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2025年03月13日
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最近，2012年度中國房企全年銷售額總排名陸續揭曉，萬科、中海、恒大等一批標桿房企位居前列，其中恒大集團去年全年的累計銷售總額達到了923.2億元。
分析人士指出，萬科、恒大等龍頭房企在調控持續的2012年還能取得如此佳績，和它們提前搶占三線城市的戰略布局是分不開的。作為我國最早進入二、三線城市、在三線城市布局最廣的房地產企業，截至2012年10月，恒大已進入全國120多個城市，其中大部分位于發展潛力巨大的三線城市。
進入2013年，中國的城鎮化建設迎來了新階段。中國房地產業協會副會長朱中一曾經表示，2020年之前，中國房地產市場依然處在發展的機遇期，重要原因之一就是城鎮化。
一些知名房企負責人認為，在推進新型城鎮化過程中，主流三線城市或將扮演重要角色。
9個一線地產商向下圍獵土地儲備大增8%，招商兇恒大猛。
多數房企更多是為了拿到二級土地開發的權利，進入一級開發意味著政府會給予相應優惠政策且擁有成本優勢，招拍掛拿地相對勝算大。
以招保萬金為龍頭的全國9大一線地產公司得土地儲備結構在發生著悄然變化。
根據統計，這9大公司在2009年到2012年間，在三四線城市的土地儲備平均提升了8%。
這背后，是城鎮化達到50%以后的后城鎮化時代。
一線房地產公司更是積極將資本的觸角伸到了二三線甚至四線城市，不少公司不僅涉及二級土地開發，也開始涉入一級土地開發，所謂“一二級土地開發聯動”模式。
正如新時代證券分析師裴明華認為，目前能拿到地的企業多數是與地方政府關系比較密切的企業。
盡管從利潤率方面來看，從事一級開發的利潤小于二級開發，但如果能提前下手，儲備土地，在二級開發時就具有比較大的優勢，所以不少二級開發商會采取一二級聯動模式。
多數房企更多是為了拿到二級土地開發的權利，因為進入一級開發意味著政府會給予相應優惠政策且擁有成本優勢，招拍掛拿地相對勝算大。
眼下地方政府目前資金緊張，大量引入民營資本進行土地一級開發，這也恰恰給了背景資金均雄厚的房企如招商地產、保利地產等一次進入土地一級市場的良機。
對于二級土地開發的房企，值得關注的是其土地儲備、拿地節奏和銷售情況。
萬科去年拿地76宗步伐加快
據有關方面的統計，未來10年中國城鎮化水平升至60%，中西部城鎮可能將成為未來新型城鎮化的主力。
目前低于城鎮化率50%包括西安、昆明、南通、重慶、福州、合肥等。從另外一個角度說。城鎮化率低代表城市的可發展空間更大。
憑助雄厚的資金基礎，城鎮化的推進使得一線房企不斷擴張“領土”，把土地儲備從一二線城市紛紛轉向二三線城市。
推動城鎮化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行為。
如吉林省住建廳完成了全省47個縣級以上城市新一輪(規劃期至2030年)城市總體規劃修編工作，規劃確定了2020年全省各縣市中心城區規劃建設用地總量為1995.75平方公里，新增城市建設用地730.54平方公里，滿足了未來10年城鎮化推進過程中，農村人口向城鎮轉移的建設用地供應。
再如福建省2013年全面完成設區的市城市總體規劃修編，規劃支持中心城市將周邊聯系密切的市、縣和鄉鎮納入規劃統一實施，有序拓展城市空間，實現城市建成區面積增長與人口增長相匹配。
按照當下作為中央政策主軸的新型城鎮化建設的思路，以昆明、福州、合肥、石家莊等省會城市及以嘉興、紹興、鎮江等為代表的較發達主流三線城市展現出了巨大的發展潛力。
面對主流三線城市這片“藍海”，不少開發企業已經開始行動了起來：截至2012年底，恒大地產已經進入全國除臺灣省之外的所有省市自治區的120多個城市，而這其中大部分位于三線城市。
以民生地產定位的恒大地產，從成立之初便瞄準中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項目貢獻超過九成。
從2011年拿地情況來看，萬科地產大力挺進二三線城市，招商地產跑馬二三線甚至四線城市。
萬科于2012年4月首次在唐山拿地，四個月內在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二、三線市場。
之后萬科新增的土地項目至少有23個，這些新增的項目也大多位于二、三線城市。
從2012年拿地數據來看，公司全年共拿地76宗，其中超過80%為下半年所拿，該比重體現出公司下半年后對土地市場判斷的轉向，全年累計新增建面1871萬平米，比2011年略少20萬平米，為最近三年最低值。
從新增項目分布來看，該公司布局二三線城市速度明顯加快，全年一線、二線、三線城市分別新增權益建面164.5萬平米、935.0萬平米、370.9萬平米，同比分別下降17.7%和增長27.3%及28.4%。
新增進入城市三個南充、徐州、營口，均為三、四線城市，合計拿地建面109.7萬平米，權益比重76.9%。
而據國泰君安研報統計，截至2012年11月底，招商地產共計耗資157億元獲得土地儲備427萬平方米(建筑面積)。拿地規模超過2010年和2011年的總和，創下招商地產有史以來的新高。
2011年和2010年招商地產新增土地建筑面積分別為232萬平方米、87萬平方米。
