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2025年03月14日
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溫故而知新。
2011年歲末已至，經過整整一年深度調控的房地產市場，即將迎來一個新的開始。
近日，本報記者走訪了萬科[簡介 最新動態]、保利[簡介 最新動態]、恒大[簡介 最新動態]、金地、招商、富力、碧桂園、合生創展八大地產龍頭企業，對其過去一年的策略、業績，以及下一步的戰略進行了深入調研，希望借此能勾勒出明年房地產行業的大致走向。在土地儲備充裕、手握重金的情況下，龍頭房企已經停止土儲擴張，放慢開發節奏，在開源節流的同時也正在等待并購整合的機會。對他們而言，冬天正是狩獵良機。
土地儲備停止擴張
地產商拿地意愿的強烈與否，是他們如何看待未來市場的一個重要指標。萬科“寧可錯過，絕不拿錯”；而從去年延續到今年上半年大舉拿地的恒大，也突然停下了逆勢擴張的腳步：今年下半年不購地，明年不大規模擴充儲備。種種跡象顯示，房地產商過冬策略的第一步是暫停土地儲備的擴張。
萬科稱，未來一段時期，萬科的發展策略是過冬。“過冬模式”下，萬科會貫徹現金為王的原則，控制存貨、謹慎買地、控制支出。雖然相對于行業整體，公司目前的資金狀況仍然良好，但在買地上公司會更加慎重。
恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞此前表示“今后將明顯放緩購地計劃”，今年7月份已暫停購買土地，并重新調整未來的購地策略。目前，公司土地儲備足夠未來5—8年的開發量，原則上公司今年下半年不再購買新的土地。
“明年的策略還是維持在消耗多少土地、補充多少土地的原則，不再大規模地擴充土地儲備，穩定好手上的現金流，為公司未來的發展打下堅實的基礎。”夏海鈞說。
上海證券報記者針對八大地產商的調查表明，從今年下半年開始，國內大型房企放緩了拿地節奏。今年前三季度，金地集團只新增了南京和揚州兩個項 目，新增規劃建筑面積41.1萬平方米。在2010年，金地集團新增土地儲備達131萬平方米，截至2010年底，總土地儲備為1687萬平方米。
富力的拿地節奏也在放緩。今年上半年，公司僅在廣州拿下了一個建筑面積為27.4萬平方米的地塊，8月份，還在哈爾濱拿下一塊建筑面積約70萬平方米的地塊。
今年拿地速度的放緩，一方面是因為宏觀調控，另一方面也是因為房地產商早在去年或今年前一階段已經準備好了“過冬”的儲備。
數據顯示，恒大在今年上半年新增土地儲備總建筑面積4897.1萬平方米。保利今年前三季度的土地儲備(規劃容積率面積)亦達到6102萬平方米，較去年底的3722萬平方米增加了64%。
充分的土地儲備足以讓這些地產大鱷們安度嚴冬。經不完全梳理，合生創展當前土地儲備可供未來開發七到十年，恒大可開發五到八年，富力為三至五年，萬科也有可供開發二至三年的土地儲備量。
手握重金織就“冬衣”
一方面八大開發商紛紛放緩了拿地和投資的步伐，另一方面又利用2010年房地產“小陽春”的機會，不約而同地“囤積”了大量現金，為度過寒冬織就“冬衣”。
根據本報記者對這八家地產企業的財務分析，2009年、2010年和2011年上半年的快速銷售，是其手中現金儲備最主要來源。截至2011年 三季度，行業“老大”萬科[簡介 最新動態]已擁有預收賬款1228億元，保利地產[簡介 最新動態]則擁有795億元的預售款項，其他企業也都擁有遠高于其手中現金持有量的預收賬款。大量預收賬款的結轉，為開發商今后幾年的業績提供了充分保 證。
今年以來，A股地產公司融資受限，海外上市的大型開發商紛紛采用各種融資手段增加手中現金儲備。如碧桂園[簡介 最新動態]今年2月發行9億美元7年期優先票據；富力地產于今年4月也發行了36億人民幣的離岸債券。
數據顯示，地產“現金之王”仍非萬科莫屬。截至2011年9月30日，萬科持有現金339億元，并有1228億元的預收賬款。此外，其他大型開 發商在今年以來，也無一例外增加了現金持有量，其中招商地產現金持有量從2010年底的36.9億元增加到2011年第三季度的114億元，增幅最大。
在增持現金的同時，經過近一年的嚴控開發貸款后，大型發展商也開始更嚴格地壓縮負債和開支規模，比如保利地產在三季報中表示，負債中有息借款 691.52億元，占總資產的35.31%，而一年內到期借款余額124.32億元，占有息借款的比例僅為17.98%。對萬科而言，持有現金約339億 元，也高于短期有息負債的總和237.7億元。
恒大地產表示，截至2011年6月30日，恒大地產的現金及受限制現金總額為286.9億元，連同未使用的銀行融資額度327.1億元，足以應付未來的開支。持有大量現金的目的，除了應付寒冬以外，它們也在為行業整合積累資源。
適當放緩開發節奏
在停止擴張土地儲備、積累現金的同時，房地產商也著手考慮對現有土地的開發問題。
萬科[簡介 最新動態]稱，雖然今年沒有下調開工計劃，全年計劃開工面積為1362萬平方米，實際開工還可能會略微超過計劃數。但由于市場不確定性較大，銷售情況較難預測，2012年，公司將根據銷售情況確定項目投資額度。
此外，不少房地產商也紛紛暗示要放緩開發節奏。例如雅居樂[簡介 最新動態]在上個月表示，集團根據當前的市場情況對整體開發計劃做了相應調整，將適當減緩貨量充足項目的工程進度，以減少當期工程款的支付。
當前，限購等房地產調 控政策，使得一線城市漸漸失去了對地產商的吸引力。合生創展[簡介 最新動態]總裁薛虎認為，中國房地產市場發展緊跟城市化進程，房地產企業前期在布局上是以中心城市為核心，因為這些城市經濟發展水平高、資源聚集優勢明 顯、客群豐富以及居民購買能力強，房地產市場發展空間大。隨著城市化進程的深入，后續城市化的核心將是二、三線甚至是四線城市，房地產企業在穩固一線、中 心城市市場地位的同時，須逐步加大在二、三線市場的布局和投資。
招商地產董事長林少斌認為，適當布局二、三線城市是分散風險的重要策略。在招商地產在一線、二線、三線城市的布局比較均等。其中，在三、四線的布局占了三分之一，一、二線城市占三分之二。
將主要精力放在二、三線城市的恒大、碧桂園，并沒有受到調控政策帶來較大的沖擊，富力提前完成全年銷售目標，碧桂園完成年初制訂的計劃也沒有任何懸念。
12月19日，保利以總價20.22億元拿下石家莊長安區兩幅地塊，正式進軍石家莊房地產市場，加快了在二、三線城市布局的節奏。此外，熱衷于大城市的富力，由于受調控的影響較大，也開始有意往二、三線城市拓展。
