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2025年03月13日
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新型城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)成為新一輪圈地運(yùn)動(dòng),引發(fā)又一次房?jī)r(jià)飆升？所有人都在關(guān)注這個(gè)問題。我認(rèn)為如果繼續(xù)采用“土地模式”，無論制定怎樣嚴(yán)厲的調(diào)控政策，都很難改變房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化。如果房?jī)r(jià)高漲，進(jìn)城的門檻高，農(nóng)民進(jìn)不了，進(jìn)去的也會(huì)被擠出去；如果房?jī)r(jià)不漲，沒有投資的回報(bào)，企業(yè)不參與，政府沒能力。這是一對(duì)難以破解的矛盾。
如何改革土地發(fā)展模式是擺在新一屆領(lǐng)導(dǎo)人面前的重要命題。根據(jù)我們的實(shí)踐和研究，可以“五管齊下”來化解矛盾。
第一，土地市場(chǎng)一體化。土地是新型城鎮(zhèn)化的首要問題，國有土地與集體土地同地不同價(jià)、不同權(quán)是帶來農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因。改變國有土地唯一壟斷市場(chǎng)模式，實(shí)施城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)一體化，增加土地供給總量、改革土地征收程序、推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)多元，如征收、租賃、合資、合作、承包權(quán)轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)出讓等，從而解決城鎮(zhèn)化土地來源問題。
第二，建設(shè)資金社會(huì)化。資金是新型城鎮(zhèn)化的核心問題，征地、建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、配套、公共服務(wù)等都需要資金。改變政府融資的單一模式，鼓勵(lì)集體用地發(fā)展園區(qū)，吸引建設(shè)企業(yè)參與開發(fā)，引導(dǎo)地產(chǎn)企業(yè)投向新城鎮(zhèn)，組建發(fā)展基金吸納社會(huì)資本，從多個(gè)渠道解決資金來源，規(guī)避城投融資帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。
第三，政府收入多元化。政府收入模式轉(zhuǎn)型是新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。在地方政府事權(quán)大于財(cái)權(quán)現(xiàn)象不能改變的情況下，土地發(fā)展模式也不可能改變。借鑒國內(nèi)外的探索，改革和創(chuàng)新政府收入來源，實(shí)施財(cái)稅分配體制改革，適時(shí)開征房產(chǎn)稅和交易增值稅，收繳集體土地開發(fā)權(quán)和流轉(zhuǎn)費(fèi)等，從根本上杜絕違規(guī)大面積征收集體土地、不斷推高土地價(jià)格的惡性循環(huán)事件的發(fā)生。
第四，土地增值共享化。增值分享是新型城鎮(zhèn)化的新問題，伴隨建設(shè)資金投入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展、人口不斷導(dǎo)入、環(huán)境逐漸改善，土地增值是可預(yù)期的。過去更多的是政府、房地產(chǎn)企業(yè)和城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民分享了增值的成果。建立一套讓社會(huì)分享紅利的制度，通過土地開發(fā)權(quán)（建設(shè)土地指標(biāo)）轉(zhuǎn)讓，使遠(yuǎn)郊農(nóng)民能夠分享紅利；按照“下要保底，上不封頂”的原則，允許社?；稹⑨t(yī)?；稹⒆》抗e金等進(jìn)入土地儲(chǔ)備市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)保值增值，分享土地增值的紅利。
第五，住宅保障制度化。制度建設(shè)是新型城鎮(zhèn)化的可持續(xù)問題。1998年住房改革商品化過度依靠市場(chǎng)化手段，結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，由此引發(fā)一系列社會(huì)矛盾。我曾去韓國考察住宅開發(fā)，他們以“保障國民生活穩(wěn)定”為基本目標(biāo)，擴(kuò)大保障性住宅的供給來實(shí)現(xiàn)。出讓的土地中規(guī)定70%是用于保障房開發(fā)，主力戶型是70-90平方米，利潤不能超過6%，并要接受指定中介機(jī)構(gòu)審計(jì)；這些保障房在銷售環(huán)節(jié)上引入市場(chǎng)機(jī)制，所以規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)品質(zhì)和公共配套也很好；另外30%的土地，完全按照市場(chǎng)行為開發(fā)。保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。實(shí)施住房保障制度化，改變臨時(shí)應(yīng)急出臺(tái)調(diào)控政策的手段，加快制定《住宅法》等相關(guān)制度，從土地供給、住房開發(fā)、金融支持、收益比例、財(cái)務(wù)審計(jì)等許多方面有法可依、有規(guī)可循。
新型城鎮(zhèn)化帶來住房?jī)r(jià)格的上漲，這可能是一個(gè)不可回避的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。關(guān)鍵是我們能不能創(chuàng)造一個(gè)漸進(jìn)的、合理的、讓農(nóng)民能夠“進(jìn)得去、住得下、不愿走”的新模式，讓每一個(gè)來到這里的人們都能夠更好地生活。
