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2025年03月12日
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人物簡介
程道平教授：山東師范大學商學院房地產經營管理系主任，山東師范大學城市與房地產研究中心主任，山東師大企業管理、土地資源管理、旅游管理（MTA）三個專業的碩士研究生導師；
兼任中國國際城市化發展戰略研究委員會特約專家、山東省房地產業協會常務理事，中國民盟山東省委委員和參政議政專家組成員，中國高校房地產學者聯誼會理事，中國房地產業營銷協會文旅專委會特聘專家,山東師范大學房地產校友會名譽會長,山東師范大學教授委員會委員。
主要研究領域為房地產市場研究、城市規劃與開發、城鎮化規劃研究、投資運籌。近五年主持完成濟南市、泰安市等新型城鎮化規劃課題3個，房地產業規劃及研究項目3個，2016年已完成“泰安市房地產業轉型升級實施方案編制研究”（政府招標項目，成果鑒定為國內領先水平），目前正在主持“濟南市人口市民化規劃編制研究”（政府招標項目），正在與民政部合作開展地名服務研究、與省房協合作開展“棚戶區改造范圍與標準研究”。
《城市化》雜志報道 城鎮化是個大命題，在我國城鎮化進行中，房地產扮演什么角色？城鎮化的道路還有多長？房地產行業的前景如何？中國國際城市化發展戰略研究委員會特約專家、山東師范大學房地產經營管理系主任程道平，近日就此接受了《城市化》雜志的專訪。程教授認為，房地產是城鎮化一個重要的實現手段；中國至少還有20年才能夠放慢城鎮化的速度，房地產行業將伴隨著偉大的城鎮化的整個進程。
《城市化》：您怎樣看待城鎮化和房地產業之間的關系？
程道平：城鎮化的進程意味著大量的農村人口要逐漸進入大中小城市，成為城鎮人口，進入城市就需要工作機會，現在大中城市的現代服務業越來越發展，第三產業的產值占的比重也越來越大，許多城市三產的比重已經超過50%。第三產業涵蓋面很廣，大量需要寫字樓、酒店等商業物業，，這些工作場所大都是由房地產開發來完成的。所以，房地產投資、開發對于城鎮化進程中的這些工作場所，發揮著重要作用。
可以說，房地產是城鎮化一個重要的實現手段。房地產業起到了基礎性、先導性的作用。一方面，房地產提供了工作場所，各類不同用處的物業是需要房地產開發來實現的；第二方面，城鎮化還有城市各種基礎設施的打造，特別是新建設片區開發，無論七通一平還是八通一平，從土地開發開始這已經是房地產開發了。新城市的打造、基礎設施的實現也屬于房地產投資開發；公共設施的配套也是城市開發，城市住宅項目要求配套相應的中小學校和幼兒園，往往也由房地產開發企業代建，建完之后移交政府。這些公共服務設施的建設，特別是新城區的建設也是由房地產開發來同步推進的。
除了基礎性的建設，還有另外一大塊是住房建設。在城鎮化進程中增加了城鎮人口，他們的住房主要由房地產開發企業來建設。其中大部分是商品住房，還包括新興的常租公寓，甚至有的公租房也是政府交給開發企業來建設的——在商品住宅的開發、土地出讓當中，經常要求開發企業配建一定比例的公租房。因此，在城鎮化的進程中，房地產的產業鏈很長，有很多細分行業，包括房地產投資開發業、銷售代理業、顧問咨詢、物業管理等等，共同為城鎮化發展發揮了重要作用，做出了巨大貢獻。如果沒有房地產業的發展，可以說城鎮化是不可能完成的。
盡管在新型城鎮化當中不再過分的強調房地產開發，但事實上，房地產開發企業發揮的作用比過去還要大，房地產開發企業最大的優勢就是資源整合能力強，類似于生產汽車的總裝廠，很多零部件是由協作配套的其他廠家生產，但組裝是在總裝廠。
2017年6月26日，程道平教授在學生畢業典禮臺亮相
《城市化》：新時代對房地產業有什么樣的新要求？房地產業怎樣通過供給側改革實現轉型升級？
