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2025年03月12日
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柏文喜：眾和昆侖（北京）資產(chǎn)管理公司董事長
繼北京去年退出“限地價、競自持”政策以后，今年以來天津、杭州等多地都出臺了相應(yīng)的“競自持”政策，尤其是最近萬科競得的一塊70年自持的土地，更是讓業(yè)界大跌眼鏡。那么，這一政策出臺的本意在哪里？以后哪些城市還會進一步跟進？對行業(yè)的發(fā)展將有哪些影響？這是房地產(chǎn)行業(yè)近來十分關(guān)注的一個問題。
“競自持”政策出臺的背景與目標(biāo)取向
關(guān)于這一政策出臺的本意，是貫徹中央“房子是用來住的”的具體措施之一，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點。為什么這么說呢？以中國住房建設(shè)歷史形成的存量總量而言，中國的住房人均水平已經(jīng)不低了，而且中國的自置房屋擁有率也是比較高的。也就是說，中國的房地產(chǎn)行業(yè)由最初的解決最根本的居住性需求已經(jīng)進入了區(qū)域和結(jié)構(gòu)分化的時代，也進入了金融政策和人口遷徙情況影響樓市的階段。
由于上個世紀(jì)90年代初期退出的分稅制的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費和土地出讓金在地方政府收入中的比例過大，造成地方政府支出對于房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。長期以來相對寬松的貨幣政策也推動了以房地產(chǎn)為主要構(gòu)成的居民資產(chǎn)價格的快速上升，進而引發(fā)了對于房地產(chǎn)的嚴(yán)重的投資性、投機性需求乃至避險性投資活動，形成了部分城市房價快速上漲和大部分三四線城市庫存巨大、去化困難的冰火兩重天現(xiàn)象。一方面，部分中心城市快速加大的居住成本和營商成本對于其他產(chǎn)業(yè)，尤其是實體經(jīng)濟和科技創(chuàng)新活動帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響；另一方面，快速上漲的房價也加劇了社會財富的快速分化，對于實體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展乃至社會公平公正都帶來了較大的負(fù)面影響。因此中央作出“房子是用來住的”這一行業(yè)戰(zhàn)略性方向的調(diào)整是十分必要和及時的，旨在避免過度的投資性需求推動的虛假繁榮對行業(yè)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的負(fù)面影響，而相應(yīng)的配套政策比如提高自持比例和自持年限就是貫徹這一戰(zhàn)略訴求的具體化政策之舉。
“競自持”政策下一步可能的演變與行業(yè)影響
那么，下一步還有什么類型的城市會有可能跟進自持政策？
根據(jù)這一政策推出的背景和政策訴求可以推斷，除了之前推出自持政策的城市以外，后邊有可能跟進這一政策的應(yīng)該是那些房價上漲較快的部分省會城市和區(qū)域中心城市、發(fā)達(dá)地區(qū)的強二線城市，而那些存在較大去化問題或者房價相對平穩(wěn)的城市目前的主要矛盾在于需求不足，實際上是產(chǎn)業(yè)聚集能力相對欠缺帶來的人口吸附能力不足的問題，應(yīng)該在近期內(nèi)把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏來解決去化問題，而不大可能很快跟進“競自持”土地政策。
這些城市迅速跟進北京市“限地價、競自持”政策的根本原因，主要有兩點：第一是貫徹執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的方向性調(diào)整所然，這在前邊文中已經(jīng)涉及了；第二是立足于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展的需要。因為投資性和投機性活動雖然在短期內(nèi)會加大對房屋的需求總量，但是這種需求是沒有人口和產(chǎn)業(yè)支撐的虛假的需求，往往會快速推高住房價格，以虛假的行業(yè)繁榮快速榨干行業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r急劇提升行業(yè)風(fēng)險，造成行業(yè)的大起大落。
以“限地價、競自持”的方式，可以迫使企業(yè)從資產(chǎn)管理和企業(yè)經(jīng)營的角度更加注重長遠(yuǎn)的市場需求，以專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)與運營商的機構(gòu)理性來取代大量散戶投資于投資性房產(chǎn)的羊群效應(yīng)，避免可能引發(fā)的市場大幅波動，在更加真實地服務(wù)于市場需求的同時，大大降低行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。在供給側(cè)改革的大背景下，這也是從供給側(cè)來積極調(diào)整樓市的重要政策舉措，而之前的行業(yè)調(diào)控更多的是從限購、限貸等需求側(cè)進行的調(diào)控，被證明效果是十分有限的。也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進入了供給側(cè)和需求側(cè)雙向調(diào)控的時代。
