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2025年03月14日
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一邊是冰雪，一邊是火焰。就在住宅市場遭遇“速凍”之際，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體卻陷入瘋狂的火熱中。住宅市場調(diào)控的擠壓效應，商業(yè)地產(chǎn)的抗 風險效應以及造富效應，讓諸路兵馬投入搏殺。然而，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體專業(yè)人才缺乏、政府區(qū)域規(guī)劃的無序、產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化，讓這個行業(yè)充斥著極大的 風險，部分二、三線城市更是產(chǎn)生了泡沫。業(yè)內(nèi)人士直呼，下一個泡沫將會出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)。
各路兵馬殺入
“十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平(微博)用一連串的問句向記者概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。
王永平解釋道，十年前，商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，萬達也剛剛規(guī)模化開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，市場對于商業(yè)地產(chǎn)并不了解。五年前，商業(yè)地產(chǎn)炒得很熱，但是規(guī)模化還 不夠，大家關注的是誰在做商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在，市場一片火熱，各路人馬都進入商業(yè)地產(chǎn)領域。有的像萬科、恒 大、首創(chuàng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，有的則像賽特、紅星美凱龍、麥德龍等商業(yè)公司進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，此外，還有其他各個產(chǎn)業(yè)的資本也紛紛進入。現(xiàn)在的問題 變成，還有誰沒有進入商業(yè)地產(chǎn)領域？
正如王永平所言，2011年，各路兵馬殺入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新聞不勝枚舉。
沃爾瑪今年3月向外界透露將自行購買土地，自主開發(fā)商業(yè)項目；家具經(jīng)銷商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價36億元的商業(yè)用地，創(chuàng)下今年以來上海單體地價最高紀錄，成為“地王”。
宜家公司的合資公司英特宜家，今年在江蘇無錫同時有兩個項目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心；重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然居日前簽下合作協(xié)議，陶然居將在未來兩年內(nèi)投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括
美食廣場、寫字樓、五星級酒店的商業(yè)廣場。
中海地產(chǎn)宣布將在南京、沈陽、濟南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購物中心；首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點在環(huán)渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五 點的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務；商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)萬達，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽等三、四線城市的項目已經(jīng)開業(yè)，2012年的重頭戲也在 三、四線城市。
商業(yè)地產(chǎn)已然出現(xiàn)“大躍進”式的發(fā)展局面。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2011年前8個月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。
投資額方面，今年前8個月全國商業(yè)營業(yè)用房吸納的資金量，只比去年全年(5598.8億元)少了約1000億元。其增長幅度超過了同期商品住宅。
避險還是投機？
商業(yè)地產(chǎn)的“大躍進”背后是人們對商業(yè)地產(chǎn)抗風險和財富效應的追逐。
在王永平看來，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體投資火爆，源自幾方面因素。
第一，隨著城市化的進程加快，人們消費能力不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)有著很大發(fā)展空間。部分開發(fā)商看好商機主動進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù) 顯示，今年前9個月中國社會消費品零售總額逾13萬億元，同比名義增長17%。在國內(nèi)消費高速增長的背景下，超市、百貨等消費形態(tài)已經(jīng)滿足不了消費者需 求，消費形態(tài)需要創(chuàng)新，需要城市綜合體的出現(xiàn)。
第二，有許多企業(yè)被動轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)。一方面，住宅市場調(diào)控導致一些住宅開發(fā)商難以維持，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，他們看中商業(yè)地產(chǎn)的抗風險能力。另一方面，政府出讓的土地“越來越大”，并且強制性要求配套商業(yè)項目。
第三，還有部分企業(yè)是盲目進入商業(yè)地產(chǎn)。許多企業(yè)看到像王健林這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的成功，就一哄而上，覺得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅地產(chǎn)開發(fā)一樣容易復制。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利也向記者表示，各路資本都在進入商業(yè)地產(chǎn)，其中相當部分的人是投機心態(tài)。“大躍進”隱藏風險
在郭增利看來，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)完全不是一回事，后者是大的系統(tǒng)工程，追求長期回報。目前數(shù)量很大，質(zhì)量不高的非專業(yè)購物中心、綜合體充斥市場，很令人擔憂。
王永平進一步解釋道，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式與住宅地產(chǎn)有很大的不同，最為重要的是資金和人才。國外成熟模式是，資金來源不是依賴于銀行貸款和自有資金，因為商業(yè)地產(chǎn)前幾年的回報比較少，銀行和自有資金都難支撐很長時間。更多的是保險資金、房地產(chǎn)信托基金等資金進入，這些資金使用周期比較長，資金成本也比較低，他們青睞商業(yè)地產(chǎn)的安全性和流動性。
“目前國內(nèi)急缺專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，卻沒有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)學校，萬達的人都是香饃饃，到處被高薪挖角。其次，國內(nèi)的資金通道是相對封閉 的，主要還是依賴住宅銷售，通過賣住宅或賣商鋪來養(yǎng)商業(yè)，這樣，商業(yè)受住宅市場調(diào)控的影響較大”，王永平表示。此外，許多城市的規(guī)劃不當、選址不好，人 口、可達性等因素考慮不到位，政府對于商業(yè)地產(chǎn)的認識不足，像賣住宅用地一樣去賣商業(yè)地塊。
招商地產(chǎn)董事長林少斌說：“商業(yè)項目還是要選擇項目、城市、地段，而不是隨便在一個城市的某個地段去做。看著萬象城成功，就隨便找個地方去做萬象城，那不是開玩笑嗎？”
業(yè)內(nèi)專家認為，商業(yè)地產(chǎn)存在很多問題，卻有著無數(shù)的資金扎堆進入，累積了更大風險。“結(jié)構(gòu)性過剩、產(chǎn)品重復建設，導致招商議價能力差，市場消化起來比較困難。”王永平表示。
郭增利認為，大量供給造成了泛濫，一旦城市綜合體中的可售部分出現(xiàn)銷售阻力，無法及時回籠，造成爛尾、開發(fā)周期延長，都是對城市的破壞。
二三線城市泡沫已現(xiàn)
商業(yè)地產(chǎn)的風險，在部分二、三線城市表現(xiàn)得尤其突出。
“深圳算是消費能力強的，但是像成都、昆明、沈陽這些城市，可以調(diào)查一下它的城市綜合體的量，幾千萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，大得嚇人。”林少斌表示。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
沈陽目前被一些業(yè)內(nèi)人士認為是商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。沈陽市規(guī)劃的“金廊工程”，迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計，其中規(guī)劃和在建 的大型購物中心等商業(yè)綜合體項目已超過40個。已超出一座城市經(jīng)濟總量和人口的承載能力。而成都已建成或正在建設的城市綜合體超過了80個。
“我們大致地統(tǒng)計推算，目前國內(nèi)40%購物中心是健康的，招商沒有難度，也給城市帶來新的改善，剩下60%的購物中心有泡沫，招商難度非常大。而這些項目主要集中在二、三線城市。”郭增利表示。
王永平認為，商業(yè)地產(chǎn)未來的健康發(fā)展局面將是沒有實力的企業(yè)破產(chǎn)，退出，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，會有更多的機會。從開發(fā)的競爭走向運營的競爭，練內(nèi)功。行業(yè)要告別“大躍進”地發(fā)展，穩(wěn)中求進。
