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2025年03月13日
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名經(jīng)濟評論家葉檀、獨立經(jīng)濟學(xué)家金巖石、現(xiàn)代設(shè)計奠基人王受之等專家學(xué)者對此進(jìn)行探討，認(rèn)為受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟以及樓市調(diào)控局勢等因素影響，針對房地產(chǎn)市場的投資已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時代，搶占城市的稀缺土地資源成為投資的關(guān)鍵。而更有專家表示隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中心城市的房價會漲得不可理喻。
在2013中國高端物業(yè)投資價值論壇上，專家放言隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，樓市將冰火兩重天：
在限價限簽的調(diào)控政策下，高端物業(yè)市場將何去何從？日前，“理性繁榮，頂尖置業(yè)——2013中國高端物業(yè)投資價值論壇”舉行，著名經(jīng)濟評論家葉檀、獨立經(jīng)濟學(xué)家金巖石、現(xiàn)代設(shè)計奠基人王受之等專家學(xué)者對此進(jìn)行探討，認(rèn)為受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟以及樓市調(diào)控局勢等因素影響，針對房地產(chǎn)市場的投資已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化時代，搶占城市的稀缺土地資源成為投資的關(guān)鍵。而更有專家表示隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中心城市的房價會漲得不可理喻。
樓市不再買房都賺錢，進(jìn)入專業(yè)化時代
盡管一直以來，抑制房價過快上漲是樓市調(diào)控的主要目標(biāo)，但各個城市卻不斷有豪宅刷新歷史最高樓價。對此，葉檀表示，以前的房地產(chǎn)投資市場屬于“臺風(fēng)來了，豬都會飛”，只要投資買房都賺錢。而從2012年到2013年，市場已經(jīng)進(jìn)入專業(yè)化投資時代。“在這樣的時代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的資源，其價值也就越高。相比之下，如果是投資中低檔產(chǎn)品的話，在某些領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了下滑的趨勢。”她還指出，這種模式美國已經(jīng)走過，其地產(chǎn)目前仍處于全球最高端，帝國大廈從每平方英尺700美元，現(xiàn)在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市場和上升空間，只因其占據(jù)了最稀有的資源。“一些真正的高端物業(yè)就像奢侈品一樣，價格脫離了成本的控制，完全看投資人的意愿。”
金巖石則認(rèn)為，高端物業(yè)的高樓價來自于幾個方面：包括奢侈品性質(zhì)、信用資產(chǎn)以及領(lǐng)漲抗跌的價值屬性，比如香港在1997年到2002年樓價暴跌，平均跌幅為50%—6%，豪宅跌幅為20%—3%。但是從2002年到現(xiàn)在，豪宅價格漲了5倍，而香港的平均樓價才剛剛回到1997年的水平。
大城樓價繼續(xù)漲，小鎮(zhèn)樓價將相繼暴跌
近幾年，隨著中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，很多人視之為新一輪經(jīng)濟增長的好機會。葉檀指出，中國城鎮(zhèn)化將出現(xiàn)幾個大型的城市圈，體現(xiàn)出后發(fā)優(yōu)勢，最明顯是中部的城市圈，包括武漢、鄭州、西安、成都，以前是在谷底，現(xiàn)在在上升，但投資這些后發(fā)城市圈需謹(jǐn)慎，其中不乏黑馬，但也有很大風(fēng)險。但北上廣深是白馬，這是大家都知道的事實，也是最有保障的，在這樣情況下誰出的錢多，誰就擁有這個白馬。“現(xiàn)在是一個用錢拼白馬以及挑選黑馬的過程。”葉檀指出，在一線城市中，廣州的樓價一直相對理性。“白馬沒賣出白馬的價格，現(xiàn)在廣州樓價的增長，其實是一個補漲的過程。”
金巖石就坦言，未來中國的城市化是一個大分化的過程。他預(yù)測，現(xiàn)在城市人口超過50%是全球城市化人口的平均值，我們則開始從50%向65%以上挺進(jìn)，這個階段，城市化會出現(xiàn)什么結(jié)果？就是大城樓價繼續(xù)上漲，小鎮(zhèn)樓價相繼暴跌。所以冰火兩重天，中心城市的房價會漲得不可理喻。
土地溢價的地方，幾年內(nèi)地價都不會降
日前，盡管樓市受調(diào)控影響走勢未明，但土地市場卻迎來一撥大行情。北京、上海、廣州等一線城市地王頻出，部分城市不到半年的賣地收入就已經(jīng)超過去年。葉檀認(rèn)為，現(xiàn)在土地的投資價值不斷上升，說明支撐現(xiàn)在整個土地財政的基本因素沒有改變，稅收制度沒有恢復(fù)正常，政府只能經(jīng)營土地。并且，作為地方政府，很多稅收是收不上來的，只能靠賣地。以鳳凰古城為例，當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展再好，飯店生意好，但沒有一個老板愿意交稅，當(dāng)營業(yè)稅征不上來，政府只能靠賣地。同時，她也指出，“現(xiàn)在并不是所有地方的土地市場都好，比如鄂爾多斯就崩掉了。但現(xiàn)有土地溢價的地方，這幾年內(nèi)都不會出現(xiàn)地價下跌，而下半年的土地市場預(yù)計同樣火爆。現(xiàn)在很多地方政府負(fù)債都很厲害。”
“以為狼來了，結(jié)果是一頭豬。”
葉檀表示，開征房產(chǎn)稅就像狼來了，叫了五年，結(jié)果來了一頭豬。她指出，上海和成都的房產(chǎn)稅沒有打壓當(dāng)?shù)氐臉莾r，反而是越調(diào)越高。上海一年的土地交易金額差不多是1000億左右，去年一年的房產(chǎn)稅把商業(yè)地產(chǎn)也包括進(jìn)去了是22億，完全不成比例，房產(chǎn)稅是不能代替土地財政的。如果房產(chǎn)稅不能代替土地財政，土地就要保持增值，這樣地方政府才有經(jīng)營后勁。如果真正征收房產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)市場當(dāng)然有抑制作用，但是問題是現(xiàn)在的房產(chǎn)稅連披著羊皮的狼都不是。
“決定城市房價的，不是收入，也不是資金回報率，而是單位空間面積的人口和財富之間的比例。”
日前，謝國忠表示，中國房地產(chǎn)泡沫數(shù)月內(nèi)破裂，引發(fā)了社會各界的關(guān)注與討論。金巖石指出，在計算合理房價的時候，謝國忠以房價收入比和租金回報率兩個經(jīng)濟學(xué)公式來計算，理論上沒錯。但是這兩個公式的前提是人口不流動，貨幣總量不增長。如果我們停留在經(jīng)濟學(xué)的概念下，來研究收入和房價的關(guān)系，租金和房價的關(guān)系，今天的房子肯定賣不出去。其實，房地產(chǎn)經(jīng)營的是空間的價值，是使空間價值達(dá)到最高效用的分配和使用。在這個分配的過程中，貨幣就像無形的手，經(jīng)營著貨幣的空間溢價，這個空間的溢價才是高端物業(yè)產(chǎn)生的價值。決定城市房價的，特別是決定高端物業(yè)房價的，不是收入，也不是資金回報率，而是單位空間面積的人口和財富之間的比例。
