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2025年03月13日
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國家統計局日前發布的最新數據顯示，2月份全國70個大中城市，新建商品住宅、二手住宅價格環比上漲的城市數量均擴大到66個，樓市呈現出一幅淡季不淡的景象。其中，北京、廣州并列漲幅第一；上海則是調控兩年內，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比漲幅首次突破2%，達到了2.3%，同比漲幅則達到了4.1%。
“這再次說明了中央進一步出臺房地產調控政策的必要性。未來，隨著各項調控方針的細則化，市場也將在政策的持續中發酵醞釀變化?！睒I內人士認為，近期樓市成交出現了明顯的“末班車”行情，且在地方細則落實前的“真空”時期都將是樓市成交的放量階段。只是這一波成交高峰將會透支后期需求，未來樓市一、二手房很有可能都比較冷清。
將改造千萬棚戶區
新一屆國務院總理李克強日前亮相新聞發布會，他強調未來中國經濟要保持持續增長，防范通貨膨脹，控制潛在風險，同時不斷改善民生。
李克強同時表示，城鎮化是現代化的必然趨勢，也是廣大農民的普遍愿望，它不僅可以帶動巨大的消費和投資需求，創造更多的就業機會，其直接作用還是富裕農民、造福人民。他強調：“新型城鎮化，是以人為核心的城鎮化?，F在大約有2.6億農民工，使他們中有愿望的人逐步融入城市，是一個長期復雜的過程，要有就業支撐，有服務保障。而且城鎮化也不能靠攤大餅，還是要大、中、小城市協調發展，東、中、西部地區因地制宜地推進。還要注意防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。本屆政府下決心要再改造一千萬戶以上各類棚戶區，這既是解決城市內部的二元結構，也是降低城鎮化的門檻。尤為重要的是，新型城鎮化必須和農業現代化相輔相成，要保住耕地紅線，保障糧食安全，保護農民利益。”
全國人大代表、海南大學校長李建保稱，大城市建設近十年近乎爆炸式的擴張，導致了一些“病灶”在日積月累后集中爆發。2011年以來，北京、上海、廣州等城市“堵車、污染、內澇、房貴”等一系列問題越來越嚴重。
大城市無限擴容的另一個不良后果，在于產生大量“候鳥式”遷徙人群，農村甚至許多小城鎮都由于留不住人而導致空心化。
但有輿論擔心，新型城鎮化或許被地方政府偷梁換柱，以城鎮化為名，繼續搞土地財政，鋪攤子以至于重復建設。事實上，對于棚戶區的改造，為城市貧民提供廉租房或廉價房，既可以拉動經濟增長，又盡可能地實現了社會公正。但是，在最廣大的三四線城市，新城還是空城，舊城也不算舊，不可能繼續搞建設，應該提供和提升更多的教育、醫療等資源，吸引農民進城。
國五條細則“揪”人心
針對傳得沸沸揚揚的“北京落實國五條細則”消息，北京市日前予以否認，北京市住建委、地稅局明確表態，并未發布實施細則，如果有相關政策將第一時間發布。
據了解，目前已有多個省市完成了國五條執行細則方案的擬定工作，但均未發布。還有些地方則在醞釀中。北京市住建委人士表示，執行細則雖未發布，但制定工作已完成。廣東省住建廳相關人士表示，“細則出臺時間還沒有時間表，但月底前肯定出。”
業內人士分析，從有關部門看，財政部應盡快會同各個地方政府出臺個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅政策的操作實施方案，在避免誤傷無辜的基礎上，使這項措施盡快落地發揮作用。同時，應盡快將房產稅試點最少擴大至全部一線城市。央行和銀監會應該盡快出臺第二套住房從嚴政策。住建部等部門應盡快出臺限購政策從嚴的具體措施方案。
同時，房價上漲較快的如北、上、廣、深一線城市，要迅速在新國五條細則基礎上出臺本地的具體調控政策，針對脫韁野馬般的房價下手應該再“狠”一些。
對于購房者們所擔心的20%個稅的轉嫁問題，上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示：“實際上對于部分賣家而言，20%的個稅并不是說轉嫁就能轉嫁成功的，這與你賣的房源的市場基準價格有關。”他指出，所賣的房源并不會因為轉嫁后，市場價值上漲?！艾F在買家的選擇面很多，市場的房源一對比，實際上想要未來全部20%轉嫁并不現實，有可能只能轉嫁一部分。這也使得近期部分房東有了議價空間?！?/p>
而新國五條的影響，除了各地二手房市場爆棚，房產交易大廳人滿為患外，各地的離婚率有隨之成倍上漲。有業主認為這樣可以規避個稅。“但基本常識是，目前新政細則各地均未出臺，何必為了可能出現的政策提前離婚？目前我國任何地方均未要求消費者必須在離婚多長時間后才能以單身身份賣房買房。也就是說，在目前情況下，過戶根本沒必要離婚避稅。”中原地產市場研究總監張大偉表示。
樓市走勢或趨冷
新國五條出臺至今，不到一個月時間內，樓市情況已悄然發生逆轉。一線城市開始出現拋售潮的跡象，甚至有一些房東開始大幅降價，以求出手。筑成世方(北京)管理咨詢公司總裁祁世芳認為：“主要原因還是人們的恐慌心理。雖然2月份新國五條還沒出來，但人們擔心新的調控政策會刺激房價的進一步上漲。所以紛紛選擇了在調控政策出臺以前出手，而2月就是最后的選擇。本來沒想買的人選擇買房，想晚些時候買的又把時間提前。都是為了躲過調控這一關?！?/p>
業內人士分析，雖然今年2月樓市異常飄紅，但這并不意味著此后樓市將繼續高歌猛進。相反，隨著新型城鎮化的推進和國五條細則的出臺，樓市很有可能出現量增價跌的新局面。
全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝表示，新國五條的頒布，表明新一屆政府在樓市調控問題上，只會更加嚴厲而不會放緩。今后很短時間內，各地的調控細則也將逐步出臺。如果不出意外，這些具體細則將會更加準確地指向樓市炒房群體。比如對炒房所得收益以及其所持有的多套房產征收重稅。因此，大批多套房的持有者將選擇拋售離場。
不少開發商也擔心，由于房價上漲壓力持續存在，全國兩會之后中央和地方政府可能會加強調控政策的力度。專家認為，調控政策主要是打擊投機需求，有效抑制投資行為，同時應該很好地保護鼓勵群眾自住、改善的合理需求。但是事實上，近年來調控力度最大的“限購令”歸根結底是讓一部分人失去購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。限制需求只是將市場再次推入觀望，影響后市走勢的根本還是供求和預期。
