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2025年03月13日
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2019年地市成績單已出。五大城市群表現亮眼。
根據中指研究院2019年全國土地出讓金TOP20，京津冀城市群、長三角城市群、長江中游城市群、粵港澳大灣區、成渝城市群均有城市上榜。
時代周報記者梳理發現，京津冀在TOP20中占有兩席，包括北京和天津。長三角占據六席，分別是杭州、上海、南京、蘇州、寧波、紹興。長江中游則只有武漢“一枝獨秀”。大灣區則是廣州、深圳、佛山上榜。成渝地區成都和重慶兩個核心城市均上榜。
針對五大城市群土地市場增長領先的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示：“房地產發展是很依賴資金和人口的。而我們注意到，2019年以來，中央對于城市發展的戰略就已經明確經濟資源、資金和人口向優勢區域集中是不可避免的，政策也要順應這種趨勢。所以隨著資金、人口向這些區域的集中，它們的市場也有了明顯的增長。”
與此同時，城市群之間的差異也正在顯現。其中長三角領銜明顯，在2019年300城土地出讓收入TOP20中，長三角城市群城市數量更多，排位也更靠前。其中杭州和上海分別以2764.7億元和1992.4億元的土地出讓收入牢牢占據榜首和亞軍位置。
而對于長江中游地區和成渝地區，中指研究院則判斷，受困于需求透支、銷售乏力，以及供給充足，2020年這兩個城市群市場或承壓。
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中西部土地市場未來承壓
根據中指研究院土地出讓數據顯示，2019年長三角和大灣區表現突出，但京津冀、長江中游地區和成渝地區各有各的憂慮。
長三角地區領銜地位牢固，其土地出讓收入以19425.8億元的成績遙遙領先。大灣區收金并不顯眼，全年土地出讓收入僅為4823.4億元，是五大城市群中第四名。這或許與其土地供應面積有限有關，僅為5626.24萬平方米，在五大城市群中墊底。不過，大灣區2019年成交樓面均價達3378.43元每平方米，為五大城市群首位。
京津冀的表現較為穩定。2019年其土地出讓收入、成交面積、成交樓面均價均處于第三位置。但其平均溢價率最低—僅為9.09%。
2019年長江中游地區收金較多，為五大城市群第二。但這主要與其土地出讓面積較大有關—數據顯示，2019年長江中游地區土地成交面積達25606.98萬平方米，為五大城市第二位。具體到價格，2019年長江中游地區成交樓面均價為1378.26元每平方米，在五大城市群中墊底；同期其溢價率也僅為10.98%，排名倒數第二。
成渝地區雖然平均溢價率較高，達15.53%，僅次于長三角。但由于其成交面積和成交樓面均價表現不突出，均處于第四位，故此拖累其全年土地出讓收入僅為4681.2億元，在五大城市群中墊底。
“前兩年長三角區域表現并不突出。但到了2019年，這個區域很明顯開始反彈。這是由于部分開發商敏銳地嗅到了區域發展的信號，于是開始了在長三角區域的布局。在大灣區三個入榜城市中，深圳去年明顯加大了土地出讓力度。廣州和佛山則因為市場廣闊，所以土地供應規模較大，收金也比較多。”李宇嘉分析指出。
“長江中游及成渝城市群仍處在城鎮化快速推進階段，所以市場需求空間較為可觀。”中指研究院分析道，但由于這兩個城市群近幾年市場規模持續增長，存在需求部分透支的情況，加之土地儲備充足加劇了市場供過于求的壓力，預計兩大城市群銷售端的疲態或將延續至2020年。
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城市群競爭力的較量
“城市的競爭力決定了市場的競爭力。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受時代周報記者采訪時表示。
另外，“人口的集聚很重要。”中泰證券宏觀首席分析師梁中華指出，有人口流入的城市，其經濟、房地產市場才有支撐。
根據時代周報記者對五大城市群110余個市縣的經濟數據梳理發現，京津冀、長三角、大灣區三個城市群中的城市經濟實力和人口分布較為平均。
截至去年前三季度，京津冀13個城市中包含北京和天津兩個GDP超萬億元的城市，以及唐山一個GDP超5000億元的城市，其余10個城市前三季度GDP在千億元到5000億元之間。
在人口方面，京津冀包括北京、天津、石家莊三個常住人口超千萬的超大城市，其余城市也達到大城市和特大城市標準。
大灣區城市實力也較強。廣深、佛山的GDP都已破萬億元，東莞、惠州等地也炙手可熱。另外，深圳、廣州、佛山、東莞等地吸引外來人口的實力也不容小覷。其中，深圳從2016―2018年3年累計增加常住人口達165萬，連續兩年增量領跑北上廣深。
長三角由于城市眾多，優質城市也較多。數據顯示，截至2019年前三季度，共有上海、蘇州、杭州、南京四個GDP超萬億元城市。而在5000億元到萬億元的梯隊中，也有寧波、南通、合肥、常州四個城市。
長江中游地區和成渝地區經濟和常住人口總量則略遜一籌。
截至2019年前三季度，長江中游地區僅武漢GDP破萬億元。在整個城市群中，有8個城市GDP不足千億元。在人口方面，長江中游地區也有13個城市人口不足300萬。
成渝城市群也是如此。在成渝城市群中，共有23個城市前三季度GDP不足千億元，其中15個未達500億元。同時這些區縣的常住人口數量也偏低。截至2018年底，成渝城市群共有24個城市常住人口不足300萬，其中有14個重慶的區縣常住人口不足百萬。
“長三角、粵港澳、京津冀屬于較早發展的城市群，故經濟實力優于其他區域。”梁中華曾在接受時代周報記者采訪時表示，在幾大城市群中，我們還是更看好長三角和珠三角，一是地理位置優越，二是持續人口流入，三是市場化程度在不斷提高。
