資金回籠周期拉長(zhǎng)房企面臨更嚴(yán)謹(jǐn)挑戰(zhàn)
時(shí)間：2011-10-20 16:01:17
來(lái)源：中國(guó)證劵報(bào)
銀行按揭款到款周期被拉長(zhǎng)至三個(gè)月甚至一年
⊙記者 時(shí)娜 ○編輯 王曉華
不僅負(fù)債成本過(guò)高、銷(xiāo)售困難、融資渠道不暢，就連房款回籠也遇到了障礙，由于銀行頭寸減少，部分地區(qū)的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額并不能很快悉數(shù)回籠，目前只能收到首付款，銀行按揭款到款周期被拉長(zhǎng)至三個(gè)月甚至一年，這將使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈面臨更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
按揭回款周期拉長(zhǎng)
“簽訂銷(xiāo)售合同后，銀行按揭款以往1個(gè)月以內(nèi)就會(huì)打到我們賬上，但是，現(xiàn)在起碼要三個(gè)月以上，有的甚至拖半年、一年。”一家在香港上市的內(nèi)地房企財(cái)務(wù)人員向記者抱怨。
據(jù)了解，除了成交萎靡延長(zhǎng)了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠，由于銀行頭寸減少，按揭回款周期拉長(zhǎng)的問(wèn)題也擺在了開(kāi)發(fā)商的面前。上述人士告訴記者，已簽合同的項(xiàng)目只能收到首付款，銀行按揭回款至少要拖三個(gè)月以上，已經(jīng)成為內(nèi)地開(kāi)發(fā)商普遍面臨的問(wèn)題。而且如果銀根進(jìn)一步收緊，這樣的現(xiàn)象將日益增多。在融資渠道堵塞的情況下，回款困難將使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈面臨更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
記者從深圳多家銀行了解到，由于央行收緊銀根，一再提高存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行頭寸吃緊，普遍收緊了房地產(chǎn)按揭貸款，房貸按揭利率普遍較基準(zhǔn)利率上浮10%到30%，二手房貸款基本已處于半停滯狀態(tài)，而新樓盤(pán)的按揭貸款也僅提供給有長(zhǎng)期合作關(guān)系的開(kāi)發(fā)商，而且放款速度較之前確實(shí)慢了很多。
國(guó)泰君安（香港）地產(chǎn)分析師余立峰認(rèn)為，在融資渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉長(zhǎng)等多重壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商特別是中小型的地產(chǎn)公司面臨的財(cái)務(wù)壓力是很大的，加上當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)樓價(jià)下降的預(yù)期較大，打壓了投資需求，估計(jì)開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的可能較高，未來(lái)內(nèi)地樓價(jià)將有一定幅度的下調(diào)。
房企到底差不差錢(qián)？
雖然“資金鏈趨緊”的報(bào)道不絕于耳，但在香港上市的內(nèi)地房企砸真金白銀回購(gòu)自家股票的行為卻絲毫沒(méi)有受到影響。港交所的股權(quán)回購(gòu)資料顯示，截至10月11日，共有8家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港回購(gòu)了自家股票，回購(gòu)金額合計(jì)15.1億港元，占今年以來(lái)港股回購(gòu)總額的17.3%。
在銷(xiāo)售遇冷、融資渠道受限的當(dāng)下，內(nèi)地房企仍有余力回購(gòu)股份，不得不讓人懷疑開(kāi)發(fā)商是否真的“資金緊張”。
在近兩個(gè)月的回購(gòu)潮中，世貿(mào)房地產(chǎn)在9月19日至10月4日期間10次入市，共回購(gòu)8406萬(wàn)股，涉資5.14億港元；此外，雅居樂(lè)地產(chǎn)也在8、9月間7次出手，合計(jì)回購(gòu)2327萬(wàn)股，涉資1.67億港元。
而事實(shí)上，不僅是近兩個(gè)月，今年以來(lái)，不斷有房企入市回購(gòu)公司股票，其中中西部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中渝置地，是回購(gòu)最頻繁的公司。中渝置地在4月至9月份之間，出手達(dá)21次之多，回購(gòu)金額總計(jì)3400萬(wàn)港元。而回購(gòu)金額最大的是恒大地產(chǎn)，該公司于7月19日在恒大地產(chǎn)以6.56億港元一次性回購(gòu)自家股份1.1億股。此外，參與回購(gòu)的內(nèi)地房企還有合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、眾安房地產(chǎn)、北京控股，回購(gòu)金額依次為7100萬(wàn)港元、4900萬(wàn)港元、1400萬(wàn)港元及500萬(wàn)港元。
從回購(gòu)的活躍程度看，內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商似乎并不“差錢(qián)”。翻閱半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，一些參與回購(gòu)的公司現(xiàn)金流確實(shí)較為充裕。以碧桂園和世貿(mào)房地產(chǎn)為例，這兩家公司今年上半年的速動(dòng)比率較去年底竟逆勢(shì)上升，分別從去年底的從0.58 、0.54上升至0.62、0.74。當(dāng)然，并非所有在港上市的內(nèi)地房企財(cái)務(wù)狀況都如此樂(lè)觀。
財(cái)務(wù)狀況分化嚴(yán)重
記者發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控的深入，在港上市的內(nèi)地房企的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一些銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的公司，現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)困難。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除了最近負(fù)面新聞?lì)l傳的綠城中國(guó)，中海外的情況也不容樂(lè)觀。中海外今年6月在全國(guó)各地開(kāi)展了大幅度的樓盤(pán)促銷(xiāo)降價(jià)活動(dòng)，今年前8個(gè)月累計(jì)完成銷(xiāo)售648億元人民幣，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)81%。但該公司存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重高達(dá)76%，后市資金回籠壓力仍大。
事實(shí)上，受房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼影響，大部分在香港上市的內(nèi)地房企今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均不理想。在今年前8個(gè)月，世貿(mào)房地產(chǎn)、雅居樂(lè)等，均只完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)的一半左右。9月和10月是樓市的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，今年卻并沒(méi)有給低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多驚喜。碧桂園、龍湖地產(chǎn)及合景泰富已發(fā)布9月份及黃金周期間的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。其中，碧桂園9月份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售合同銷(xiāo)售金額約27億元人民幣，環(huán)比繼續(xù)下跌。
在2010年底普遍“不差錢(qián)”的內(nèi)地房企，到如今已是幾家歡喜幾家愁。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好，且通過(guò)海外發(fā)債等各種方式集資的企業(yè)，當(dāng)前的資金鏈并未較去年底惡化，有的甚至較年初充裕；而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)滑坡又沒(méi)有及時(shí)融資的企業(yè)，隨著調(diào)控的升級(jí)，資金鏈已出現(xiàn)吃緊疲態(tài)。
看來(lái)，在銀行按揭款回款周期也面臨拉長(zhǎng)的當(dāng)下，無(wú)論是“差錢(qián)”還是“不差錢(qián)”，開(kāi)發(fā)商都必須為加快資金回籠動(dòng)腦筋了。
