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2025年03月13日
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嚴冬的寒意漸濃，火熱的搶購場面瞬間消逝得無影無蹤。
市民排隊搶購樓盤的場面，已經成為了鄂爾多斯開發商腦海中的記憶。如今，這里的售樓部可謂“門庭冷落”。
當地一位從事房地產的開發商告訴時代周報記者，購房者不再來看樓，甚至一天都接不到一個咨詢電話。“現在鄂爾多斯樓市行情極其不好，1個月賣不出1套樓的樓盤比比皆是。”
對于伊泰集團、億利資源集團、蒙能國際能源開發有限公司等旗下房地產企業，因為背靠具備能源背景的大集團，家底豐厚，成交冷清并不致命。然而鄂爾多斯其他400多家房地產企業中，有大量是私人老板通過民間借貸融資而參與房地產開發的，若成交持續冷清、資金無法回籠，背負高利貸利息的他們將面臨資金鏈斷裂的危機。
在此背景下，鄂爾多斯市東勝區政府正在謀劃一個75億-100億元的樓市救助計劃，這能幫助當地樓市度過寒冬嗎？
樓市陷零成交尷尬
樓市調控進入持久戰，全國樓市成交量持續低迷，多個城市成交量深陷谷底。
11月28日，中國指數研究院發布最新數據顯示，上周被監測的35個城市中，30個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上。其中，長沙同比降幅最大，達79.46%。其次是汕頭，同比降幅達58.69%。此外，天津、杭州的跌幅均超過50%。
然而，上述城市成交量雖跌幅巨大，尚有成交可言。然而，時代周報記者在鄂爾多斯走訪過程中發現，這里的樓市幾乎沒有成交。
伊泰華府世家是當地知名樓盤，是當地“能源大亨”伊泰集團打造的高端樓盤。2011年5月首次開盤，當天的銷售額就高達10億元，9月再推出3棟疊層大面積戶型。目前，高層價格在1.5萬元/平方米，低層的大面積戶型價格在2萬多元/平方米，最小戶型為190平方米，最大戶型有3000平方米。
2011年8月，時代周報記者鄂爾多斯之行，就發現鄂爾多斯機場、大街上到處都是該樓盤的宣傳廣告，售樓部也有不少客戶看樓。時隔100多天，時代周報記者再度來到鄂爾多斯，發現伊泰華府位于機場大廳內的樓盤沙盤，旁邊不僅無售樓人員提供咨詢，沙盤模型出現損壞也無人修復。時代周報記者到訪伊泰華府世家售樓部之時，僅有記者一人前往看樓。該樓盤一位售樓小姐向時代周報記者坦言，目前成交情況慘淡，9月份之后僅成交20-30套(包括之前訂購，此后來辦手續的)。
與伊泰華府世家一條馬路之隔，時代周報記者來到億利·濱河灣的售樓部。售樓部內空蕩蕩的，除了工作人員和時代周報記者，僅有一名顧客在咨詢商鋪情況。數分鐘后，該顧客并沒有購買，離開了售樓部。
隨后時代周報記者還走訪了東勝區好佳明苑、昊遠國際等幾個樓盤，多數樓盤沒有看房者的身影，有的售樓部連售樓小姐都沒有，有些進入尾盤的樓盤，干脆“封盤”。
值得思考的是，全國遭遇同樣的調控政策，為何唯獨鄂爾多斯樓市陷入“零成交”尷尬。
“近幾年，鄂爾多斯樓市的成交量、價格都在上漲。鄂爾多斯市(包括下面的旗縣)人口不到200萬，去年就成交了1000萬平方米，堪比上海成交量的一半。這樣的樓市怎么會沒有泡沫？”上述業內人士向時代周報記者透露，之前都是本地投資客在買樓，樓市調控之后，投資需求幾乎消失，剛性需求在市場觀望之時也無釋放。實際上，早在八九月，鄂爾多斯的樓盤就賣不動了。
