項(xiàng)目歷程
時(shí)間：2011-12-28 16:44:09
破解項(xiàng)目用地難題
泰國正大集團(tuán)是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，目前在中國投資額近50億美元，設(shè)立企業(yè)213家。
2006年11月，泰國正大集團(tuán)帶著一個(gè)300萬只蛋雞養(yǎng)殖項(xiàng)目，到平谷區(qū)考察投資，相中了西樊各莊村相關(guān)地塊。在正大集團(tuán)看來，這1800畝地非常平整，連一根電線桿都沒有。而且它北面是山，遠(yuǎn)離村莊，好做防疫，非常適合發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)。
但開發(fā)過程并非一帆風(fēng)順，因?yàn)槿绻凑找话愕恼鞯爻绦颍魑鞣髑f村這塊地至少需要一兩個(gè)億，還得搭上兩年的時(shí)間辦理各種手續(xù)。如此的交易成本足以嚇跑一般的投資者。
直到一年后，事情才有了轉(zhuǎn)機(jī)，2007年9月，國土資源部和農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖有關(guān)用地政策的通知》。其中規(guī)定：“本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和畜牧業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織按照鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用整體規(guī)劃，興辦規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖所需用地按農(nóng)用地管理，作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。”
配合文件精神，2008年1月，平谷區(qū)政府通過鎮(zhèn)村兩級(jí)組織，組織動(dòng)員西樊各莊村成立了“北京綠色方圓畜禽養(yǎng)殖專業(yè)合作社”，流轉(zhuǎn)了本村村民的755畝地，落實(shí)了正大項(xiàng)目建設(shè)用地。
突破投資融資瓶頸
土地問題解決之后是融資瓶頸，在初始階段曾有一種方案主張讓村民分?jǐn)傢?xiàng)目所需貸款，高達(dá)戶均十余萬的貸款遭到了村民一致抵制。
但問題遠(yuǎn)非這樣簡單，因?yàn)殂y行在考慮貸款時(shí)優(yōu)先考慮抵押物而非項(xiàng)目本身的盈利能力，而抵押物恰恰是農(nóng)民所缺乏的：土地產(chǎn)權(quán)不能流轉(zhuǎn)、經(jīng)營規(guī)模小加上農(nóng)畜牧產(chǎn)品本身的周期性和自然風(fēng)險(xiǎn)，使得融資瓶頸成為農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)的主要障礙。
突破時(shí)窗出現(xiàn)在2008年9月，在一系列的接觸后，被引進(jìn)來的北京銀行提出，合作社不具備貸款條件，但是可以通過一個(gè)融資平臺(tái)，替合作社貸款。
向銀行貸款，必須有項(xiàng)目總投資的30%作為資本金。2009年初，平谷區(qū)國有企業(yè)——谷財(cái)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司和正大集團(tuán)各投資8750萬元，成立了北京谷大農(nóng)業(yè)投資有限公司。由谷大公司作為項(xiàng)目的融資平臺(tái)，替合作社來進(jìn)行項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營、移交等事務(wù)。
谷大公司成立后，向銀行貸款，籌齊5.82億元。然后，委托正大集團(tuán)旗下的正大置地有限公司進(jìn)行建設(shè)。建成后，移交給同是正大旗下的北京正大畜禽養(yǎng)殖科技有限公司經(jīng)營。北京正大畜禽科技有限公司每年支付項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資的12%(近7000萬元)給谷大公司，谷大公司用這些錢來還銀行貸款、政府和企業(yè)投的資本金，同時(shí)支付農(nóng)民合作社的土地租金和分紅。合同期限20年，前兩年為建設(shè)期，第3年到第14年為還貸期。還貸期結(jié)束后，養(yǎng)殖基地將收歸合作社所有。
