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2025年03月13日
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最近，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成在最新一期《中國金融》雜志撰文指出：“有人說高房價是印出來的，這是不準(zhǔn)確的。與其說高房價是‘印出來的’，確實還不如說是‘炒出來的’”。盛司長從兩方面論述了自己觀點：一是貨幣投放增加與房價上漲并不總保持一致，盡管近10年，M2和房價都保持了較快增長速度，但兩者漲幅差異很大；二是各區(qū)域的房價漲幅與區(qū)域存款增長速度也不完全一致。盛司長的分析有一定道理，但筆者認(rèn)為，高房價不是“印出來的”，而是“炒出來的”，但更是土地財政“壘出來的”。
眾所周知，房價高低直接與開發(fā)商拿地成本有關(guān)，也就是說土地價格的高低是決定房價高低的第一因素。地方各級政府部門因財稅改革出現(xiàn)的財權(quán)與事權(quán)不對等，承擔(dān)過多的保民生、保社會穩(wěn)定支出，以及追求表面“光鮮”的GDP政績，大打土地出讓牌，采用招拍掛等手段出讓土地，使地方財政實質(zhì)變成了土地財政。而且地方政府由于存在追求城市發(fā)展的盲目攀比心理，不惜大肆舉債，造成了巨額債務(wù)膨脹，釀造了地方政府債務(wù)危機，有可能產(chǎn)生巨大金融違約風(fēng)險。而為填補政府債務(wù)窟窿，又不斷推動地方政府賣地沖動，形成了土地財政與土地買賣惡性循環(huán)。以至近10年來，中央政府出臺若干房地產(chǎn)調(diào)控政策都遭遇地方“軟阻止”，使調(diào)控效果大打折扣，民眾戲謔中央房地產(chǎn)調(diào)控政策為“房價越調(diào)越高，土地出讓價格越來越貴，‘地王’不斷刷新記錄，土地出讓收入越來越多”。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，一些地方政府土地出讓金收入占地方財政總收入的比重已達百分之七十以上。截至7月30日，國土部公布數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長38.2%，大幅高于近五年同期水平；今年上半年，全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，亦創(chuàng)歷史新高，其中房地產(chǎn)(行情,問診)用地出讓價款同比增幅超過90%?？梢?，政府獲取這么多的土地財政收入，等于直接從開發(fā)商身上“割肉”，而開發(fā)商為保持開發(fā)利潤，不得不提高商品房出售價格，最終迫使普通民眾為高昂的房價“買單”。
此外，房價高低還與房地產(chǎn)商承擔(dān)的各類稅費有直接聯(lián)系，而且越是經(jīng)濟落后地區(qū)，政府“與民爭利”的雁過拔毛現(xiàn)象更為突出，房地產(chǎn)商開發(fā)成本會更高。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中除繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅等三大稅收外，還要承擔(dān)60多種其他收費，相當(dāng)于商品房售價67%的資金最終以土地出讓金及后期各種稅費形式進入了地方政府腰包。而且近年對土地財政產(chǎn)生嚴(yán)重依賴癥的地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管不斷加強，比如土地增值稅預(yù)繳和清算等，造成房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的稅收呈不斷增長之勢。
據(jù)5月16日相關(guān)報道披露，全國139家A股上市房企2007年繳稅額僅為509.05億元，2012年一路猛增至2606.91億元，6年共繳稅額達到6287.27億元。而且房企凈利潤總額一直低于繳稅額，房企每賺1元錢，政府就要同時收取1.02元稅收。2007年至2012年，139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元，低于6287.27億元繳稅額。有人把地方政府對土地財政的依賴表述為“一菜四吃”，即賣地、開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收。另外，大家心知肚明的一種現(xiàn)象始終無法遏制，即各級政府在土地“招、拍、掛”中制度漏洞較多，監(jiān)督措施難以到位，暗箱操作無法杜絕，為權(quán)力部門和權(quán)力人物“利益尋租”大開了方便之門，也直接加大了建房“尋租成本”。除此之外，房地產(chǎn)從立項審批到建設(shè)許可和質(zhì)量監(jiān)督等環(huán)節(jié)都過于復(fù)雜，且不透明，增加了房企的公關(guān)費用，相應(yīng)增加了房地產(chǎn)管理成本。而房企也不會心甘情愿地當(dāng)“冤大頭”，為確保自身利益，不得不以提高售房價的方式，來消化不斷增加的稅費和額外支出，至此，廣大民眾就成了任高房價宰割的“羔羊”。
