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2025年03月14日
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最近，由國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》一石激起千層浪，使得土地的價值成為人們街頭巷尾熱議的話題。
有好事者在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布一個帖子說，全國960萬平方公里土地中大約有 十分之一土地（100萬平方公里）值“1萬元/平米”這個價；那么中國土地的總值為： 100萬（平方公里）× 100億（元／平方公里） ＝ 10000萬億元 ，再按土地使用年限：50—70 年 （住宅為70年，商業(yè)等為50年），所以，這10000萬億元實際上只是中國土地50—70年的總租金。盡管這位網(wǎng)友的算法很離奇，但也算是對我國土地價值的一種另類估算吧，或許是以此來表達對當(dāng)前房價高企的一種無奈、幽默甚至遷怒。
暫且我們不去評價這位好事者的10000萬億的地價論，我們來看看我國目前關(guān)于農(nóng)地因城市建設(shè)需要征用的補償政策：征地的各項補償費用的具體標準、金額基本上是由市（縣、區(qū)）政府說了算，通常是按土地被征用前三年平均年產(chǎn)值來確定補償費、安置補助費的補償標準，支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
其實，早在2006年，中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英就指出：我國現(xiàn)行的土地征用程序顯然是不合理的。現(xiàn)在土地征用是政府行為——土地一經(jīng)征用，即變?yōu)閲业耐恋兀缓笥蓢覍⑺鼊潛芑虺鍪劢o土地的開發(fā)商或使用者。農(nóng)民與土地的最終使用者之間沒有直接的交易。這種做法使得農(nóng)民以及他們所組成的“集體”不能與土地的最終使用者直接進行交易，便一開始就剝奪了農(nóng)民的交易權(quán)，使交易有了不公正的性質(zhì)。
對于土地的征用補償，由于世界上大多數(shù)國家的土地是私有化的，所以國際上的通常慣例是由土地擁有者與土地的最終使用者直接進行交易，如果這些土地被列入城市規(guī)劃成為住宅區(qū)用地，那地價將很高，當(dāng)然土地擁有者需要負擔(dān)重新規(guī)劃的費用及相關(guān)的貸款利息，如果這些土地只是被規(guī)劃成為建設(shè)用地的話，那就要依市場的供需來定價了，可能會隨市場行情而波動。
據(jù)筆者了解到的情況，我國各地在征地補償費用上，基本上都高于現(xiàn)有政策，但絕不是隨市場行情而波動。目前，我國因征地補償不公所產(chǎn)生的一系列社會問題已逐步顯現(xiàn)，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)常常因拆遷而一夜暴富，出現(xiàn)了寶馬村、奧的村等怪象，而在欠發(fā)達地區(qū)卻經(jīng)常發(fā)生農(nóng)民被強拆或被上樓等不和諧現(xiàn)象，部分失地農(nóng)民花光、用光征地補償款后不能自立而引發(fā)的社會問題也日漸突出。
筆者真切地期盼，隨著《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》這一政策的逐步落實，能為未來的《土地法》修改與完善，提供有益的法律和政策支持，也期盼未來的《土地法》能讓農(nóng)民擁有的不僅僅是土地的使用權(quán)。到那時，如果還有人問，我們的土地究竟值多少錢？筆者以為，大家都會說“我們的土地是無價的”。