企業(yè)對于“競自持”政策的可能反應(yīng)與應(yīng)對
就目前的企業(yè)反應(yīng)來看，一些房企以競自持的方式獲得地塊以后并未想好盈利模式，有企業(yè)坦率地表示是出于與政策賭一把，那么現(xiàn)階段“限地價、競自持”的政策導(dǎo)向是否與房企盈利取向存在天然矛盾？對于這個問題，我認(rèn)為實際上是不矛盾的，只不過盈利模式不同罷了。
大部分房企在過往之所以習(xí)慣于快進快出的投資開發(fā)和物業(yè)銷售的高周轉(zhuǎn)模式，實際上從財務(wù)和投資的角度來看是因為企業(yè)運用了較高的財務(wù)杠桿所致。在這種情況下，企業(yè)必須以快速的銷售回款來解決大量融資開發(fā)活動對于現(xiàn)金流的壓力，否則房企的財務(wù)風(fēng)險就會爆發(fā)。
以自持形式來實現(xiàn)盈利是港資房企和歐美房地產(chǎn)投資機構(gòu)通常的盈利模式。這一模式在獲取持有物業(yè)不斷提升的租金收入的同時，還可以獲取通脹和經(jīng)濟發(fā)展推動下的資產(chǎn)價格逐步上漲帶來的物業(yè)增值收益。從較長的歷史維度來看，自持模式的總收益往往要大于快速開發(fā)的高周轉(zhuǎn)型盈利模式，只不過在項目開發(fā)和營運的早期階段因現(xiàn)金流缺乏或者現(xiàn)金流過小而影響開發(fā)和經(jīng)營活動時，需要有足夠的金融手段來支持企業(yè)運行，讓企業(yè)能夠渡過項目生命周期中的現(xiàn)金流瓶頸，從而實現(xiàn)最終盈利和適當(dāng)時機的證券化退出。這種模式需要成熟的金融市場和多樣化的金融工具與金融產(chǎn)品的支持，所以在香港、歐美等成熟市場較為普遍。
“競自持”政策之下房企與行業(yè)將加快轉(zhuǎn)型并推動金融創(chuàng)新
國內(nèi)房企目前還普遍更加習(xí)慣于高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，對于自持模式尚不熟悉，而且國內(nèi)支持和服務(wù)于房地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)的金融環(huán)境也有待成熟，導(dǎo)致房企從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向自持模式還需要一個較長的過程。目前一些房企被迫自持后確實尚未設(shè)計好盈利模式，但是企業(yè)需要持續(xù)發(fā)展的壓力又迫使企業(yè)不得不參與這種類型的土地競拍，否則沒有“面粉”的企業(yè)如何繼續(xù)制造“面包”來獲得生存和轉(zhuǎn)型的機會？所以一些企業(yè)可能存在先拿下自持型土地再說下一步的想法，他們一方面在等待金融環(huán)境成熟的同時來探索和實現(xiàn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型，另一方面也在賭政府競自持政策的可持續(xù)性。如果競自持的政策導(dǎo)向經(jīng)過一段時間后不再持續(xù)，可能這些房企又會走回開發(fā)型的老路。
但是從總量供需平衡的角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性的改變，下一步的市場格局、競爭格局和市場需求結(jié)構(gòu)都在快速變化，盡早地未雨綢繆、實現(xiàn)房企盈利模式向以自持型物業(yè)投資和運營為核心的資產(chǎn)管理人盈利模式的轉(zhuǎn)變，是房企當(dāng)今面臨的十分緊迫的課題。
資產(chǎn)管理型房企對于投資和資產(chǎn)運營、金融操作都有很高的要求，這一點對目前大多數(shù)房企來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。只有那些資本雄厚、金融創(chuàng)新能力較強、金融資源相對豐富的大型房企和轉(zhuǎn)型意識、創(chuàng)新意識都較強的少數(shù)房企可以順利實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)型。也就是說，“限地價、競自持”這一政策將推動房企由開發(fā)型向資產(chǎn)經(jīng)營型的快速轉(zhuǎn)型以及行業(yè)向優(yōu)勢企業(yè)和創(chuàng)新型企業(yè)、專業(yè)性投資機構(gòu)快速集中。如果這一政策方向能夠得到較長時間的執(zhí)行，將徹底改變中國的房地產(chǎn)行業(yè)格局，并推動房地產(chǎn)金融乃至中國金融行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。
