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房價領(lǐng)跌 全國開發(fā)商“止損”,溫州司法介入欲阻“退房潮”
4月16日上午，潘秀鳥(女)坐在溫州市永嘉縣甌北法庭的被告席上，原告則是永嘉中廈房地產(chǎn)開發(fā)公司(下稱“永嘉中廈”)，后者要求前者繼續(xù)履行購房合同(鉑晶嘉園)，而非索要違約金。
購房合同規(guī)定，購房者不按時按揭或者分期付款則支出首付款的20%作為違約金。潘秀鳥案件之前，永嘉中廈已經(jīng)以同樣的訴訟請求將業(yè)主丁見新告上法庭并勝訴。在丁見新仍然不愿履行合同的情況下，永嘉縣法院根據(jù)永嘉中廈的申請，對業(yè)主實施了15天的“司法拘留”，“不買房進班房”由此而來。
據(jù)《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查了解，無論業(yè)主以何種理由要求退房，其根本原因都是“房價持續(xù)下跌”。由于房價持續(xù)下跌，溫州正迎來大規(guī)模的“退房潮”，開發(fā)商與業(yè)主之間因購房合同的履行問題引發(fā)的訴訟也有增多的趨勢。
“不買房進班房”
潘秀鳥購買的鉑晶嘉園商品房位于溫州永嘉縣東甌街道礁下村，其開發(fā)商為永嘉中廈。2011年8月4日開盤時，溫州樓市恰逢調(diào)控前的最高點，鉑晶嘉園的最低價為每平方米18000元。
根據(jù)購房合同，購房者支付30%的首付款并簽訂《商品房買賣合同》，應(yīng)在房屋結(jié)頂(即使封頂)后，在接到開發(fā)商書面通知后7天內(nèi)到指定銀行申請辦理按揭，如果不辦理按揭則自動轉(zhuǎn)為分期付款，否則違約金按照首付款的20%收取。
房價開始下跌后，鉑晶嘉園的部分購房者拒絕履行合同。永嘉中廈提供給法院的證據(jù)顯示，開發(fā)商在結(jié)頂后反復(fù)通過平臺通知購房者履行合同，否則就“按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任”。隨后，購房者開始“自救”，由100戶業(yè)主自發(fā)組織并由兩名業(yè)主代表向開發(fā)商發(fā)起了要求撤銷預(yù)售許可證訴訟，但被駁回。
因不履行購房合同被司法拘留的丁見新就是這兩名業(yè)主代表之一。行政訴訟訴訟結(jié)束后，開發(fā)商也向丁見新發(fā)起了“履約”的訴訟，法院于2012年4月9日作出要求丁見新履行分期付款的判決。
按照合同約定，購房者不按時去銀行申請按揭貸款則自動轉(zhuǎn)為分期付款，30%首付款之后的付款比例則是結(jié)頂30%，結(jié)頂后三個月內(nèi)支付20%，剩余20%在結(jié)頂6個月內(nèi)付清。
因拒不履行法院判決，丁見新于2012年12月17日被永嘉縣法院予以司法拘留，丁見新由此創(chuàng)下了溫州“不買房進班房”之先例。
為什么不判決支付違約金？永嘉法院執(zhí)行局負責(zé)人告訴記者，之所以如此判決是基于原告(即開發(fā)商)的訴求，即履行合同。
“法院的判決不符合選擇違約自由的司法理念，且社會效果極差。”對于上述判決，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海表示，開發(fā)商以20%違約金簽訂合同已預(yù)見到了違約風(fēng)險，法院應(yīng)以調(diào)解結(jié)案為宜。
退房潮難擋
丁見新被拘留的消息帶給了購房者巨大震撼。據(jù)了解，永嘉中廈目前已起訴包括潘秀鳥在內(nèi)的40余名業(yè)主，要求履行合同。
但丁見新的判例并未能阻止業(yè)主們的退房，“資質(zhì)問題”成為業(yè)主們退房維權(quán)的重要理由。
金融危機之后即2010年初，溫州中廈以2億元的價格拿下鉑晶嘉園所在的2萬余平方米土地。因溫州中廈注冊地在溫州另外一個區(qū)，永嘉縣基于稅收的考慮，要求溫州中廈必須在永嘉注冊一個公司來開發(fā)鉑晶嘉園，永嘉中廈由此而來，它與溫州中廈實為兩塊牌子一套人馬。
根據(jù)溫州市建設(shè)局溫建房【2010】257號文件顯示，永嘉中廈批準(zhǔn)的資質(zhì)為暫定資質(zhì)(之前拿地的溫州中廈為二級資質(zhì)，可以進行18層以上的樓盤開發(fā))。按照要求暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩年內(nèi)只能開發(fā)18層以下的樓盤，但事實上，永嘉中廈開發(fā)的鉑晶嘉園均在28層到30層之間。
統(tǒng)計顯示，目前已有100余名購房者因資質(zhì)問題發(fā)起了“預(yù)售許可證”和“建設(shè)工程許可證”不合法的行政訴訟，以達到購房合同無效的目的。
事實上，購房者不愿履行合同的根本原因是房價的持續(xù)下跌。公開數(shù)據(jù)顯示，自2012年初以來，溫州一直是全國70個大中城市中領(lǐng)跌的城市，2012年下半年到2013年初，當(dāng)其他城市樓市轉(zhuǎn)跌上升時，溫州是極少數(shù)房價仍舊下跌的城市之一。
根據(jù)溫州市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，鉑晶嘉園目前在售房源已累計增加到70余套。“這些房源都是因各種原因退回來的。”鉑晶嘉園售樓處工作人員解釋。加上參與訴訟的 100多名訴訟業(yè)主，鉑晶嘉園目前有接近200余戶商品房處在待售和退房狀態(tài)。
在法庭上，永嘉中廈承認資質(zhì)有問題，但卻稱：“與開發(fā)商要求履行合同的訴求沒有關(guān)系。” 永嘉縣建設(shè)局則答辯：“房屋資質(zhì)許可是政府和企業(yè)之間的行政關(guān)系，與業(yè)主沒有直接利害關(guān)系。”丁見新司法拘留前的行政訴訟被駁回則依據(jù)的就是上述理由。
“泡沫”遺禍
記者調(diào)查了解到，鉑晶嘉園退房潮并非個案。記者走訪溫州多家樓盤，發(fā)現(xiàn)價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年和2011年時的高位相比，回調(diào)了大約30%~50%。
兩年前，溫州市區(qū)大型高檔樓盤“中瑞公園大地”，被稱之為是市中心“最后一個水景房、公園房”。2011年該樓盤首期房價為每平方米46000元，之后便趕上“史上最嚴”“限購、限貸”政策，這個高檔樓盤從有價無市最終變成降價求量。到了2012年，該樓盤房價逐步降至每平方米36000元。
受新房價格下跌影響，溫州的二手房市場也出現(xiàn)較大跌幅。曾經(jīng)的精品樓王“綠城·錦玉”，市場均價一度飆升至每平方米8萬元，目前狂跌至45000元。
成規(guī)模的退房潮始于2012年初。和鉑晶嘉園一樣，同人欣園的業(yè)主曾在2012年初組織了退房者聯(lián)盟。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份，70個大中城市中，溫州新建商品住宅價格指數(shù)以10.8%的同比跌幅位居全國首位；2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，繼續(xù)領(lǐng)跌全國。
