以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年03月15日
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隨著城市化的不斷深化，城市開發(fā)和建設(shè)帶來的土地利用短缺和土地的供求矛盾日益突出。因此，對于土地資源相對匱乏的中國來說，在實(shí)現(xiàn)城市化的進(jìn)程中，如何處理城市化建設(shè)和土地集約利用的關(guān)系，不僅關(guān)系到城市化目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)，而且更關(guān)系到我國未來社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
筆者通過對北京市海淀區(qū)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)海淀區(qū)土地集約利用存在以下主要問題：
園區(qū)企業(yè)布局不合理。海淀北部高科技產(chǎn)業(yè)園是吸引高新技術(shù)企業(yè)聚集的熱點(diǎn)園區(qū)，但目前北部園區(qū)存在分布散、規(guī)模小、未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌開發(fā)建設(shè)等問題。
土地退出機(jī)制不健全，不便于實(shí)際工作中推行。
公寓宿舍等配套設(shè)施不足，制約企業(yè)發(fā)展。入駐企業(yè)對公寓、單身宿舍等需求日益迫切，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前難以解決其就近住宿等問題。
土地集約利用效率低。隨著土地資源日益稀缺，原來較低的土地建設(shè)容積率、較低的建筑控高將不利于土地集約利用。
因此，對北京市海淀區(qū)土地集約利用特提出如下的對策與建議：
建立專業(yè)園區(qū)和項(xiàng)目準(zhǔn)入制度。結(jié)合專業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位，研究土地單位面積投入產(chǎn)出的強(qiáng)度、納稅、就業(yè)等方面的指標(biāo)，健全入園企業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，完善項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)入機(jī)制，從嚴(yán)控制產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入園，嚴(yán)格限制與園區(qū)發(fā)展定位不符、土地利用低、高耗能的產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目入園，確保土地空間資源的高效產(chǎn)出。
結(jié)合海淀區(qū)土地利用總體規(guī)劃，北部地區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃的總體要求，推進(jìn)專業(yè)園區(qū)各功能模塊的統(tǒng)籌利用與集約開發(fā)，以土地價(jià)格為杠桿引導(dǎo)項(xiàng)目在規(guī)劃區(qū)域上的布局，防止規(guī)劃跟著項(xiàng)目走的被動(dòng)局面。
適當(dāng)提高建設(shè)用地的利用強(qiáng)度。在結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，建議適當(dāng)提高土地建設(shè)容積率，適當(dāng)提高區(qū)域建筑限高；加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，嚴(yán)格限制購地企業(yè)調(diào)低建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)；鼓勵(lì)以園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營公司為主體，集中統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)孵化器或加速器項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，提高土地利用效率。
促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地市場化發(fā)展，完善土地退出機(jī)制。建議土地主管部門在出讓合同上進(jìn)一步明確約定產(chǎn)業(yè)用地的土地和房產(chǎn)用途，約定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)指標(biāo)，明確退出條款。
形成產(chǎn)業(yè)集群，以集中布局促進(jìn)集約節(jié)約利用土地資源。可以龍頭企業(yè)為點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)域面相關(guān)企業(yè)發(fā)展，如同乘法效應(yīng)，使該區(qū)片相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生裂變，在土地利用方面也逐步形成相對集中的產(chǎn)業(yè)基地。
加強(qiáng)對科技企業(yè)加速器項(xiàng)目的政策支持，并保證一定比例的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。在園區(qū)規(guī)劃中明確保留部分產(chǎn)業(yè)用地(如產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模的20%～30%)專門用于加速器或孵化器的建設(shè)，對建成項(xiàng)目采取以租為主的方式進(jìn)行運(yùn)營，園區(qū)主管部門監(jiān)督項(xiàng)目運(yùn)營。
優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，保證主功能完備的同時(shí)注重配套功能。重視生態(tài)用地的安排，注重將土地開發(fā)與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合。
