土地雙軌制,即不同用途的國有土地采用兩種不同的方式供應(yīng),一種是無償使用的劃撥方式,另一種是招標、拍賣、掛牌的有償使用方式。
早在2004年3月,國土資源部、監(jiān)察部就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,要求從2004年8月31日起,所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓,此前盛行的以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。
從那時開始,包括住宅、商業(yè)等在內(nèi)的經(jīng)營性用地全部采用招拍掛的方式入市交易。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,國土部提出土地資源配置的最終目標是取消土地供應(yīng)雙軌制,意味著無償使用的土地數(shù)量要盡量縮減到最小,無疑在重新強調(diào)土地出讓政策的改革方向。
“目前開發(fā)商參與的經(jīng)營性用地出讓已經(jīng)全部采用招標拍賣掛牌的方式出讓,因此取消土地雙軌制對開發(fā)商來說并沒有什么影響?!盨OHO中國董事長潘石屹表示。
“現(xiàn)在只有經(jīng)營性用地采用招拍掛的方式出讓,但一些介于經(jīng)營和非經(jīng)營中間的土地,仍然是通過非市場化的劃撥方式供應(yīng)?!敝袊嗣翊髮W(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明舉例說,目前基礎(chǔ)設(shè)施用地、科教文衛(wèi)體用地基本都是劃撥供應(yīng)。
據(jù)嚴金明介紹,與招拍掛出讓的經(jīng)營性用地相比,采用劃撥方式供應(yīng)的土地比例并不算小。“而按照國土部的思路,未來這些占據(jù)重要比重的土地出讓,都要采用透明的有償出讓方式,只有軍事、國防、外交、保障房等純公益性質(zhì)的土地才能繼續(xù)采用劃撥的方式”。
盡管對于開發(fā)商的影響并不大,但嚴金明認為,取消土地雙軌制對于整個土地市場而言意義重大。
“一方面會增加國有土地的收入,防止土地的國有資產(chǎn)流失。另一方面,會使土地市場的競爭更加公開透明、公平合理,從市場機制上防止腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生?!眹澜鹈髡J為,未來土地的市場化程度必然會更高。
不過,嚴金明也坦言,國土部對于這項改革并沒有提出時間上的目標,其執(zhí)行起來也還有一個過程,相應(yīng)的政策都要進行一些調(diào)整,涉及比較復(fù)雜。
“其實整個土地在管理方面還是非常軟弱的?!迸耸僬J為,這從國土部清理閑置土地的力度以及對于小產(chǎn)權(quán)房的處理中可見一斑?!捌鋵嵆送恋毓?yīng)公開透明之外,現(xiàn)在土地管理方面最大的隱患是小產(chǎn)權(quán)房,年年說,但年年都還在建設(shè),如果處理不好的話,將是一個特別大的問題?!?/p>