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2025年03月13日
星期四
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諸多跡象正在毫不客氣地顯示這一點，行業集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的進度。有更多的地產公司會在買不起生產資料的過程，很自然地被淘汰出局。有的業內人士甚至認為：在一線城市，半壟斷的狀況已經形成。
一線城市的準壟斷
近日，一位開發商剛剛結束了深圳一宗龐大的舊城改造項目一期，就將整個項目轉讓給了萬科。在調控持續，小企業融資難曠日持久的情況下，這位民營老板覺得自己日益疲乏。地產行業的收購兼并已經位于所有行業之首，在一線城市，幾家的地產商就可以占據近20%的市場份額。
深圳資深地產人士尹香武告訴記者，在深圳，類似的收購變得更加的頻繁。深圳已經是個準壟斷的市場，深圳的幾大地產巨頭對外地的項目收購兼并的勢力范圍已經劃分得很清楚了。
如果說深圳因為面積較小，行業集中度高不足為奇的話，那么再看其他的三個市場。
來自世聯地產的統計數據顯示，一線城市中，2011年，首開、金隅、遠洋、中海、SOHO中國五家房企在北京的占有率為22%，綠地、萬科、保利、金地、大華五家房企在上海的市場占有率為14%，碧桂園、保利、雅居樂、萬科、富力在廣州的市場占有率的25%，萬科、華僑城、招商、合正、萊蒙國際在深圳的市場占有率為19%。
未來情況如何，從土地占有的角度更可見一斑。
以土地供應量在逐漸縮減的北京為例，買地已經成為了巨頭才能參與的“游戲”。
北京，越來越多的中小開發商只是在消化手中的尾貨。買地，對于他們變得越來越奢侈。即便對一些中型上市公司，也變得很困難。北京的國企華遠，在數日前購買通州一地塊中敗北。華遠董事長任志強接受采訪時表示：買不起，一塊遠離地鐵的地，樓面地價每平方米都快15000~16000元了，通州很多樓盤也不過就是這個價格。
財大氣粗的萬科和首開聯合起來，一舉拿下了這塊天價的土地，而通州很多地鐵附近樓盤也就是17000元的單價。
2012年下半年，北京、天津等多個城市的土地都連連被央企或者地產公眾公司的巨頭斬獲。這個行業的殘酷性開始逐漸顯現，過去那個遍地黃金的年代真的結束了。
據記者的統計：截止到2012年12月29日，萬科、首開、遠洋、城建、華僑城、融創、中鐵建、中冶、首創、保利、招商、龍湖12家開發商拿下北京約204億涉及住宅的各類土地；而北京2012年拍賣的涉及住宅地塊價值近約314億元，總計37塊土地（統計僅只包含和政府已經簽約的公司購買的，不包含個人購買的很小體量的土地；尚未算上最新被萬科、首開拿下的通州臺湖的天價地等）。
這意味著，在未來數年間，要在北京買新房，可以選擇的開發商是屈指可數的。從這些公司中，不難發現，全國“巨頭”、全國“準巨頭”和 “地頭蛇”中的一哥，這三類公司占據了北京的住宅土地市場的三分之二，其中遠洋、融創、中鐵建、中冶、龍湖都是在近一兩年在資本市場大有斬獲的公司。任志強表示，那些央企一融資就是幾百億，除了他們，國內的股市根本不讓我們房地產公司融資。
有沒有天量的低息的融資，成為了拿地的先決條件。
融資
兼并、收購，地產江湖殺得“腥風血雨”。融創收購綠城的項目，SOHO中國收購外灘黃金寶地，這些在過去座次并不靠前的地產商，憑借著海外融資超越了很多老牌勁旅。一時間，地產江湖的座次大有重新排一排的趨勢。
龍頭萬科和金地也很早意識到了海外融資渠道的重要性。萬科收購南聯，金地成為A股市場上第一個在海外沒有上市公司卻在國際資本市場成功發行債券的地產公司。他們在融資上的創新遠超同業，目的就是為了保護江湖地位，同時進攻新的城池。萬科在2012下半年，行業形勢一明朗，就左手融資，右手大量拿地，吃進大量一、二線城市的土地。
融資的創新成了當務之急。任志強和尹香武都認為能多拿地的都是有低息融資渠道的。
海通證券近日的報告中就提出：“內控能力是我們認為下一個十年地產新王者同樣應該具備的潛在品質。我們已經從最根本的杜邦分析出來未來十年內控的核心因素。凈資產收益率可以等于資產凈利潤乘以權益乘數。權益乘數與資產負債率成反比。在過去十年，房價處于持續增長、市場規模不斷擴大階段。因此，企業只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。但是調控的中長期現實，造成房價未來漲幅受限；市場規模被限購等行政手段壓制；行業波動趨于收斂，市場難有逆周期操作空間。因此企業內控需要進一步做細，即將凈資產收益率進一步拆分。通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率；通過高速去化來提高土地周轉率從而加快資產周轉率；通過創新融資模式來增加企業杠桿同時規避財務風險。”（資產收益率的用拆分要素可以表示為：ROE=（銷售利潤/銷售成本）×資產周轉率×1/（1-資產負債率））。
沒有低息貸款，在行業風險加大的情形之下，如何加速企業杠桿？顯然，必須要找到一個高效低廉的融資渠道。而同時，一家公司是否具備優秀的成本控制、周轉率等能力，這都會在公開資本市場通過債市的評級或者銀行的貸款評估中得以體現。最后轉化為貸款成本，即資金使用的成本。同時，因為在內地上市和在香港上市不同，也會導致利率成本不同。
