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2025年03月13日
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有媒體稱，2013年，中國(guó)正式進(jìn)入“鬼城時(shí)代”：繼鄂爾多斯因房產(chǎn)泡沫成為所謂“鬼城”，鬼城模式便迅速在中國(guó)內(nèi)地蔓延，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多所謂的“新城區(qū)”紛紛打著“新型城鎮(zhèn)化”的旗號(hào)大干快上，于是一眾高大密集的樓盤中少有人煙，晚上偌大城區(qū)只有兩至三成燈光點(diǎn)亮，因而得名“鬼城”。
這樣的造城運(yùn)動(dòng)如今是怎樣的規(guī)模？是什么導(dǎo)致“鬼城”效應(yīng)不斷擴(kuò)大？問責(zé)的板子應(yīng)該打在誰身上？最重要的是，如何避免在將來城鎮(zhèn)化的過程中還會(huì)出現(xiàn)這樣的問題？真正的城鎮(zhèn)化應(yīng)該走怎樣的路徑？
過度投資導(dǎo)致“鬼城”頻出
據(jù)全國(guó)科學(xué)技術(shù)名詞審定委員會(huì)的官方說法，“鬼城”是指“資源枯竭并被廢棄的城市”，屬于地理學(xué)名詞，若以房地產(chǎn)領(lǐng)域的角度觀之，系指某片區(qū)房屋空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑有如鬼城而得名。
其實(shí)中國(guó)的“鬼城”豈止12座，房地產(chǎn)被開發(fā)過度的地區(qū)并不在少數(shù)，只是并未全部冠以“鬼城”之名而已。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤(rùn)令表示，據(jù)調(diào)研，幾乎每一個(gè)大城市附近都要搞一個(gè)新區(qū)，其規(guī)劃占地和人口甚至于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老城區(qū)?，F(xiàn)在不止鄂爾多斯，很多地方都出現(xiàn)了“鬼城”的現(xiàn)象，即使北京和天津之間也有空城。一些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)40%-60%，有些中西部城市的項(xiàng)目空置率更高達(dá)70%-80%。
著名時(shí)評(píng)人童大煥指出，“鬼城”就是過度投資而不是超前建設(shè)。超前建設(shè)指的是供應(yīng)最終會(huì)被市場(chǎng)消化，過度投資則是永遠(yuǎn)的空置和浪費(fèi)，最后等待它們的，不是拆除就是自行湮滅。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)教授并不認(rèn)同對(duì)于“鬼城”的提法。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“鬼城”并不是一種科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法，所以無法嚴(yán)格定義某個(gè)城市或者樓盤就是“鬼城”。
執(zhí)著于土地?cái)U(kuò)張板子打在誰身上
有評(píng)論認(rèn)為，鬼城頻出說明市場(chǎng)規(guī)律一定要成為社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治的最后和最終總結(jié)算力量，誰也逃不脫它的魔掌。誰不尊重自然和社會(huì)歷史發(fā)展的規(guī)律，誰就一定會(huì)遭到規(guī)律最無情也最沒有預(yù)警的懲罰。
北京大學(xué)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)高志則認(rèn)為，沒有產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)致銷售或者入住率偏低是造成鬼城的主要原因。
中企資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、副秘書長(zhǎng)張健玫認(rèn)為，鬼城在表面風(fēng)光的背后，暗地里是一個(gè)利益鏈暗流，這個(gè)利益鏈包括在各方面，其中包括資本的方面，而資本和地方聯(lián)合“強(qiáng)奸”了市場(chǎng)，就造成了這種怪異的現(xiàn)象。利益鏈背后還有很多其他方面，比如說老百姓也追逐，追逐高回報(bào)。
只執(zhí)著于土地?cái)U(kuò)張的城市化，不僅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。從根本上講，對(duì)土地財(cái)政的依賴與現(xiàn)有的政績(jī)考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。
一方面，這是地方政府“圈地運(yùn)動(dòng)”下的蛋。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯。有文章指出，地方政府過度依賴“土地財(cái)政”的模式，嚴(yán)重扭曲了政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服務(wù)者，但出讓土地讓地方政府成了“生意人”，某種意義上與房地產(chǎn)開發(fā)商捆綁在一起。地方政府因“土地財(cái)政”而導(dǎo)致土地的放量，造成供求失衡、以及過度炒作出現(xiàn)的泡沫。
另一方面，空城鬼城大行其道，板子不僅僅要打在地方政府身上，更需要改革政績(jī)考核機(jī)制。安邦咨詢高級(jí)研究員唐黎明指出，考核機(jī)制如果不能實(shí)質(zhì)性地轉(zhuǎn)變，必然導(dǎo)致地方官員新瓶裝舊酒，換個(gè)土地財(cái)政的馬甲再上陣。也有評(píng)論建議，改革政績(jī)考核和官員晉升標(biāo)準(zhǔn)，不再將GDP作為提拔官員的主要標(biāo)準(zhǔn)，要逐步加大民生、環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)所占的權(quán)重。另外，還應(yīng)該通過立法形式將各地政府的政績(jī)考核機(jī)制固定化和法制化，在立法過程中，建議以全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)全國(guó)不同主體功能區(qū)，采取不同政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分對(duì)待。
著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人吳其倫認(rèn)為，“鬼城”若要擺脫現(xiàn)狀，短期來講，應(yīng)該慎重上馬新建項(xiàng)目。未來三到五年內(nèi)，當(dāng)以集中精力清理庫(kù)存為主。
城鎮(zhèn)化 ≠“房地產(chǎn)化”
有人預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，將能帶來7萬億元的投資和消費(fèi)需求。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的資金需求將超過40 萬億元，由此可以支持未來7%到8%的中速增長(zhǎng)。于是部分地區(qū)就將城鎮(zhèn)化當(dāng)做是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“救命稻草”。
但是，城鎮(zhèn)化不應(yīng)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具。如果為追求經(jīng)濟(jì)增速而借用城鎮(zhèn)化美好愿景做“幌子”，新型城鎮(zhèn)化可能將重蹈覆轍。正如國(guó)家發(fā)展改革委規(guī)劃司副司長(zhǎng)袁喜祿此前指出的那樣，城鎮(zhèn)化不會(huì)是一個(gè)爆發(fā)式發(fā)展過程，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用是長(zhǎng)期過程，也就是說，城鎮(zhèn)化不是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩的應(yīng)急政策。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)產(chǎn)業(yè)改革與企業(yè)發(fā)展委員會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)廖明指出，城市發(fā)展不僅僅是一個(gè)“造城運(yùn)動(dòng)”，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有人口就成了“空城”、“鬼城”。城鎮(zhèn)化要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，在布局上要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，要為子孫萬代考慮。
其實(shí)，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)實(shí)質(zhì)上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的一次重大調(diào)整，是制度層面的一次大改革。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心研究員易鵬表示，這種改革將牽涉到方方面面的利益調(diào)整，面臨的挑戰(zhàn)不小。這一點(diǎn)也體現(xiàn)在地方政府對(duì)新型城鎮(zhèn)化路徑的具體選擇上。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)教授則認(rèn)為，城市變化歸根結(jié)底是人的變化，要有相應(yīng)的常住人口，要考慮就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題，這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不是只建房子。
城鎮(zhèn)化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其間的人，脫離了舊的生產(chǎn)方式和生活方式，以全新的形式實(shí)現(xiàn)了就業(yè)，并且當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了良性循環(huán)的自我造血功能，這才叫真正的城鎮(zhèn)化。
