時間：2013-05-14 13:26:10
來源：新京報 作者：馬力
新出臺的《辦法》中擬禁止中介在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單的行為。
《北京市房地產經紀管理辦法》擬叫停中介代收代付房租業務，禁止中介隱瞞信息低價買房高價賣。
《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見稿中，明確規定擬禁止房屋托管，即中介代收房租賺取差價。對于一些與購房者、租房者切身利益相關的問題，也作出規定，例如，擬規定中介費在房屋過戶后繳納，以及續租時不得收取中介費。公眾可在本月24日前，將書面意見和建議反饋至市住建委。
房主將房屋“托管”給中介，中介每月支付其房租，中介再將房源出租賺取差價，這被稱為“中介托管”或“房屋銀行”。昨日，市住建委公布《北京市房地產經紀管理辦法》的征求意見稿，其中擬叫停這種服務。
調整為租賃雙方直接劃轉租金
北京擬出臺的《辦法》中，最大變化就是叫停“房屋銀行”，在這種模式中，中介一般會設置1到2個月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客將房屋出租，收取租客的租金。
昨天公布的《辦法》擬規定，原來接受當事人委托代收代付房屋租金等費用的中介機構，應當于自規定之日起停止接受新的代收代付委托。對于還在合同期內的業務，則要主動與委托人簽訂補充協議，并于規定時間前將租金支付方式調整為租賃雙方自行劃轉。
對于叫停“房屋銀行”的原因，市住建委相關負責人表示，這種方式其實是雙邊代理，中介的目的是“吃差價”，并非經紀行為，而且也存在風險。
中介不得打電話發信息騷擾他人
同時，《辦法》還擬禁止代理同一房屋的出售與承購、出租與承租經紀服務；禁止隱瞞真實房屋交易信息，采取低價收進高價賣（租）出房屋、設置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價。
這也意味著，不但“房屋銀行”這種方式被叫停，個別中介低價“購買”房主房屋，然后“倒手”賣給下家的行為也將被禁止。對于這種違規行為，將由價格管理部門按照規定，沒收違法所得、處罰款；情節嚴重的，給予停業整頓等行政處罰。
擬禁止的規定中還包括中介用打電話、發信息、上門洽談等方式騷擾他人的行為，而中介門店在發布房源時，不得在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單。
此外，《辦法》還擬規定，中介要主動提示交易雙方防范交易資金風險。中介禁止捏造、散布漲價信息，鼓動房地產權利人提價，或相互串通，捂盤惜售、炒賣房號、操縱市場價格。
■ 追訪
中介代收房租 房主風險大
中介可能用代收的房租進行投資，一旦出問題后果嚴重。
據了解，目前不少中介都提供這種“房租托管”的服務，大部分都是一些小中介或黑中介，但其中也有一些大中介。而一些“怕麻煩”的業主，也會將房屋“托管”給中介，自己每月收錢，不用操心。
不過，一位房地產中介資深人士說，中介機構肯定不會做虧本或吃力不討好的事。通常情況下，中介提供“托管”的方式是低價從房主手中收房屋，再高價出租給租客，賺取中間的差價。而且中介支付給房主的房租，是按月支付的，而中介收取租客的房租，則是一季度或半年或一年一次支付的，這樣中介手中就會有流動資金，個別中介甚至會將這些流動資金去做其他投資。
“如果房租一直上漲，這樣的方式不會出什么問題。如果房租出現下降，那么中介的資金流就會遇到問題。”這位人士說，最有風險的是中介利用這些資金去投資，一般投資失敗，就可能面臨巨大問題。
近些年來，由于“房屋銀行”這種行為造成的糾紛和事件屢次出現。北京加大了對這種方式的監管力度，而且中介如果申請這項業務，要在北京房地產中介行業協會提交60萬元的風險金。
■ 新政焦點
中介費有望“事后支付”
房屋還未過戶，中介費卻已經付清了，這是很多二手房買家面臨的難題。
按照中介一貫做法，中介費都是在確定購房意向或者交納定金、完成網簽時，就要支付。然而一旦交易發生“意外”，不能完成購房，錢再退就難了。不僅如此，還有很多中介公司在收了中介費后，并不能夠提供相應的服務，也屢受詬病。
《辦法》中擬明確規定：中介完成房地產經紀服務合同約定事項，或服務達到合同約定標準的，方可向委托人收取傭金。簡單說，就是中介費有望變為事后收取。
對此，一位中介機構老總認為，“事后收取”對于中介有一定風險。“現在是網簽了就付中介費，如果客戶拖著不給中介費，可撤網簽催繳費用。但如果是房屋過戶后再收中介費，客戶拒不支付，中介就沒辦法了，只能投訴或起訴。”
他表示，樓市火熱情況下，如買方不愿意先付中介費，那么交易就取消。因此在實際操作過程中，中介費預計會按原有方式支付，只要客戶不投訴，政府也難監管。不過如果客戶與中介產生糾紛，那就可以用《辦法》中這一條款來維權。
中介協助避稅或暫停網簽
“國五條”出臺后，由于二手房稅費成本陡增，中介“協助”避稅頻頻被媒體曝光。
對于一些現存的中介避稅伎倆，一位中介公司的老總坦言，市場上的所謂避稅方法基本有兩種，一種是簽訂陰陽合同，通過最低計稅價格和成交價之間的差額，來達到避稅目的；另外一種就是通過特殊的代理公司，辦理假契稅發票，將未滿5年的房源改成5年的，從而達到免稅的目的。
《辦法》中擬規定中介機構及人員禁止“為交易當事人規避房屋交易稅費、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。
對于違反這一規定如何處罰？市住建委相關負責人表示，《辦法》屬于地方的規范性文件，沒有設定罰則的權利，因此會按照上位法等有關法律法規及行政規章予以處理。
根據住建部的相關規定，如果協助避稅，將對中介人員處以1萬元罰款；對中介機構，則取消其網上簽約資格，處以3萬元罰款。
租房續約不得再收中介費
一些租客通過中介租房，第一年已付中介費，第二年續租時，被要求再次繳納中介費。
第二年續約時被中介要求再繳納1個月的租金作為中介費，不少租客認為這個“霸王條款”很不合理。
據了解，目前大部分中介在進行二手房居間服務時，不但第一年收取中介費，如果續租，還必須再繳納一個月的租金作為中介費。中介的信息服務只提供一次，因此從第二年起收的中介費是“不勞而獲”。
《辦法》中擬明確規定：同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。也就是說，如果是同一房租的租賃雙方進行續約，中介不能再次收取中介費。
北京房地產中介行業協會會長李文杰提醒租賃雙方，有些合同中，房屋出租期比如填寫了5年，其中就會寫傭金是每年收取一個月的租金，這樣寫在合同里的傭金，中介收取就是合法的。當然，如果是一年一簽的續約合同，中介就不得再次收傭金。