“甚至可以認為，獲得資金的成本可以決定這些企業最后的結局”。一家在香港上市的龍頭企業的副總裁在接受記者采訪時就直接表達了如此的觀點。也許，過去那種只拼土地存量的年代已經過去了。
伴隨著地價的上升導致的成本上升，宏觀調控導致的周轉率下降和銷售利潤的下降，房地產企業利潤都在走低。也許，財務成本控制這一個細節就很大程度上決定了公司的命運。
蘭德咨詢最近發布的一份《房地產企業經營管理藍皮書（2012）》中就指出：“2011年全行業企業的銷售（營業）利潤率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，優秀值是33.2%；成本費用利潤率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，優秀值是22.4%。通過進一步分析各項項目成本、費用占比情況發現，近年來，隨著融資難度的加大，這兩項費用‘吃掉’項目開發利潤的比例越來越高。分析TOP20企業的年度財務費用與凈利潤比例關系發現，有些企業的財務費用占比是30%，而有的企業高達70%以上。這不能一味地歸咎于我國的金融制度。在既有金融制度的情況下，企業應當反思：是選擇輕資產模式還是重資產模式；項目開發是追求高溢價，還是高周轉。”
有更直觀的例子，龍湖發行的美元票據，時長7年，息率為6.875%，而國內的大多數的地產公司的信托融資，一年的資金成本就遠超15%，這個利息的差距最后直接轉換成了利潤上的差距。
但是否具備融資通道，這種戰略層面的問題，現在才行動，可能大勢已去，能排到第幾的命運或許已被注定。
未來
從2008年王石說拐點開始，集中度就加速了。
世聯地產為本報提供的數據顯示：全國房企數量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，隨著房地產行業利潤率的逐漸縮減，未來房企數量將進入負增長階段，屆時行業的集中度也將隨之提升。事實上，近幾年房地產行業的整體利潤率呈現下降的趨勢。從A股上市房企近幾年的凈利潤來看，負增長房企的個數占比在增加，而利潤率降低的結果將是房地產企業數量的減少。
蘭德咨詢預測認為：2012年百強企業的市場占有率或將達到30%，2015年將會超過三分之一。
來自蘭德咨詢的數據：萬科2003年的市場銷售額為63億元，市場占有率為0.82%，2011年的銷售額增長至1215.4億元，增長了18倍，市場占有率為2.06%。
到了2012年的8月份，有報告表明，萬科的市場占有率已經達到4%。
未來會不會出現巨頭壟斷市場或者說局部市場的可能性呢？
來自世聯地產的觀點：2009年以來前10名、20名的市場占有率穩步上升。截至2012年三季度，前10名市場份額已經接近15%，前20名開發商份額已經接近20%。隨著房地產市場本身的發展以及房地產調整的長期化，未來市場集中度將會加速提升。
簡單地理解：一年全國賣了8萬億的房子，而千億和準千億巨頭就有6家，這6家就占領了7.5%全國的的市場份額。
而據天相投顧房地產行業2012年半年報綜述：6家一線龍頭公司經營現金流入占72家地產公司經營現金流入的48.92%。
從大開發商的走向不難窺探到一點小開發商的命運。蘭德咨詢的報告認為，未來5年房地產企業數量可能減少三成，減少的企業以中小房企為主。
香港
在未來，北上廣深的地產市場會形成香港那樣的寡頭壟斷嗎？
尹香武認為，已經開始顯現了。
五合國際副總經理嚴濤認為，國內地產市場不是一個完全純市場競爭的市場，有很多非市場的因素，所以國內房地產市場很難形成一個壟斷的市場。
世聯地產表示，目前房地產行業洗牌仍在進行，并購重組案例層出不窮，未來一線城市的市場集中度提升毋庸置疑，但是形成像香港房地產市場的多寡頭局面需要一個漫長的時間，而且這個過程和香港有一定相似之處。香港房地產市場從不斷的并購重組逐漸形成了高集中度的局面。一些房產巨頭如新鴻基、新世界、長江實業、恒基兆業、恒隆，加上會德豐、信和、合和、太古、九龍倉等大型房地產商，基本控制了香港房地產行業。香港前十大地產商控制了80%市場份額，可見，香港房地產市場的集中度相當高，一線城市前十名的房企的占有率還遠遠沒有達到這個水平。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛的看法是，在國家對房地產市場宏觀調控不放松的政策下，房地產市場格局調整加快，實力弱小的企業生存維艱。之前轉戰三、四線城市的房企也在地區經濟發展有限、缺乏產業支撐、人口增速放緩等因素的作用下，發展困難，前景暗淡。一線城市人口紅利和城市化進程持續加快，土地稀缺狀況顯著。對房企來說不僅拿地成本高企，而且對企業綜合開發素質有很高的要求，大房企未來將在一線城市房地產市場中占據主導地位，對房價有一定的話語權。
蘭德咨詢認為：盡管市場集中度不斷提高，但在可預見的未來幾年內，房地產市場散亂格局難以根本改變，這是我國房地產市場的區域性差異大的特點決定的。反而在某些市場，特別是一線城市市場，市場集中度快速增高的趨勢值得警惕。盡快市場集中度高有利于市場要素集中，但如果過高可能會導致市場形成一定壟斷，不利于控制房價，也對房地產市場持續健康發展不利。
大炮任志強對于行業的生態，倒不那么悲觀，“距離那個狀態還很遠”。但他也承認：越來越多的企業在北京買不起土地，只有大企業才能在北京買地。但要看政府未來的動作，如果政府改變了土地供應模式，變成小塊土地出讓，那很多小企業在北京拿地還是有可能的。