相對于上述幾家公司的積極外圍擴張，金地集團的領土范圍還是堅守在一二線城市。據統計，金地集團2012年共獲取土地儲備316萬平(包括星獅地產資產)，其中一二線城市占比95%，一線城市占比超過40%。
金地集團2012年上半年在土地市場上最為謹慎，公司上半年并未獲取新的土地儲備。
直到去年8月23日，公司公告稱，通過股權收購的方式獲取了沈陽市渾南新區濱河東項目，該項目規劃凈用地面積6.14萬平方米，規劃容積率為3，土地用途為居住商業，項目的土地成本為2.5億元。
招商新年雙響炮5億買地
中銀國際證券房地產行業分析師趙強認為，萬科、保利銷售規模已突破千億，處于穩步擴張階段，招商地產由于加快了資產周轉，貨以輪動，且由于基數效應，2013年銷售金額依然保持30%以上增速，金地集團由于戶型和產品定位問題，增速較小，但公司目前正逐步改善公司的產品類型，目前股價已充分反映市場悲觀預期，與其他三大公司對比，估值水平最低。
上述分析師還指出，2012年萬科加快了拿地節奏，2013年可售貨值為2400億元。
保利可售貨值為1800億元，低于預期水平。招商地產預計今年可售貨值為700億元，金地為600億元。
按照60%的去化率而言，預計今年萬科實現銷售1500億，保利1200億，招商地產400億元，金地集團380億左右。
2013年招商地產延續了2012年兇猛的拿地勢頭。
1月7日，招商地產發布公告稱，公司之全資子公司天津招勝房地產有限公司與大連昊宇投資有限公司通過掛牌出讓方式，聯合競得大連市高新區兩幅地塊的國有建設用地使用權，地塊成交總價為人民幣4.98億元。
而1月9日，招商地產再次公告，控股子公司云南招商城投房地產有限公司通過掛牌出讓方式，競得昆明市官渡區兩幅地塊，地塊成交總價為人民幣4.98億元。
招商地產在2012年三季度加快拿地節奏，報告期內在哈爾濱、深圳、上海、蘇州、常州等地通過招拍掛及股權收購方式共獲得土地項目資源64萬平米，新增權益建面約159萬平米，是二季度整體拿地的1.6倍。合計拿地款達57.13億。
項目選擇上看，公司仍然以一二線城市為主，三四線城市核心地段為輔的戰略。
2012年萬科加快了拿地節奏，截至目前，新購得建面1029萬方，土地購置費用接近300億元。
2012年，保利實現新開工計劃1500萬方，實際可能低于這個數字，2012年預計保利銷售會超過1000億元，年末貨值300億元，2013年新推1200億-1600億貨值，累計可售貨值為1500億-1900億之間，低于萬科的2400億元。中銀國際證券表示，預計保利2013年實現銷售1200億元左右，目前負債率接近70%，凈負債率在90%左右，高于萬科的負債水平，但保利地產身為央企，相比萬科，具有明顯的拿地優勢。
國泰君安房地產行業分析師也認為，保利地產軍隊企業文化和地產央企背景，是保利核心競爭力來源。
良好的政府關系能提升其獲取優質土地資源的能力，而雷厲風行的軍事管理作風能夠保證對市場反應快速高效。
在四大一線房企中，保利ROE數值在近幾年一直領先于其他三強，資金回轉速度和效率較快也說明企業的運營模式和管理理念較為合理。其毛利率在這幾年也一直維持在35%以上，和萬科差距不大。
據中投證券研報統計，2012年保利也跟上拿地潮流，截至目前，新購得建面1133萬方，比萬科增加10%，土地購置費用接近37億元。
2012年12月保利地產新增權益土地款74億元，規模僅次于10月份，平均樓面地價3160元/平米。該公司去年10月加大拿地力度，共獲得9幅地塊，增加土地儲備136.6萬方，計容面積415.4萬方，總地價152.5億元。
恒大三成城市布局最廣
事實上，早在“城鎮化”定調之前，大房企已得風氣之先而在全國二三線城市布局落子。
恒大地產去年拿地動靜不大，但早在2004年，其已謀劃全面進軍二線城市，之后開始大規模進入三線城市，目前是國內三線城市布局最廣的房企。
去年銷售額923億元，超98%得益于非一線城市，其中絕大部分得益于三線城市項目，是城鎮化政策的最大受益者。
2012年1-11月份，全國商品房累計銷售面積91705萬平方米，同比增長2.40%，1-11月份全國商品房銷售額53526億元，同比增長9.1%。
各大城市整體來看，11月份的成交量，同比全部增長，漲幅最低的無錫同比增長28.79%。從環比來看，除廈門環比下降2.53%之外，其余城市全部增長。
整體來看，三線城市成交套數合計環比增長34.38%，二線城市環比增長13.17%，一線城市環比增長37.24%。同比漲幅分別為125.31%、73.74%和84.01%。出現了明顯的翹尾行情。
申銀萬國分析師認為，從房地產市場的發展規律來看，二、三線城市樓市無泡沫;同時，盡管不知道未來產業轉移的具體路線，但是產業向二、三線城市轉移的方向是明確的，二、三線城市人口必將增加。
某研究院日前發布的最新報告顯示，截至2013年1月4日，在監測的重點企業中，有萬科、保利、綠地、中國海外發展等53家企業2012年銷售額突破百億，百億房企陣營再度擴容。
另外，千億企業則由2011年的1家增加至3家，分別由萬科、保利、綠地奪得。
1月7日，萬科發布公告稱，2012年12月份該公司實現銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元。2012年1~12月份，該公司累計實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，再度蟬聯銷售榜頭名位置。
保利地產在堅持以中小戶型普通住宅為主的產品定位前提下，準確把握市場節奏，進一步加大推盤力度，全年銷售額達到1020億元。
