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2025年03月13日
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最近一年中國樓市的異常火熱。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)近期發(fā)布的“全國行政區(qū)住宅房價(jià)排行榜”顯示，截止今年8月份，過去一年房價(jià)漲幅超過40%的，居然有高達(dá)35個(gè)之多，其中，僅上海漲幅超過40%的行政區(qū)就有7個(gè)之多。
如此近乎集體性（一、二線大城市）的神奇漲幅，如果是在房價(jià)基數(shù)較低的年份，還尚可理解；但在房價(jià)基數(shù)已嚴(yán)重企高下的神奇漲幅，很顯然，就只能用同樣神奇的“動(dòng)物精神”進(jìn)行解釋了。
2001年諾獎(jiǎng)得主阿克洛夫和2013年諾獎(jiǎng)得主席勒，曾聯(lián)合發(fā)表“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)”精典著作《動(dòng)物精神》，將無法用正統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論（或者理性）解釋的投資沖動(dòng)比喻成“動(dòng)物精神”。中國持續(xù)瘋狂的樓市，現(xiàn)在大概是詮釋這個(gè)理論的最佳樣本。那么，樓市的“動(dòng)物精神”到底從何而來？
地方政府、開發(fā)商、以及無數(shù)樓市投資者（或投機(jī)者）的隱性話語邏輯是，在持續(xù)的宏觀經(jīng)濟(jì)下行之下，為了穩(wěn)就業(yè)則必須穩(wěn)增長，而欲穩(wěn)增長則必須進(jìn)行階段性的“政策托底”，而與制造業(yè)周期性不振、以及新興經(jīng)濟(jì)發(fā)力尚需時(shí)間相比，將“政策托底”的標(biāo)的物鎖定為樓市，則無疑是短期內(nèi)最能彰顯成效的。
也就是說，只要宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”則必然演變出樓市的“穩(wěn)增漲”。在這一被市場廣泛認(rèn)同的潛在話語邏輯之下，甚至，就連去年下半年旨在中長期的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，到了市場也只見單一性的樓市“去庫存”，而不見其余，比如去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等。
市場潛意識(shí)的集體性囈語，本質(zhì)上確實(shí)嚴(yán)重誤判了政策導(dǎo)向。過去一年，貨幣政策的較為寬松、大城市持續(xù)的“饑餓式”土地供給、以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致的人口向大城市遷移，這三大因素在事實(shí)層面，又助推了一、二線大城市樓市持續(xù)的“非理性繁榮”——在這種“非理性繁榮”得到不同層面的事實(shí)加持之下，任何限購、限價(jià)、限貸之類的行政調(diào)控，其結(jié)果不僅根本無濟(jì)于事，而且只會(huì)火上澆油，進(jìn)一步提升大城市樓市仍會(huì)大漲的預(yù)期。
眾多中等收入群體為了爭相趕上這波房價(jià)大漲的“財(cái)富高鐵”，不惜大筆借貸、假離婚，使得這些本來具備消費(fèi)能力的群體，不但瞬間喪失了消費(fèi)能力，更造成了一定潛在的社會(huì)不穩(wěn)定性。
回顧全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，任何性質(zhì)的“非理性繁榮”均無法維持太久，任何帶有“動(dòng)物精神”屬性的投資沖動(dòng)，最終也均將用血的教訓(xùn)重新回歸“人類理性”。故而，在樓市熱潮仍在持續(xù)升溫之當(dāng)下，有必要提醒每一個(gè)投資者，無論你是剛需，還是純屬投機(jī)，均有必要防范不久的將來必將迎來的樓市風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，今年7月中央政治局會(huì)議已經(jīng)明確提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。
在宏觀政策層面，無論是貨幣政策、還是財(cái)政政策，當(dāng)下有必要向市場進(jìn)一步釋放降低穩(wěn)增長的預(yù)期信號(hào)。此外，進(jìn)一步增加一、二線大城市的土地供給，相對均衡教育、醫(yī)療等社會(huì)資源在不同城市的合理分布，尤其是改變現(xiàn)行教育制度下的“學(xué)區(qū)房”魔咒，這些均應(yīng)該盡快提到議事日程上。用相對公平的資源合理供給，比如，增加一、二線大城市的土地供給，增加三、四線中小城市的教育、醫(yī)療資源供給等，切切實(shí)實(shí)地給高燒不退的樓市降溫，讓非理性繁榮的“動(dòng)物精神”歸位。