除了上述理由，鄂爾多斯中富地產二股東自殺、大股東躲債外逃的消息，進一步加深了民眾對樓市的觀望。鄂爾多斯幾位市民異口同聲地對時代周報記者說：“現在誰買樓啊？開發商跳樓了、跑路了，鄂爾多斯樓價肯定要往下跌。”
房價下跌7成是假消息
鄂爾多斯民眾預期樓價要往下跌，然而時代周報記者走訪了伊泰華府世家、銀泰國際、億利·濱河灣等樓盤，上述樓盤價格卻并無松動。
“市場整體行情不好，降價也賣不動。”億利·濱河灣一位售樓員如此向時代周報記者表示。伊泰華府世家的工作人員則告訴時代周報記者，年底之前肯定不會出現價格浮動。好佳名苑的工作人員則表示，已接近尾盤，不著急，慢慢賣。
“目前消費者都在觀望，降價也不一定能獲得成交。開發商正在咬牙挺著，等調控周期一過，說不定市場就回暖了。”上述業內人士如是向時代周報記者表示。當開發商正處于觀望階段之時，網上一則勁爆消息吸引了全國人民的目光—“鄂爾多斯樓市崩盤，房價下跌7成”。該消息稱，鄂爾多斯康巴什新區金信翰林苑[最新消息價格戶型點評]小區，之前樓價1萬元/平方米，現在二手房價格只有3750元/平方米。
然而，經過時代周報記者了解，金信翰林苑小區不少房子系鄂爾多斯煙草局的職工樓，2007年左右銷售，當時價格為6000元/平方米左右，鮮有二手樓出手。時代周報記者采訪了小區內多位居民，均表示未聽說3000多元/平方米的房源。該小區物業的楊先生更是向時代周報記者表示：“網上消息出來之后，很多人都專門跑過來問：有沒有3000多元/平方米的房子。這純粹是假消息，如果有，我自己都先買了。”
在小區門口的信息張貼欄，時代周報記者看到不少出租房屋的信息，此外，還有兩條房屋出售的信息，而這兩套房源就來自金信翰林苑。時代周報記者隨后聯系上兩位業主，其中一位郭先生的房子有210平方米，售價要7000元/平方米，而另一位王先生的房子只有90平方米，因贈送閣樓，故要8000元/平方米。
“鄂爾多斯樓價三折一說”系空穴來風，但也有少數樓盤出現價格松動。市場人士曾預計綠城[簡介最新動態]在鄂爾多斯的誠園價格在8000元/平方米左右，但最近誠園已在大街小巷貼出廣告，起價為6900元/平方米，并計劃12月初開盤。此外，另一在售樓盤天譽·國寶更是推出66折的房源。
時代周報記者了解到，天譽·國寶位于東勝區，之前售價為1.5萬元/平方米，現在部分樓盤一次性付款6.6折，按揭貸款7.5折。開發商如此降價，是否面臨資金壓力？該項目營銷總監曾江向時代周報記者表示：該項目幾乎已是現樓，開發商用自有資金建設的該項目，并無拖欠銀行貸款或民間借貸，“鑒于目前樓市行情低迷，降價就是為了換取市場成交量。”
天譽·國寶的公告顯示：2011年6月20日—2011年11月9日，凡在鄂爾多斯天譽·國寶購房的179組認購和簽約客戶，按新折扣標準執行優惠，并根據折扣后總價進行差額補償。如在2012年5月1日前項目出現降價調整，天譽·國寶將全額補償差價金額。據曾江介紹，該樓盤目前平均下調了接近4000元/平方米，并坦言降價后，每天能成交一兩套。對于此成績，上述鄂爾多斯業內人士驚呼已是天數。
百億救市計劃不被看好 富豪寧愿抄底北京樓市
鄂爾多斯樓市6.6折的所謂“底價”出售，并沒有打動鄂爾多斯富豪的心，這些富豪反而組團抄底北京樓市。
據媒體報道，近日，京城萬科大都會、盤古大觀、霄云路8號等項目驚現過億買單。在北京一擲千金者為鄂爾多斯富豪。
