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2025年03月13日
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房?jī)r(jià)正在成為這個(gè)春天最熱的話題之一。諸如“深圳市今年一個(gè)月房?jī)r(jià)上漲75%”，“上海房主買一套房，一年漲500萬元，等于一輩子的工資收入”，“杭州一樓盤引來千人搶購(gòu)”，“北上廣深四大城市的房地產(chǎn)總值等于半個(gè)美國(guó)，遠(yuǎn)超整個(gè)日本”等等，一個(gè)個(gè)話題熱度與房?jī)r(jià)一齊飆升。
部分互聯(lián)網(wǎng)金融公司推出“首付貸”金融產(chǎn)品更是成為助推劑之一，此類產(chǎn)品可為購(gòu)房者提供數(shù)十萬元、無抵押、資金自由支配的信用貸款。顯然，這類借助互聯(lián)網(wǎng)金融的模式“加杠桿”進(jìn)行購(gòu)房的方式，和當(dāng)年美國(guó)的“次級(jí)貸款”真是如出一轍，極大加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。比如，深圳一棟一千萬的房子，首付20%就是5倍的杠桿，而20%的200萬，場(chǎng)外配資可以達(dá)到180萬，也就是說，用20萬翹動(dòng)了一千萬，等于運(yùn)用了50倍的杠桿率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了美國(guó)次貸之前的杠桿率。
這一信貸消費(fèi)模式的特點(diǎn)，嚴(yán)重扭曲了樓市的供求關(guān)系。如果說中國(guó)前幾年的房市熱，是由供求關(guān)系生成的，諸如穩(wěn)定的家庭收入（良好的就業(yè)前景）、豐厚的儲(chǔ)蓄和購(gòu)買能力，那么這一輪更多是類似股市場(chǎng)外配資作用的后果。
這些年來，中國(guó)房?jī)r(jià)一直在上漲，使得大家產(chǎn)生了還會(huì)不斷上漲的心理預(yù)期，形成了強(qiáng)烈的投機(jī)心態(tài)。就在全球央行不斷降低利率、房?jī)r(jià)日日上漲、買賣房屋盈利巨大的背景下，越來越多的投機(jī)客進(jìn)場(chǎng)，金融里的“狗追尾”現(xiàn)象也就出現(xiàn)了：房?jī)r(jià)上漲時(shí)，推動(dòng)土地價(jià)格上漲，而土地價(jià)格上漲再倒過來推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，狗越轉(zhuǎn)越快——房?jī)r(jià)越炒越高，購(gòu)房者需要拿出的資金越來越多，貸款額度也越來越高，而當(dāng)大多數(shù)人連首付都用貸款買房的話，貨幣超發(fā)就不可避免，最后受損失的，還是經(jīng)濟(jì)本身。
當(dāng)支出模式和收入分配使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果能被吸收，而不引起金融系統(tǒng)的危險(xiǎn)失衡，產(chǎn)出在金融方面就是可持續(xù)的。但是，如果產(chǎn)生足夠需求來吸收經(jīng)濟(jì)中的產(chǎn)出需要過多借貸，或遠(yuǎn)低于零的實(shí)際利率，或者二者兼有，產(chǎn)出就是不可持續(xù)的。當(dāng)產(chǎn)出不會(huì)產(chǎn)生通脹或者通縮的壓力，它就是“潛在的”壓力。
以非理性的方法進(jìn)入樓市，很有可能是炒房者的最后瘋狂。因?yàn)閺慕鹑诮嵌鹊娜c(diǎn)：即信用、杠桿和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度來分析，人們已經(jīng)失去了理性的判斷力，持續(xù)高房?jī)r(jià)不僅將導(dǎo)致金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)費(fèi)舍爾的理論，通縮的風(fēng)險(xiǎn)來源于債務(wù)，無論是企業(yè)還是個(gè)人，在面對(duì)持續(xù)攀升的債務(wù)之際，便不得不緊縮消費(fèi)開支，消費(fèi)能力之所以下降，就是債務(wù)水平提高的后果，而這實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行抽血。
目前，中國(guó)的高房?jī)r(jià)顯然已經(jīng)出現(xiàn)了綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)跡象，阻礙了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。怎么辦呢？一句話，想要擺脫“狗追尾”的窘境，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性回歸，首先就要從去杠桿開始。
