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2025年03月14日
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7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出了加大保障房建設(shè)、要求對(duì)房價(jià)上漲過快的二三線城市實(shí)施限購等五條措施，基本打消了市場對(duì)未來房地產(chǎn)政策走向的猜測。
不同于今年1月“國八條”出臺(tái)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)市場整體過熱的情況，這次出臺(tái)政策的原因并非由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了全面回暖，而是由于外界對(duì)政策的諸多猜測和誤讀可能對(duì)市場造成誤導(dǎo)。在上半年緊縮的貨幣政策下，整個(gè)房地產(chǎn)市場失去了過去三年來的牛氣，無論是價(jià)格，還是交易，都步入了半死不活的盤整期，開發(fā)商的資金面在偏緊的貨幣政策下已經(jīng)捉襟見肘，各地住房的庫存逐步攀升，部分一線城市的降價(jià)苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。可以說，費(fèi)了九牛二虎之力，房價(jià)終于出現(xiàn)了下降的曙光。
然而，二季度以來，一些投行和機(jī)構(gòu)不斷渲染中國經(jīng)濟(jì)可能陷入滯漲或者硬著陸危險(xiǎn)的言論甚囂塵上。如果中國經(jīng)濟(jì)真的有硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，那管理層不可能冒經(jīng)濟(jì)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)而去對(duì)付通脹和房地產(chǎn)泡沫，下半年政策松動(dòng)的可能極大，而政策一旦松動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)成為最早的受惠者。而6月份，房地產(chǎn)銷售額環(huán)比暴漲42%就是對(duì)未來政策很可能松動(dòng)的猜測和判斷。
好在日前統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字透露了中國經(jīng)濟(jì)的基本狀況：經(jīng)濟(jì)增長并沒有出現(xiàn)大幅度的下滑，硬著陸、滯漲的說法在邏輯上并不存在。在經(jīng)濟(jì)增長高于9%的情況下，談?dòng)仓懀劀q不僅違背經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理和概念，更和中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況不符。中國在治理通脹的問題上曾經(jīng)有兩次硬著陸的經(jīng)歷：一是上世紀(jì)80年代末，當(dāng)年通脹幾近20%，主管經(jīng)濟(jì)的姚依林用兩年的時(shí)間，將通脹摁到了3%以下，但經(jīng)濟(jì)增長也從10%掉到了4%左右；還有一次是上世紀(jì)90年代中期，通脹高達(dá)24%左右，朱镕基用兩年的時(shí)間摁到了0%以下，而經(jīng)濟(jì)增長也掉了3個(gè)多百分點(diǎn)。而從目前整個(gè)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)看，經(jīng)濟(jì)大幅滑落的可能性不大，對(duì)硬著陸并不需要有過多擔(dān)憂。
但即便如此，市場人士對(duì)政策有可能出現(xiàn)松動(dòng)仍然給予了很大的期待。所以，這次國務(wù)院出臺(tái)的五條舉措，無疑是在向市場喊話，表明調(diào)控房價(jià)的決心和態(tài)度，這無疑給那些依舊堅(jiān)持不降低，期待政策翻轉(zhuǎn)的開發(fā)商潑了一盆冰水。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的“五條”釋放出的信號(hào)是明明白白的，期待政策放松的想法顯然是不現(xiàn)實(shí)的。從目前管理層最頭疼的物價(jià)和房價(jià)的走勢(shì)看，下半年都不是很樂觀。在6月份CPI創(chuàng)了新高之后，通脹預(yù)期更為強(qiáng)烈，物價(jià)很難很快回落，另外，推動(dòng)價(jià)格上漲的其他因素，包括食品價(jià)格、輸入性通脹、國際大宗商品價(jià)格，以及國內(nèi)人力成本等，向上的趨勢(shì)并未改變；特別是，由于上半年通過約談等行政手段，壓制了一些正常的漲價(jià)需求，一些物品存在補(bǔ)漲的要求，在這個(gè)時(shí)候輕易判斷“拐點(diǎn)”會(huì)鬧和去年一樣的笑話。而房價(jià)在負(fù)利率和通脹預(yù)期的支撐下，也并沒有出現(xiàn)下降的跡象。
在增長無憂、通脹壓力依舊處于危險(xiǎn)區(qū)域的情況下，宏觀政策一定要保持足夠的警惕和延續(xù)性。中國經(jīng)濟(jì)最大的兩大風(fēng)險(xiǎn)，依然是通脹和以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格泡沫，治理通脹和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫依舊是未來政策的首要任務(wù)，而上半年9.6%的增長事實(shí)上也給管理層下決心治理通脹和房價(jià)泡沫足夠的底氣。所以，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的五條措施的用意是剩勇追寇，以兌現(xiàn)溫總理“在任期內(nèi)讓房價(jià)回到合理水平”的莊嚴(yán)承諾，就時(shí)機(jī)和機(jī)遇而言，今年無疑是最好的時(shí)候。
在經(jīng)歷這么多年的調(diào)控之后，房價(jià)的走向其實(shí)并不取決于出臺(tái)多少政策，而是多少政策真正得到了不折不扣的落實(shí)。保障性住房，今年的1000萬套，完成400萬套應(yīng)該問題不大，然而，令人擔(dān)憂的是仍然沒有一個(gè)好的融資方案，明年保障房建設(shè)最大問題仍然是資金缺口如何解決。至于對(duì)二三線限購之后，倒無多大必要。二三線城市，除了鄂爾多斯這些特殊的地區(qū)之外，房價(jià)的基本走勢(shì)依然是看一線城市，擒賊先擒王，控制了一線城市，二線城市在缺乏概念和投資價(jià)值的情況下，很難擾亂整個(gè)房地產(chǎn)的格局，而且，一旦限購城市過多，監(jiān)管的難度自然會(huì)加大。
總之，中國的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了生死抉擇的關(guān)鍵時(shí)期，究竟是政策繼續(xù)蒙羞，還是房價(jià)實(shí)質(zhì)性回落？這是一場演繹了近十年的乏味而令人絕望的征服，我們總是說，如果，如果，但是，很多的如果是否會(huì)付諸行動(dòng)，誰都沒有太大的信心。
