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2025年03月13日
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《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡稱辦法)日前向社會征求意見，這是北京完善住房保障制度、住房供應(yīng)體系，構(gòu)建樓市長效機制的積極探索。類似北京這樣的超大城市，常住居民、大學(xué)畢業(yè)生等對于擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求非常強烈。1998年房改以來，北京在產(chǎn)權(quán)型保障房制度上的探索非常積極，供應(yīng)品種也是最多的，比如限價房、經(jīng)適房、安置房和自住性商品房(簡稱自住房)等。但是，這些產(chǎn)權(quán)型保障房配售對象非常嚴(yán)格，多數(shù)囿于京籍人士，而非戶籍人士被排斥在輪候庫外面。比如，上世紀(jì)90年代推出、歷經(jīng)時間最長的經(jīng)適房、限價房，完全在京籍范圍內(nèi)分配；2011年推出的自住房，優(yōu)先解決京籍和保障房輪候庫無房人群，名下無房或僅有一套房的北京戶籍居民也可購買。此次北京發(fā)布的辦法中明確提出，符合限購條件但有房的常住居民、無房但有房屋交易記錄的常住居民都沒有配售資格。而且，一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。而此次辦法中明確規(guī)定，非戶籍常住人士配售比例不得低于30%。
另外，過去的保障房類別，特別是如經(jīng)適房、限價房，由于超額溢價收益明顯、分配機制上存在缺陷，“尋租保障房”成為普遍現(xiàn)象，很多地方都爆出“住保障房、開寶馬車”的現(xiàn)象。此次北京辦法中，不僅通過限制有房人群、假離婚(有房屋轉(zhuǎn)讓記錄)獲得住房，而且規(guī)定在購房人網(wǎng)上申請和審核的基礎(chǔ)上，由市住建委監(jiān)督開發(fā)商搖號配售。此外，此次北京辦法中還提出，購房人和政府產(chǎn)權(quán)共有的比例靈活、一盤一議，5年后上市時，政府代持機構(gòu)優(yōu)先回購等。這些做法，均意在最大程度地減少保障房“尋租”，解決戶籍和新市民無房戶的住房需求。
在當(dāng)前從上到下全面發(fā)力“租售并舉”、培育租賃市場、構(gòu)建“先租后買”的住房供應(yīng)新制度的框架下，北京高調(diào)發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法，事實上也是順應(yīng)住房需求的變化，構(gòu)建新的住房供應(yīng)制度。目前來看，包括外來人口、新就業(yè)大學(xué)生在內(nèi)的新市民，是住房需求的主力軍，但由于房價支付能力不足，需要構(gòu)建“先租后買”、“租售并舉”、“先小后大”的供應(yīng)體系，首先培育租賃市場，體面地解決他們的住房需求，其次通過持續(xù)積蓄，讓他們逐漸具備購房能力。
目前，每年25萬左右的在京高校畢業(yè)生留京比例在50%左右。而且，北京也是國內(nèi)人口、各類人才吸附能力最強的城市，周圍省份40%左右的外出人口進入北京，樓市供求關(guān)系之緊張可以想象，而且長期無法緩解，超高房價在北京出現(xiàn)也不奇怪。因此，北京最受傷的莫過于包括廣大“北漂”、京籍無房戶等在內(nèi)的中等收入“夾心層”。這部分人長期在北京生活和工作，對于擁有產(chǎn)權(quán)住房，成為“有產(chǎn)者”，分享城市發(fā)展和升級紅利，分享城市化紅利有著強烈的訴求。
未來5年，北京新增150萬套住房中，租賃住房將占30%，而且新增供地配建租賃住房已經(jīng)常態(tài)化，租賃市場在快速發(fā)展和成熟。同時，長期在京工作創(chuàng)業(yè)的人口，他們迫切希望擁有產(chǎn)權(quán)住房，但支付能力不足。順應(yīng)這種需求，此次北京的辦法中，除了基于產(chǎn)權(quán)共有降低入市門檻，未對出租有任何限制(租金按份額分配)。而且，5年后上市交易時，購房者可隨行就市地出售自有產(chǎn)權(quán)部分，或購買政府讓渡與購房者免費使用的產(chǎn)權(quán)部分，實現(xiàn)全部產(chǎn)權(quán)擁有。
因此，從本質(zhì)上講，購房者擁有的產(chǎn)權(quán)部分，在權(quán)益上與商品住房無任何差異。唯一的區(qū)別就是，購房者以自己的支付能力，選擇購買的產(chǎn)權(quán)部分，以自己的支付能力擁有產(chǎn)權(quán)型住房。也就是說，購房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額，既可以是6：4，也可以是5：5。這樣，即便是高房價，但在政府大幅度折讓地價，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)來定房價，戶型限制(90平方米以下戶型至少要占到70%)及產(chǎn)權(quán)共有等多方支持下，“夾心層”實現(xiàn)擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求是可以實現(xiàn)的。
事實上，不管購房者和政府的產(chǎn)權(quán)份額按6：4還是5：5配置，都是購房者根據(jù)自己支付能力選擇的結(jié)果，實際就是“先買小房子，再買大房子”，這不僅是理性的購房行為，也順應(yīng)需求并豐富多層次住房供應(yīng)體系，更是長效機制。而且共有產(chǎn)權(quán)與培育租賃市場、“購租并舉”本質(zhì)上是相通的，即根據(jù)居民支付能力，通過“先租后買”、“先小后大”、“先上車后改善”，構(gòu)建住房梯次和理性消費層次。目前，成都、重慶等推出了承租人后期可購買租賃住房，而且前期租金可抵月供的“由租到買”的新政策，事實上是將“先租后買”、“租售并舉”有效地結(jié)合了起來。