寧愿抄底京城樓市，卻對本地樓盤的“底價”出售反應平淡，看來鄂爾多斯富豪看淡本地樓市。未來，鄂爾多斯樓市將走向何處？若真的出現崩盤，政府會見死不救嗎？
事實上，鄂爾多斯的經濟經歷了10年的快速發展期，房地產價格也急速上漲，其中不乏泡沫的誕生。據當地人介紹，2005年時鄂爾多斯房地產的均價在1000元/平方米左右；2006年時大約在1500元/平方米；到2007年時均價達到了5000多元/平方米，平均漲幅約3倍；而2009年時，房價再次大幅度上漲，達到7000-8000元/平方米；2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元/平方米，當時，一些高檔住宅或商業地產售價已達到2萬-3萬元/平方米。
價格上漲背后，是天量的存量房及開工量。據一家地產調查機構的調查，鄂爾多斯平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家，多數擁有房屋達到七八套。2010年，鄂爾多斯房地產開發實際施工面積2696萬平方米，但鄂爾多斯各旗鎮總人口才160萬，市區人口逾65萬。如果按照65萬人口計算，僅2010年施工的房產就夠為鄂爾多斯市每個人提供41平方米的住房。
據鄂爾多斯當地媒體報道，全市共有房地產企業442家，幾乎每一個能源企業均有房地產開發業務。若真的出現崩盤，它們的命運會是一樣的嗎？
“當然不一樣！”上述業內人士向時代周報記者表示，伊泰集團、億利集團、蒙能集團、鄂爾多斯集團等旗下具備資源背景的房地產開發企業，資金雄厚，若房地產板塊資金流動性出現一定問題，可以通過其他業務板塊來輸血房地產業務。
然而，上述有雄厚資金背景的企業僅十余家，鄂爾多斯更多的房地產企業是私人老板的，而他們建房子，錢都不是來自銀行。根據住建部政策研究中心參與完成的鄂爾多斯《中國民間資本投資研究報告》，截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款余額為59.7億元。在360.7億元的投資規模中，僅占不到16.55%。
私人老板建房子，通常是自己拿出幾千萬元，再通過民間借貸籌集上億元資本來開發房地產，對他們而言，資金回籠非常重要，他們急著支付年利息在20%、甚至50%以上的貸款。
倘若這些房企房子賣不動，資金鏈斷裂，意味著從民間借貸的錢將無力償還，更多的“中富公司”的故事將在鄂爾多斯上演，其中最受傷的還是千萬個鄂爾多斯普通家庭，他們把家中很大比例的資金都投入民間借貸機構，而民間借貸機構的錢都流入房地產，房地產公司資金鏈斷裂，這些家庭或將血本無歸。
或許怕房企資金鏈斷裂給鄂爾多斯經濟、社會帶來的負面影響，鄂爾多斯東勝區政府正在籌劃一個75億-100億元的救市計劃。鄂爾多斯一位官員向時代周報記者透露，這個計劃擬定三個方向：一、鼓勵大型房企兼并中小房企；二、政府中間搭橋，希望銀行積極對房企借貸；三、政府回購一些房地產項目做保障房。
然而業內人士并不看好東勝區政府的救助計劃，上述業內人士向時代周報記者分析：如果中小房企的項目不具備市場價值，大的房企根本沒有動力去收購，政府也無力促進兼并重組；此外，銀行的貸款不是地方政府可以促進的；再次，鄂爾多斯樓市的戶型基本上都在100平方米以上，如果政府回購做保障房之用，合適嗎？
如此看來，鄂爾多斯樓市要面臨“冷清”的局面，著實還要熬一陣子。有業內人士預測，鄂爾多斯樓市回暖至少需要一年時間，如此一來，中小房企的資金鏈還能熬得住嗎？
