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2025年03月13日
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需求端調(diào)控告一段落了，樓市管理也從抑制需求“做減法”轉(zhuǎn)向增加供應(yīng)“做加法”。近期，熱點(diǎn)城市供地開始“放量”。易居研究院監(jiān)測的50個(gè)典型城市，今年上半年土地成交面積8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是，熱點(diǎn)城市不僅供地增加了，而且供地結(jié)構(gòu)明顯變化，即全面向保障性住房(主要是公租房)和自持并租賃轉(zhuǎn)變。
“十三五”期間，上海將新增170萬套住房，租賃住房占比60%；“十三五”廣州供地將增長20%，租賃住房為供應(yīng)重點(diǎn)；未來5年，北京新增住房中租賃住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊。2016年，上海土地出讓均附加“15%自持”條款，新增供地“自持并租賃”已常態(tài)化。7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業(yè)自持并出租。
近日，住建部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，提出新增地塊(含集體用地)建設(shè)、新項(xiàng)目配建、國企盤活閑置土地、商辦改租賃等多個(gè)渠道增加租賃住房供應(yīng)。同時(shí)，深圳、廣州、南京等12個(gè)城市被列入首批住房租賃試點(diǎn)。調(diào)控取得明顯績效后，利用難得的“窗口期”啟動長效機(jī)制建設(shè)是當(dāng)前的首要工作。在長效機(jī)制建設(shè)上“租售并舉”被寄予厚望。
近年來，政商學(xué)三界對樓市長效機(jī)制建設(shè)都很重視，但何為長效機(jī)制、如何推進(jìn)，一直處于“觀點(diǎn)難以落地”的境地。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2016年中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，超過發(fā)達(dá)國家平均水平，城鎮(zhèn)戶均住房擁有1.1-1.3套，全國住房供求整體平衡，需求較為緊迫的都是熱點(diǎn)城市。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，熱點(diǎn)城市目前戶均住房擁有在0.4-0.9套之間。考慮到人口向大城市遷徙，滿足熱點(diǎn)城市居民的住房需求，乃下一階段住房管理重點(diǎn)。
目前來看，住房領(lǐng)域最大的問題是供求錯(cuò)配。一方面，熱點(diǎn)城市住房需求兩極分化或住房基尼系數(shù)太大。由于房價(jià)太高，新市民(如大學(xué)畢業(yè)生、新就業(yè)人群等)沒有住房支付能力。同時(shí)，基于資產(chǎn)配置和杠桿支持，已擁有產(chǎn)權(quán)住房的中產(chǎn)及高收入者繼續(xù)購房。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，前20大城市擁有兩套及以上房屋的常住居民家庭占比15%；另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長階段，常住居民購房需求開始觸頂，新市民是剛需主體，“扎根”城市的愿望強(qiáng)烈。
不過，熱點(diǎn)城市開發(fā)邊界已劃定，開發(fā)強(qiáng)度在逼近天花板，“攤大餅”式擴(kuò)張導(dǎo)致城市病愈演愈烈，而高房價(jià)背景下城市“二次開發(fā)”受阻。因此，這些城市供地彈性很小，中短期內(nèi)很難大規(guī)模增加供地，很難借助供地來降房價(jià)。而且，即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價(jià)、高房價(jià)。由此，即便未來住房供應(yīng)增加了，也無法匹配有效需求，反而加劇供求失衡。因此，順應(yīng)新市民住房需求特征，適時(shí)改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決新市民住房需求，才可謂長效機(jī)制。
鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前20大城市租房人群平均占比達(dá)到40%，13個(gè)城市占比接近或超過50%。由此，熱點(diǎn)城市稀缺的供地更多偏向可以循環(huán)的租賃住房(包括公租房)，確實(shí)能順應(yīng)需求的特征，也是對住房回歸居住屬性的深入貫徹。更重要的是，創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，激活租賃需求，建立“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度，也將是夯實(shí)樓市需求基礎(chǔ)，讓泡沫“軟著陸”，避免新房開發(fā)空間觸頂而導(dǎo)致樓市上中下游“斷檔”下滑，壯大內(nèi)需和推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的路徑。
當(dāng)然，沒有教育等公共服務(wù)跟進(jìn)，租賃供給是不完備的。因此，不管是2016年國務(wù)院39號文，還是今年5月發(fā)布的租賃管理?xiàng)l例，或近日九部委發(fā)布的通知，均明確“承租人持備案租賃合同可享受公共服務(wù)”。筆者認(rèn)為，廣州租賃新政中“租購?fù)瑱?quán)”的提法是一個(gè)重要信號。新增地塊建設(shè)或配建都將會重視公共服務(wù)跟上；國企帶頭盤活存量和商辦改租也將考慮該問題；戶籍門檻也在降低，租房也享受公辦教育是大趨勢。事實(shí)上，除廣州跟進(jìn)外，深圳、杭州等地已在這樣做。租房能享受公共服務(wù)將極大地激活“3個(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化，樓市穩(wěn)定將水到渠成。
