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2025年03月13日
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預售制的核心是加長生產企業的金融杠桿，由生產者與購買者雙方承擔風險較大、投資較大的產品。房地產金融體系包括開發貸、個人房貸按揭與預售房制度。在開發貸、個人房貸受到限制的情況下，預售房成為支撐房地產最為重要的資金來源。國家統計局數據顯示，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產開發資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。有了預售款，開發商就能占用購房資金進行滾動開發，缺乏30%的預售款，大部分開發商資金鏈將會斷裂。
預售款相當于開發企業獲得一大筆無息貸款滾動使用，可以增加開發商利潤。第二次全國經濟普查數據顯示，房地產企業增長速度高出工業企業2.12倍，利潤增長是工業企業的1.83倍。財政部會計自信質量公報公布39家房地產開發企業檢查情況，顯示會計報表平均銷售利潤為12.22%，實際利潤高達26.79%，預售制度功不可沒。寧夏回族自治區在2010年6月表示，加強商品房預售管理，商品住房銷售應嚴格按照備案價格，明碼標價對外銷售，利潤率控制在12%以內，備案價格6個月內不得調整，確需調整的，備案價格漲幅不得超過5%。可見預售利潤之高。通常購房者大買期房，都是打賭房地產價格會繼續上漲，預售制度成為實現集體上漲心理的最佳武器。
預售制度還方便了避稅。根據2003年國稅發83號文，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。而一些地區通過查帳征收預收款所得稅，其中操作工具較大。
正因為預售制度如此重要，針對預售制度曾經出臺一系列政策。如上海要求，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可，以杜絕只有一個地基甚至只刨一個基坑就開始出售預售房的失控情況。
而浙江、西安等地實行預售資金專戶監管制度，把所有的售房資金全部匯到一個賬戶上面，開發商基本沒有辦法避稅，也沒有辦法將預售款挪用到其他項目，此規定一出，當時開發商一片抱怨聲。從2010年11月開始，《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》正式施行。
取消預售制度，房地產價格不會繼續上漲，房地產價格主要取決于水浸銀根和程度與未來的通脹預期。但取消預售制度，房地產市場倒有可能崩盤。一些開發商趁二季度房價反彈，剛喘過一口氣，身上還有高成本的房地產信托債務與外幣債務，現在取消預售制度，相當于釜底抽薪。
以美國的預售制為中國預售制辯護，純屬瞎扯。美國一手房市場占比僅20%，而二手房市場占比高達80%，天然決定了美國房地產市場的預售制度“動物并不兇猛”。
不過，筆者并不主張取消預售制度，而主張把預售金圈養起來。預售制度既然是期貨，就應該有監管的辦法。否則，因為信用不彰出現“房鬧”、出現“期鬧”，中國電子盤交易出現信用危機，是否該取消所有的期貨市場、電子盤市場？答案是否定的，這是監管的怠惰。打擊造假者，扶植守信者，才是正途。
為什么與普通期貨不同，房地產預售制度會讓購房者成為弱勢群體，是因為制度設計不合理。購房者一旦購買期房后，主動權就在開發商手中，什么時候交房、房屋品質如何，基本上由開發商說了算。在普通期貨市場，有專業機構檢驗期貨品質，按時保質足額交貨，同時，期貨可以隨時交易，當投資者判斷市場下跌可以做空。
中國的房地產預售制度，沒有日常交易，沒有做空手段，檢驗常常形同虛設，政府往往與開發商互為表里，才造成了目前的困境。要檢討的不是預售制度，而是為什么沒有真正的監管機構，站在期房購買者的立場上，維護交易者的利益。
