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房地產步入“資金之冬”?
時間:2011-10-20 15:51:06  來源:21世紀經濟報道 
目前行業資金鏈趨緊態勢明顯,如接下來的幾個月銷售表現不佳,預計開發商會不同程度地放慢拿地進度和開工建設步伐,進而可能帶動投資增速逐步回落。

“一個銀行行長最近告訴我說,由于最近信貸收緊,銀行貸款基準利率已經上浮至70%,即便如此,仍然有開發商搶著貸款。正常情況是基準利率上浮50%,市場情況好的時候僅僅上浮30%”。 北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒跟記者談起,“我另外有個上市房企的朋友,資金缺口16億,不得不向另一做船運業務的朋友拆解了2個億的資金。”

楊少鋒斷定,房地產資金的寒冬正在到來。

中銀國際分析師田世欣稱,目前行業資金鏈趨緊態勢明顯,如接下來的幾個月銷售表現不佳,預計開發商會不同程度地放慢拿地進度和開工建設步伐,進而可能帶動投資增速逐步回落。

資金寒意

盡管房地產界還在為開發商資金鏈條問題爭論不休。但開發商內部都在尋找另一扇門。

陽光厚土股權投資基金管理公司總經理陳方勇說,整個行業都在研究適應房地產行業發展的商業新模式。“一方面調控背景下,貸款收緊;另一方面資本市場融資封閉。開發商只得另尋出路。”

21世紀不動產總部首席分析師常智稱,2010年是資本市場擴容的一年,資本市場融資實際募集資金9865.1 億元,是2009年的近200%。但包括股票首發、增發和公司債券發行在內,房地產上市公司總融資額為155.6 億元,僅占2009 年的1210.1億元的12.9%。2011年來開發商頻頻通過在港上市、發債,以及發行信托高成本融資來拓寬融資手段。

據21世紀不動產統計,今年有內地房企在港融資金額達140多億美金。盡管信托融資成本、年率較高,但仍成為眾多地產商無奈的選擇。

陳方勇認為,在美國模式、香港模式、新加坡模式中,新加坡模式是當下房企可以采用的融資途徑,即,私募和公募結合。他表示,國內資金仍然很充裕,比如其他產業如煤炭等沉淀下來的資金,小開發商被調控出局后轉讓項目的資金,這些都要尋找出口。而最佳出口方式就是基金。

但令陳方勇很懊惱的是,他想尋找一種適合長期發展、戰略性的融資機構,但由于開發商普遍面臨錢荒的問題,很多基金都要求暴利回報。

從近期陸續發布的年報看,住宅和商業地產商都無一例外感受到了資金寒意。

21世紀不動產市場監測數據顯示,目前44家已經公布2010年年報的上市房地產公司中,2010年的平均現金凈流入為2.2億,同比2009年回落30%。44家企業中,2010年有15家現金凈流量為負,而2009年同期為負的公司僅有11家。2010年現金流量同比降幅超過100%的公司達10家。其中冠城大通同比降-184%,中江地產同比降182%,萬業企業同比降-177%。僅10家現金流狀況好于2009年。常智分析稱,2011年大多數開發商手中的現金流趨緊,中小型房企將面臨更大的資金壓力。

陳方勇表示,他們一直在等待并購機會出現,而據以往經驗預判,今年將會出現大規模項目轉讓,但發現很多中小開發商甚至不惜高息借債,也在賭政策會發生新的轉機。

降價可期

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說,房地產開發企業資金來源同比增幅,自去年1-2月增幅觸頂之后,一年內連續回落,目前已低于10年來的均值。這表明,開發商資金面已經由寬松轉為緊張,未來幾個月資金面還會進一步趨緊,被迫進行促銷的房企會越來越多。房企降價促銷已是“山雨欲來風滿樓”。

計劃于今年4月推出新盤的高端住宅潤澤公館,近期受市場影響倍感壓力。在其樣板間開放當天,潤澤公館營銷總監田豐表示,“這次的定價相比以往要更謹慎。在市場蛋糕縮減了一半的情況下,為了適應這種新環境,提高品質和服務是目前唯一的辦法。”

據北京房地產交易管理網數據顯示,2月北京住宅總成交量僅為3436套,環比跌幅達到七成,僅高于2008年2月在國際金融危機及春節雙重影響下創造的歷史最低2873套。上海市房地產交易中心數據顯示,2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米,環比大跌83%。

常智稱,近期市場逐步出現了開發商策略性價格調整,如遠洋萬科在北京、上海等地的降價舉措。未來兩個月,隨著調控的深化和市場對調控預期的逐步一致,會有更多的開發商加入打折促銷的行列,畢竟,在市場調控成為常態化的市況下,加快周轉和資金回籠是硬道理。

中原地產分析師劉淵則對未來市場稍顯樂觀。他認為,房地產行業并沒有較大的降價動力。大品牌房企只要審時度勢降價10%,再擇機做一些促銷就能輕松達到銷售目標。但中小開發商如把握不好市場,又找不到更好的融資渠道,則會比較容易淘汰出局。

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