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2025年03月14日
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城鎮(zhèn)化幾乎是將農(nóng)村房地產(chǎn)重新再建一遍，這無疑對經(jīng)濟(jì)有拉動(dòng)作用，但投入其中的金融機(jī)構(gòu)有可能因?yàn)槌擎?zhèn)化“賣地模式”而套牢。
城鎮(zhèn)化不僅要建小區(qū)，還要新建道路、科教文衛(wèi)等公共設(shè)施，無疑需要巨大資金。有報(bào)道稱中國城鎮(zhèn)化需40萬億投資，僅就目前各地已公布的數(shù)據(jù)而言，全國各省、市、區(qū)的固定資產(chǎn)投資總額已逾20萬億元，其中四川省為4.3萬億元、貴州省為1.7萬億元、廣西為1.5萬億元、江西省為6694億元、廣東省為7869億元、云南省為3770.55億元。
我國城鎮(zhèn)化水平剛過50%，但還未城鎮(zhèn)化的多是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)本身就不好的地區(qū)，這些地區(qū)稅收本來就少，政府多是吃飯財(cái)政，維持日常開支后所剩無幾。建設(shè)一個(gè)新型社區(qū)動(dòng)輒幾億元，顯然要靠其他途徑籌集資金，銀行等金融機(jī)構(gòu)成為求助對象。
今年2月份，中國農(nóng)業(yè)銀行與湖北省政府簽署備忘錄，未來5年農(nóng)業(yè)銀行將向湖北省城鎮(zhèn)化建設(shè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供不少于1000億元人民幣意向性信用額度。搜索各地新聞，普遍都有銀行為城鎮(zhèn)化提供融資的報(bào)道。而在政府鼓勵(lì)下，銀行也熱衷為城鎮(zhèn)化放貸。銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)2013年地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，明確支持城鎮(zhèn)化建設(shè)融資。不僅大銀行、股份制銀行普遍開展城鎮(zhèn)化融資服務(wù)，城市商業(yè)銀行也都投身其中。
想了解城鎮(zhèn)化融資風(fēng)險(xiǎn)，還需要先了解我國城鎮(zhèn)化模式。
城鎮(zhèn)化較為普遍的表現(xiàn)形式是將幾個(gè)村莊居民聚集在新型農(nóng)村社區(qū)，從平房住進(jìn)樓房，節(jié)省出來的宅基地實(shí)行返耕，或者建成工業(yè)用地。而節(jié)省出來的土地，為政府開展城鎮(zhèn)化提供了騰挪空間。由于有18億畝耕地紅線，地方政府需要土地發(fā)展，土地也為地方政府提供了大量財(cái)政收入。
目前來看，城鎮(zhèn)化的開發(fā)主體有以下幾種：村民自建，開發(fā)商代建，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)一建設(shè)，用地企業(yè)代建。不管什么模式，都是以賣地為核心。一些開發(fā)商以極低價(jià)格拿到土地，在滿足本村村民居住之外，剩余的樓房出售給其他村民收回資金并盈利。有些用地企業(yè)投入其中，則是為了謀取工廠用地。
而更普遍的方式是，地方政府通過融資平臺(tái)為城鎮(zhèn)化銀行融資，提前為村民新建新型社區(qū)，待村民入住之后，將節(jié)省出來的用地指標(biāo)，平移到城市周郊。經(jīng)此平移，偏遠(yuǎn)地區(qū)幾萬元一畝的土地變成了城郊百萬元的價(jià)格。而此前為城鎮(zhèn)化建設(shè)所投入的資金，則可以通過這種方式收回。
這種平移魔術(shù)已有政策支撐，但是這種方式有個(gè)致命硬傷，即中間環(huán)節(jié)過多，需要和村民就搬遷補(bǔ)償進(jìn)行談判。目前看來，如果當(dāng)?shù)乜拷鞘校蛘哂新糜蔚忍厥赓Y源，則土地價(jià)格較高，可以給予村民更多補(bǔ)償，則談判進(jìn)展較為順利，如果是在普通鄉(xiāng)村，政府或開發(fā)商很難拿出讓村民滿意的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)吸引村民搬進(jìn)新宅。
不少地方政府為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，采取邊建設(shè)邊和村民做工作的政策，有些新樓盤已建成，而老村莊卻因村民分歧遲遲難以拆除。這種情況就不是節(jié)省土地資源，而是浪費(fèi)土地，同時(shí)賣地模式也就無法向下進(jìn)行，銀行巨額融資就會(huì)套牢在融資平臺(tái)中。在巨大資金壓力下，如果政府想有所改變，暴力拆遷必然出現(xiàn)。
