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2025年03月13日
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北上廣深外，目前廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個(gè)二線城市相繼開始實(shí)行不同程度的限購或限貸舉措。其他一些城市收緊樓市政策的消息亦不時(shí)傳出，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將會(huì)全面轉(zhuǎn)向？分析人士認(rèn)為，因城施策大方向下，房價(jià)增幅過快的城市，未來都有可能出臺(tái)各類版本的限貸限購做法。
二線樓市“熱傳導(dǎo)” 連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲70城房價(jià)
7月份，在51個(gè)新房價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線城市。
記者梳理國家統(tǒng)計(jì)局3月-7月的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，今年3月至今，廈門、合肥已連續(xù)五個(gè)月交替領(lǐng)漲70城房價(jià)。廈門、合肥新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動(dòng)，且包攬了漲幅排行的前兩位。
談及二線城市房價(jià)連續(xù)領(lǐng)漲的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者，由于一線城市房價(jià)過高，部分投資、投機(jī)資金開始撤出一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，使得熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)漲幅超越一線城市。
“同類型房價(jià)漲幅比較快的城市還有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，只要是房價(jià)上漲速度較快的城市，都有可能出臺(tái)“收緊”的調(diào)控政策。
蘇州、廈門吹響二線城市限購號(hào)角
8月31日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，自9月5日起廈門將執(zhí)行住房限購政策，成為繼蘇州之后第二個(gè)開啟限購的二線城市。武漢同日宣布收緊個(gè)人住房貸款政策，二套房貸款首付最低比例提升至40%。
雖然廈門、武漢同步出臺(tái)樓市收緊政策，但力度明顯有所不同。“廈門在今年7月就出臺(tái)了限貸政策，本次只是在房價(jià)依然未抑制住的情況下加碼限購；而武漢則是剛剛上馬限貸。”在張大偉看來，兩城政策力度的差異取決于房價(jià)漲幅的高低。
至此，北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國有九個(gè)城市，實(shí)行了不同程度的限購和限貸政策。二線樓市中，蘇州和廈門實(shí)施了限購政策，合肥、南京、武漢出臺(tái)了限貸政策，這5個(gè)二線城市的樓市政策均被套上了“緊箍咒”。
限購限貸+限漲 “控房價(jià)”效果如何？
無論是限貸限購，還是蘇州等地祭出的“限漲”新招，其最終目的都是“控房價(jià)”。
在蘇州發(fā)布的政策特別為房價(jià)漲幅設(shè)置了“天花板”。“在對(duì)外銷售商品房時(shí)，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從購房者心理影響看，代表了新一輪收緊調(diào)控的開始。需要購房者厘清的是，樓市調(diào)控目的并不是降房價(jià)，而是“控房價(jià)”。
“從成交量和房價(jià)漲幅來說，調(diào)控還是有一定收效的。但購房者也應(yīng)該意識(shí)到，調(diào)控只會(huì)讓漲幅縮小，而不是房價(jià)下跌。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為最關(guān)鍵的問題是，這些房價(jià)上漲較快的城市庫存量也不足，總體來講房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。真正的量價(jià)齊跌態(tài)勢要到2017年才會(huì)出現(xiàn)”。
他說，一線城市會(huì)繼續(xù)上漲，基于對(duì)政策收緊的擔(dān)憂，部分購房者會(huì)提前完成置業(yè)計(jì)劃；受收緊政策的打壓，二線城市房價(jià)會(huì)開始趨緩；三、四線城市將出現(xiàn)房價(jià)小漲的現(xiàn)象，與“去庫存”下需求釋放的態(tài)勢有關(guān)。
天津、鄭州、東莞……專家析稱這些城市或跟進(jìn)限購
“從后續(xù)市場走勢來看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購的可能性非常大。”
嚴(yán)躍進(jìn)說，此類城市炒房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，而房價(jià)增幅過快，都有可能出臺(tái)各類版本的限購做法，“或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率，以及分區(qū)調(diào)控等政策方面打組合拳”。
不僅如此，已有限購限貸政策加身的上海，最近也傳出要再度收緊調(diào)控的消息。傳言之一就是，如果上海戶籍居民認(rèn)購第二套房，但第一套不拋售的，那么第二套房就需要最低交納七成首付。
“這會(huì)讓此前不積極換房的購房者非常懊惱，因?yàn)閾Q房成本明顯增加，七成首付成為主要的購房壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)透露，傳言處于一直存在、卻始終無辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預(yù)計(jì)9月底或10月初有可能出臺(tái)。