程道平：十九大提出中國進入了新時代，基本矛盾是人們對美好生活的需求與不平衡不充分發展之間的矛盾，消費升級了，幸福生活對居所有了更高的要求。房地產開發企業相當于幸福生活的一個總裝廠，是小康之后幸福生活的集成商。集成商的作用很大，能夠根據小康生活、消費升級的需求來有針對性的整合，甚至還根據不同的人群做相應的整合，體現一些不同的主題，比如健康住宅、智能化等不同主題，市場可以進一步細分，滿足不同人群對于社區生活的差異化需求。房地產業對于消費升級之后的幸福生活、幸福社區的打造將發揮更重要的作用。
還有更重要的一塊，房地產行業正在多元化發展，房地產成為各類產業的承載體。因為新型城鎮化要有產業支撐，有產業支撐才能夠促進城鎮化。產業地產現在越來越受地方政府的歡迎，它就是傳統的房地產嫁接某一種其他產業，就像“互聯網+”一樣，“房地產+”也有這種功能，它加養老產業就形成養老地產，加醫療產業就形成健康醫療地產，加旅游就是旅游地產，加金融可以形成金融中心。
這就要求房地產開發商對某一類、兩類乃多類資源有整合能力，能夠找到外部產業資源，形成戰略聯盟，引入這些資源，然后通過一起開發項目，在某個城市或城鎮落地。這樣的開發能夠帶來就業機會和產業投資，帶來稅源，使這個城市發展得更健康，而不是單純的賣房子，地方政府非常歡迎。這是房地產業對于新型城鎮化發展的又一個重要的貢獻，就是能夠進一步發揮資源整合的作用，促進產業落地。
有些產業，特別是一些先進產業，它自己去找項目落地的效率要低得多，現在有了房地產業來幫助它落地，必然提高效率，使有前景的好產業能夠更快的發揮它的社會價值。
《城市化》：中國城鎮化進程和房地產業的前景如何？
程道平：房地產除了是住宅的開發者、各類產業的承載體，還是城市更新的實現者。現在我國城市棚戶區拆遷、城中村的改造等，都屬于城市更新，還有一些工業企業的外遷、騰籠換業等，凡是這種城市功能的調整，都是上規模的城市更新。舊城改造的項目往往也需要房地產業跟進，要提高城市現代化的水平，促進新型城鎮化的發展，也需要房地產業來做貢獻。
所以從多方面來講，房地產業與城鎮化的關系是相輔相成的，城鎮化為房地產業帶來了投資開發的機會，房地產業為城鎮化的進展提供更多更好的載體，二者相輔相成、缺一不可。
我預測，中國至少還得需要20年才能夠放慢城鎮化的速度，此后，房地產業發展的規模就會減少，特別是投資開發的規模會減小。房地產業與城鎮化是同步的，所以房地產業是一個偉大的產業，它將伴隨著偉大的城鎮化的整個進程。
程道平考察深圳
《城市化》：十九大報告中“房住不炒”的定位，對于房地產業還有哪些定位，有何解決建議？
程道平：房住不炒的定位最早是習總書記2016年底在中央經濟工作會議上提出來的，進一步體現在十九大報告中。我非常贊成這一正確的定位。近一年多來，全國有幾十個城市房價上漲過快，成為熱點城市，這其中難免有一些買房原因是作為投資置業，并不完全都是為了自住。
當然長期投資，這個社會也是需要的，如果是短期換手那叫炒房，因為房地產市場還有租賃市場，租賃市場就需要多余的房源，許多家庭的第二第三套住宅，不住的可能會進入租賃市場，有一定的多余住房也是合理的。但是如果過分追求投資買房，看中了它升值的預期，那就會引起整個社會的騷動，特別是房價上漲過快的城市會帶來一些不穩定的社會預期，也影響到其他產業的投資能量的合理的分布。
我們現在的房地產業，顯然沒有進入到持續健康發展的狀態，因為中國房地產業發展的歷史還不是太長，從房改之后到現在還不到20年，政府管理房地產業的發展，由于制度體制的原因，現在還沒有完全建立起一個長效機制，能夠使這個產業穩定健康發展。
而且房地產的一級市場，也就是土地市場，其供應方目前主要是地方政府，供應土地的規模和節奏往往不是按照市場的需求供應的，首先是規模不能滿足許多大城市的投資開發需求，土地是稀缺資源，所以土地競拍時會出現地王；二是供應的節奏不均衡，許多城市有時好幾個月還供不了一次地。
