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2025年03月14日
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土地出讓金的大幅度減少，對于一些嚴重依賴房地產市場以維持財政運轉的地方政府來說，已經構成一個巨大的考驗。根據今年6月國家審計署公布的報告，截至2010年年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府的政府性債務余額共計107174.91億元。至2010年年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元，涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。在房地產市場調控方向短期內不可能轉向、限購令不可能取消的背景下，拿什么來保證地方財政的穩定收入，成了一個難以回避的現實問題。
土地收入的銳減使地方政府原先的承諾難以兌現，一個可取的辦法似乎便是在重慶、上海兩地房產稅試點的基礎上，全面推出房產稅。已有市場研究人士認為，明年將可能有更多的一、二線城市開征房產稅，他們甚至認為，待到房產稅全面鋪開并且發揮作用之時，現在推行的限購政策就可以退出市場了。
用房產稅取代限購令，是不是未來房地產市場調控的一條可取之道？限購令將投資投機者基本清除出了房地產市場，在很大程度上改變了房地產市場的供求格局，但地方政府也因此失去了一筆可觀的土地出讓收入。房產稅則是加重買房者的置業支出，特別是那些擁有多套住房的購房者，將為此付出代價，地方政府也將得到一筆穩定而且長期的稅收。因此，對于房產稅的推出，地方政府大都持積極態度。
但是，在作出這樣的選擇之時，我們首先應該回到此次房地產市場調控之所以開展的原點。調控的目的，是為了解決大多數人的住房難題。房產稅推出以后，從理論上說，每一個擁有房產的業主都面臨一筆稅收的支出，這等于是把本來在購房時先期付出的資金，轉移至擁有住房階段分期付出。先不論限購政策取消后房價會不會反彈，即使房價真的有所下降，這一實際利益也將被房產稅逐步消解。而地方政府則不過是“失之東隅，收之桑榆”，將“土地財政”換成了“房屋財政”，照樣擺脫不了對房地產市場的過度依賴。
當然，目前無論是重慶還是上海的房產稅試點，都只是針對部分擁有過多住房或豪宅的業主而開征。而這種選擇性的稅收，相比于目前土地財政的收入，只是一個小數目，無法滿足地方政府的財政需求。因此，地方政府對擴大房產稅征收覆蓋范圍，已經產生了強烈的沖動，財政部財政科學研究所所長賈康日前發表的談話已經指出，未來房產稅進一步推開的大方向已經明確。還有一些專家認為，房產稅的征收，應該擴大到所有存量房產(《中國證券報》12月7日)。很顯然，如果這些設想付諸實施，民眾將不得不為他們的住房消費背負起沉重的稅賦負擔。以房產稅來取代限購令，是不是能維系目前的調控成果先不討論，加劇民眾的住房負擔，則是一個必然的結果。
我國房地產市場之所以造成長期難解的困局，地方政府基于自身利益的需要而假行政權力之手的推動，是一個重要因素，而目前土地出讓金減收的情況，正是市場調控的一個必然結果。它同房價出現拐點一樣，都是必須鞏固的一個成果，不僅有助于房價的下降，而且有利于政府的轉型。而如果地方財政依然難以擺脫對房地產市場的依賴，只是換了一件“馬甲”來保證其收益，那么，住房難仍將成為一個嚴峻問題。
