以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年03月13日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
曾被視為幫助購房支付能力不足人群購房的“首付貸”金融產品，在經(jīng)過了超過半年的爭議與拉鋸之后，終于迎來了命運裁決的時刻。不同于以往任何一個與房地產有關的金融業(yè)務，首付貸的命運，在中央七部委文件確認下，畫上了句號。
經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱“住建部”）、國家發(fā)展改革委員會（以下簡稱“國家發(fā)改委”）、人民銀行總行（以下簡稱“央行”）、銀監(jiān)會等七部委議定，“首付貸”已被確認為違法違規(guī)金融產品，房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供此類產品或服務。
在此之前，首付貸已經(jīng)被認定為目前多地房地產市場波動的主要推波助瀾者。在“去庫存”的背景下，房地產市場的“去杠桿”也隨著首付貸的違法違規(guī)認定而拉開帷幕。如何在“去庫存”與“去杠桿”之間尋求平衡，將是接下來樓市要面對的重要問題。
認定違規(guī)
“已經(jīng)認定是違規(guī)的了，接下來的清查整頓房地產中介市場的專項行動中，首付貸也是重點檢查和整頓的對象?！?月17日中午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設職能部門的內部人士向《中國經(jīng)營報》記者證實，在房地產中介市場專項清理行動之前，首付貸已經(jīng)被認定為違法違規(guī)金融產品。
所謂首付貸，即是通過相關機構，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例，繼而達到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產品。
首付貸實際上只是一種通俗稱謂，其涵蓋的金融產品范圍較廣。一般情況下，部分首付貸是以個人消費貸款等科目由相關機構發(fā)放，還有部分首付貸產品由P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司的資金穿透而來，其間不少游離于現(xiàn)有監(jiān)管體系的視野之外。
首付貸是否違規(guī)的問題，一度爭議頗大。也正因如此，此次對首付貸性質做出正式認定，由中央七部委聯(lián)合下發(fā)的文件做出。這七個中央部委包括：住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、工業(yè)和信息化部、國家稅務總局、國家工商總局。
在由上述七部委下發(fā)的《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“168號文件”）中，針對首付貸問題，七部委表示，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。
這是首次在官方文件中，首付貸被列為“違法違規(guī)金融產品”?！耙郧爸皇窍到y(tǒng)內部、央行的地方營業(yè)部，我們在進行交流和詢問的時候，會被告知首付貸這類產品并不被監(jiān)管層認可，但是，沒有文件明確表明，首付貸是違法違規(guī)金融產品，這次168號文件中，明確出現(xiàn)了這個表述，這就是明確了?！鼻笆龅胤阶》亢统青l(xiāng)建設職能部門的人士向本報記者表示。
專項整治
在168號文件首次明確了首付貸“違規(guī)”的性質之后，一場包含首付貸的集中專項整治或將拉開帷幕。而與首付貸發(fā)放關聯(lián)甚為緊密的房地產中介服務機構，也成為了這個專項整頓的主角。
由于對購房者購房環(huán)節(jié)的直接切入，房地產中介機構一直以來是首付貸等金融產品的主要發(fā)放渠道。目前，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分熱點二線城市的大中型房地產中介公司，都曾為自己的客戶提供首付貸等金融服務，只是程度規(guī)模不同而已。而部分房地產中介機構，通過收購等方式，已經(jīng)擁有持有牌照的消費金融公司。
“首付貸這類產品，實際上是把很多支付能力不足的人拉入了房地產市場，一旦房地產市場的走勢出現(xiàn)逆轉，這些支付能力較差的人會產生違約風險，從而造成系統(tǒng)性的金融風險。”2016年4月，一位接近住建部的人士說。
在此之前，住建部部長陳政高在全國兩會新聞記者會上曾明確表示，住建部將配合央行開展圍繞首付貸等房地產消費金融產品的專項整頓工作。
記者了解到，從目前來看，針對首付貸等房地產金融類產品的市場整頓工作，將與房地產中介市場專項整頓結合一并開展。“首付貸很大一部分是中介公司為渠道發(fā)放的，一并進行專項整治，是合理的?！鼻笆龅胤阶》亢统青l(xiāng)建設職能部門內部人士向本報記者表示。
正因如此，168號文件明確要求，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應當由委托人自主選擇金融機構，并提供當?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產信貸政策，供委托人參考。中介機構不得強迫委托人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。
降低杠桿
“現(xiàn)實當中，很大一部分首付貸，被用于投資性的房地產購房，這實際上是一種加杠桿的行為，類似于股票市場的配資，我個人認為，決策層一直擔心的是這個問題，因為，這個渠道很多放貸機構屬于表外，很多時候不知道樓市里加了多少倍的杠桿。”中國房地產綜合開發(fā)研究院分析師孫永升向本報記者表示。
在目前的監(jiān)管框架下，房地產市場的名義杠桿率，實際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發(fā)放貸款，這部分貸款的利率高于按揭貸款。由于這部分放貸的資金來源復雜，監(jiān)管層很難準確掌握房地產市場中的實際杠桿率。
面對2015年底以來的特大型城市的房地產市場異動，中央各相關部門對市場異動的成因進行了多次探討與分析，主流意見認為，房地產市場中以首付貸、消費貸為表現(xiàn)形式的房地產市場配資行為，在一定程度上助漲了特大型城市的房地產市場，并蘊含著較大的系統(tǒng)性金融風險。
截止到2016年3月前后，某P2P行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù)顯示，由2016年3月，向前倒推8個月，深圳市通過線上渠道發(fā)放的首付貸為45億元人民幣，而該平臺上的P2P公司，2015年全年發(fā)放首付貸約50億元人民幣。這還僅是一個平臺在一個城市的數(shù)據(jù)。
168號文件明確要求，建立多部門聯(lián)動機制。省級房地產、價格、通信、金融、稅務、工商行政等主管部門要加強對市、縣工作的監(jiān)督和指導，建立聯(lián)動監(jiān)管機制。“盡管大基調仍然是去庫存，但房地產市場的高杠桿，會逐漸地被遏制，清理首付貸，我相信只是個開始?！睂O永升說。