第二個問題是調控政策，現在調控還不夠科學。雖然現在提出了因城施策，比過去的調控有進步，但是要做到因城施策還不那么容易。房地產市場的發展在什么狀態下需要調控？需要調控哪些指標？行業怎樣健康發展？還沒有一個科學的標準，還在探索之中，力度有時不夠科學，手段也還不夠圓滿。
受聘房地產校友會名譽會長
《城市化》：您如何看待允許集體建設用地建設租賃房的政策？這對于房地產健康發展和實現城鎮化有何影響？
程道平：我認為這個政策很好，應該盡快的在更多的城市，在全國落地。因為這里的集體建設用地，指的是在城市規劃建設區的范圍內、鄰近城市巨大消費群體的集體建設用地。通常是城中村和城邊村的集體建設用地，也是應該改造或者即將改造的村子。用集體建設用地建租賃房分兩種，一種是公租房，一種是長租公寓，長租公寓是市場化的，公租房是政策保障房，政府可以委托有關機構代建，或者是政府利用集體建設用地直接和相關的村委會聯合建，既可以建公租房又可以建長租公寓。特別是長租公寓是市場化的，應該是多主體供應。
我還注意到：城中村改造過程中，地方政府除了補償安置住宅之外，還會留有一定面積的土地，作為經營性的、保障村居民生活的用地。比如濟南市人均26平米這樣的土地可用于經營性物業開發，除了建商鋪賣貨，有一部分這樣的土地可以用來建長租公寓，這是建設在國有土地上，但是不需要支付土地出讓金，因為這是留給原村民的建設用地，所以企業和改造城中村的集體經營組織來合作，也可以建長租公寓。這將有助于城中村村民的完全市民化，因為通過搞長租公寓就能夠有收益，這個收益由村民分成，增加村民的收入。
現在已經有一些房地產開發商投資長租公寓了。比如萬科公司就在濟南搞了七個長租公寓的項目，這個租賃項目收購了原有不良的物業，把它改造過來了。我最近參觀之后，給開發者提了建議：在城中村、城邊村改造時和村委會聯合，村子出地，開發商等出錢投資，合作建設長租公寓，這樣的開發成本低，不用高價買國有土地，城中村的地段往往也是比較好的。我提了這個建議以后，一些開發企業認為非常好，下一步準備關注這樣的機會。
所以允許集體建設用地建長租公寓，吸引社會投資，這樣就使得居住用地的供應出現了一個有效的補充，而不僅僅只等著國有土地招拍掛。這就是利用市場機制，讓市場決定資源的配置，必然會提高效率。如果只允許國有土地建房，就得等政府來牽頭，首先是征地，把集體建設用地變成國有性質，再去招拍掛，高價競拍到土地來搞長租公寓，開發企業自持，這個周期就長了。過程延長效率就會低，而且成本很高。
這是房地產行業對于城鎮化起到的另一種促進作用，是房地產健康發展的方向之一，它對城鎮化的影響是有助于城中村的改造，促進了城中村、城邊村居民完成市民化，某種程度上幫助政府分擔了一部分農轉非的成本。通過上述方式，有利于房地產業開發建設租賃房、長租公寓和公租房，促使房地產行業在租賃市場上加快發展，促使整個房地產市場走向健康。
《城市化》：您認為城鎮化的道路還有多長？房地產行業的前景如何？
程道平：這個問題很大，它會影響到各個城市。有人認為房地產業不需要再有多大的發展了，因為城市以后不需要房奴，一個是全國城鎮的住房自有率比較高，比國外發達國家都高，我國的獨生子女政策執行的時間長，“四二一”家庭結構使將來的年輕人會繼承一堆房子，所以一派觀點就認為房地產業已經沒戲了，不需要了。
我認為這是用孤立的、靜止的、片面的思維來看問題，事實上城市在城鎮化的過程中具有開放性，它不光是原有城市居民“四二一”結構孤立的去往前運行，它還不斷的有外來人口的補充，在城鎮化進程中全國至少還有三億人需要轉化為城鎮人口，就是好多城市還有發展的需要，進來新的人口就需要房地產，需要住房，所以住房對于某些家庭，多出來的住房就進入房地產市場。面對持續的城鎮化的需求來說，房地產業伴隨著城鎮化的發展，其實還有比較長的路要走，不會馬上就不需要了。
還有的觀點認為房地產泡沫過大，已經很危險了，特別針對房價上漲過快的城市，可能快要崩盤了。實際上在房住不炒的定位明確之后，導致房價過快增長還有一個重要因素，就是貨幣發行量如果增長過快，也將導致房價過快增長。
