抵押后用于養老，子女中反對的也在少數。也有觀點認為，隨著中國開征遺產稅的呼聲漸高和時間表的迫近，國內消費者的養老觀念和消費觀念也在漸變過程中。
的確，隨著中國目前“421”家庭結構的日趨明顯，養老全靠子女變得越來越不切實際，國人的家庭消費觀和養老觀念正在變化中。一方面，越來越多的人員需要在年老后獲得基本保障體系以外的補充養老方式；另一方面，越來越多的老年人群不愿意給子女造成過多的經濟負擔和生活壓力，子女也在考慮老人入住養老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押,金融機構為你養老”逐漸成為一種新型的養老方式并在局部地區生根發芽。輿論普遍認為，和幾年前相比，此次“以房養老”試點將帶來不一樣的消費環境。
“好的養老產品”是關鍵
在采訪過程中，記者也遇到這樣的觀點。“除非失去了行動能力，需要長期護理，我才會考慮要不要去養老院，只要是老人，都不愿意去養老院，要我把房子抵押出去，得是什么樣的養老院才值得我這么干呢？”一位年近70歲依然健朗、每月退休金近3000元、擁有市值近400萬元房產的老人對記者這樣說。
顯然，“以房養老”的主體是擁有房產的老年人，房產成為老年人進入商業養老院的“通行證”。在擁有一定房產和退休金收入的老年人看來，養老院里均是垂垂老者，少了許多生氣，能不能遇到說得上話的人還是未知數，因此對于他們而言，商業養老社區的品質如何將是自己決定是否選擇“以房養老”、入住商業養老社區的重要因素。
“對養老市場供應商來說，好的養老產品包括養老社區建設至關重要，這離不開政策的扶持。”前述養老保險公司負責人稱，根據此次《意見》，各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭，并且衛生管理部門要支持“有條件的養老機構”設置醫療機構，二級以上綜合醫院應當開設老年病科，增加老年病床數量，做好老年慢性病防治和康復護理。而據記者此前調查，具有一定品質的醫療機構“入駐”商業養老機構，是老年人群選擇商業養老社區的首要考慮因素。按照國務院部署，我國正在探索醫療機構與養老機構合作的新模式，加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。
此外，《意見》在完善稅費優惠政策上有了明確規定，對于非營利性養老機構建設將免征有關行政事業性收費，對于營利性的養老機構建設則“減半征收”有關行政事業性收費，并且養老機構的用電、用水、用氣、用熱將按居民生活類價格執行。
