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2025年03月13日
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近段時(shí)間，土地市場(chǎng)比房屋市場(chǎng)更熱鬧。國(guó)土部新近發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，上半年全國(guó)土地出讓合同價(jià)款已高達(dá)1.7萬(wàn)億元，增幅達(dá)77.3%，其中房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款同比增幅超過(guò)90%，皆創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄。中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)。
對(duì)此，大家沒(méi)必要坐立不安。首先，要搞清楚用地結(jié)構(gòu)。我國(guó)土地實(shí)行公有制，其中農(nóng)村用地屬集體所有，城鎮(zhèn)用地屬國(guó)有。國(guó)有建設(shè)用地又包括三類：工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地。其中房地產(chǎn)用地主要包括住宅用地和商服用地。今年上半年，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量27.7萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)3.5%。從供地結(jié)構(gòu)看，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地同比分別增長(zhǎng)16%、38%和下降21%。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為34%、20%和36%。
其次，商品住宅用地并不多。按國(guó)土部口徑，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)38.2%，大幅高于近五年同期水平。但其中，住房用地推出5.5萬(wàn)公頃，同比增加21.7%。而住房用地當(dāng)中，3月以來(lái)保障房用地占比逐月上升，比如公共租賃住房用地供應(yīng)增速最為明顯，上半年供應(yīng)1130公頃，同比增加80%。也就是說(shuō)，真正用于開(kāi)發(fā)商品住宅的土地并不多。住宅用地占國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的比重僅為二成，而純粹的商品住宅用地應(yīng)不超過(guò)一成。
再次，土地市場(chǎng)的區(qū)域溫度差異大。眼下情況是一線熱、二線暖、三四線溫，甚至還有溫州、鄂爾多斯等少數(shù)地區(qū)冷風(fēng)勁吹。不管是房產(chǎn)市場(chǎng)，還是土地市場(chǎng)皆如此。所以，當(dāng)前一線和少數(shù)二線城市的地市確實(shí)偏熱，甚至是過(guò)熱，單價(jià)地王和總價(jià)地王頻現(xiàn)，面粉價(jià)高過(guò)面包價(jià)的地塊也算不上罕見(jiàn)，但對(duì)于多數(shù)地級(jí)市、縣級(jí)市來(lái)說(shuō)，大家實(shí)在沒(méi)必要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)隨地價(jià)大漲。
另外，地價(jià)總體上漲幅度并不大。雖然少數(shù)城市部分地塊的價(jià)格偏高，但很多城市的地價(jià)平均漲幅較小。第二季度，全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元/平方米，同比增長(zhǎng)5%。商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為5.5%、6.1%和3.8%。其中居住用地價(jià)格漲幅最大，但也僅為6.1%。而6月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比增幅為6.5%，二者相差不大，基本上可以認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)是同方向變化，且漲跌幅也比較接近。
最后，地價(jià)決定房?jī)r(jià)成本，但并不代表房?jī)r(jià)一定會(huì)等比例上漲。一個(gè)樓盤(pán)的成本構(gòu)成，主要包括地價(jià)款、建安費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用等，其中地價(jià)是最大的變量，地價(jià)貴則成本高。但當(dāng)前我國(guó)商品房售價(jià)，基本都按市場(chǎng)價(jià)定價(jià)，也即會(huì)考慮售房時(shí)市場(chǎng)的冷暖，假如拿的是高價(jià)地，但賣房時(shí)房市降溫了，開(kāi)發(fā)商也只能隨行就市。
筆者的判斷是，今年下半年部分城市的土地市場(chǎng)仍將偏熱，但明年勢(shì)必降溫。下半年出現(xiàn)的單價(jià)地王，未來(lái)一兩年賣房時(shí)并不一定能賺取當(dāng)前預(yù)期的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎，購(gòu)房者也沒(méi)必要慌神。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))
